文/谭永亮、张洪玉 宁波工程学院 浙江宁波 315211

1、引言

近几年，我国房地产市场蓬勃发展，房地产住宅投资增长率从2009年开始就高居不下。从2009年到2018年长达九年的时间，房地产住宅投资年平均增长率高至14.67%，其中2010和2011年我国房地产住宅投资增长率连续两年高至32.84%与30.25%。在房地产行业开发投资迅猛增长的同时，我国房地产注资总量也出现扩大之势。2018年房地产住宅注资完成额85192亿元，占全社会固定资产投资的比重13.19%。

我国房地产行业发展现状：经济急速增长、房地产行业发展旺盛、对土地需求量异常大、不断涌现“地价王”、房价的不断上涨；中国房地产价格上升使得拥有房产的人或企业更有能力从银行获得更多贷款，进而增加房地产方面投资，最终引起房地产价格持续上升的态势。

我国正处在经济发展的高速阶段，房地产行业一旦形成泡沫并破裂，其危害将不可估计。因此，应深入分析房地产泡沫产生的原因，并及早采取有效措施，将其扼杀在摇篮里，避免对国民经济造成灾难性的冲击[1]。

2、中、日房地产泡沫的对比分析

2.1 发展状况对比分析

在房地产泡沫尚未出现的1985年，日本国内地价上涨为仅为2%左右，东京为8.3%。1986年全国住宅地价平均上涨3%，东京涨幅为10.7%，当地最高级住宅区上升90%以上。1987年地价上涨在全国蔓延，各用途地价平均上升21.7%；东京住宅地价上升65.6%，商业用地为61.1%，住宅用地升幅首次超过商业用地[2]。

在中国， 2003年城镇平均房价为2381元／每平米，2012年全国城镇平均房价5791元／每平米，至2018年，全国城镇平均房价8544元／每平米。……