文/马永红 四川蜀江房地产评估事务所有限责任公司 四川江油 621700

1、成本法在房地产评估中存在的问题

1.1 忽略效用价值

使用成本法对房地产估价时，是从会计的角度，以生产费用论为理论基础，价格是由生产过程中必要支出决定的。实际评估中，很容易忽略房地产效用产生的价值，只考虑成本。因此，评估时还应注意房地产的效用。以上海虹桥购物乐园为例，其号称亚洲最大的购物中心，规模是两个正大广场，处于外环区域。成本的投入远远超出了实际的效用，超出了当地市场的需求和当地消费者消费能力，导致现在仍然处于烂尾状态，没有发挥出价值就面临着荒废，这就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估价时单从房地产生产必需的费用来评定房地产的价值过于片面。应在评估时，先考虑房地产的效用能否被市场所需要，再建立在生产所必要的费用上，加上效用给房地产带来的价值。

1.2 不能准确表达折旧金额

直线法计算折旧是假定房地产的经济寿命期间每年的折旧额相等为前提使用的一种提取折旧的方法。运用直线法计算房屋的折旧，是不准确的。实际上房屋的折旧通常是逐年增加，呈上升趋势的。刚投入使用的房地产的实际折旧非常小，随着使用时间的增长，房地产后期的修理费和折旧费因房地产老化也逐年增加。运用年限法计算的折旧，期初房屋是崭新的，实际折旧额低于理论的折旧额，实际的折旧被高估，后期房屋老化会越来越严重，折旧额又被低估，没有体现出折旧是逐年增加的现象，违背了配比原则。……