城市土地供应与房地产市场的若干研究论述

2019-02-01管洪俊王陆云会泽县国土资源局云南会泽654200

中国房地产业 2019年4期

文/管洪俊、王陆云会泽县国土资源局云南会泽 654200

在我国的社会主义市场经济发展建设中，房地产经济占据着重要的地位，属于一种支柱型产业，带动了很多相关行业的发展，关系到国民经济的全局发展建设，同时也直接关系到人们居住的水平，影响到国民的安居乐业与社会的和谐安定。在房地产行业，城市土地供应是制约该行业发展的重要因素，同时这也是地方城市政府调控房地产商品市场的重要手段。当前，我国的土地所有制模式比较特殊，政府完全垄断了土地的所有权，决定着房地产开发商土地开发的时间、数量和用途。因此，研究城市土地供应与房地产市场之间的关系具有十分重要的价值和意义。

1、城市土地供应与房地产市场的概述

1.1 城市土地概述

土地是一种基础的自然资源，也是我们基本的生产资料。但城市的土地，基本上不再是自然状态下的土地了，从性质方面看，城市的土地是所有农村土地以外的土地，包括交通占地、军事用途的土地、工矿企业用地均属于城市土地的范畴。

在城市土地的供给方面，通常人们将其分为两个层面：第一层面就是土地的自然供给。即地球这一载体能为我们提供的可利用的土地资源总数，包括已被我们人类开发的土地资源和尚未被开发利用的土地资源；第二层面就是土地的经济供给，即我们人们对入地资源投入各种开发后，成为我们能用于生活和生产工作等用途的土地供给。

1.2 城市土地的特点

基于上文的分析，城市的土地具有如下几方面的特点：

首先，城市土地的区位价值具有较大的差异性。在土地开发中，区位是影响土地价值最重要的因素之一。区位优越的土地，会给开发商带来更大经济收益。在当前我国城市土地中，一般来说，区位在城市中心的商业土地价格最高，其次就是学区附近的土地价格较高，而位于城市边边角角的土地，在价格方面是最低的。

其次，城市土地的用途十分稳定。当前，在城市化建设的进程中，城市的土地大都是作为建设用地而使用的，农田用地一旦被更改性质作为建设用地，就会破坏土壤原有的表层结构，从而影响到农作物的生长，即使更改土地的性质，将其转回耕地性质重新耕种，也需要二三十年的时间才能彻底恢复土壤表层的养分。

再次，城市土地资源的利用具有明显的外部性。在土地资源的开发利用中，往往都具有比较明显的外部性特征，城市的土地尤为明显，因为城市土地的集约利用程度更高，每一块土地的开发利用，不单单涉及到自身的成本效益，同时也直接关系到该土地周边的开发利用。

最后，城市的土地在开发数量上越来越少。随着我国城市化建设进程的加快，城市占地面积越来越大，而城市占地面积的增加，会影响到农用土地及其他土地资源的面积，而土地资源的自然供给是刚性的，不仅要满足城市的建设需求，同时还必须满足农产生产、自然环境和生态环境的需求。习近平总书记就多次在讲话中指出：“完成生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线划定工作”。因此，在一定时间内，我国城市土地可开发利用的数量越来越少。

1.3 房地产概述

房地产既是一种客观存在的物质形态，同时还是一项法律权利。在实际的生活中，房地产一词是由“房产”和“地产”两个词合并为一的词语，因此，房地产包括土地和该土地上面永久的建筑物及其衍生的各种权利。随着我国社会经济的飞速发展，房地产已经成为我国市场经济中商业交易重要的组成部分。

2、国内对城市土地供应与房地产市场研究的现状

我国房地产市场的发展起始于上世纪九十年代末，以索罗斯为首的金融大鳄肆虐亚洲，导致了著名的亚洲金融危机，严重影响了我国的出口贸易，为了发展国家经济，我国政府实施积极的财政政策，并通过一系列的政策措施，促成了我国房地产行业的形成与发展。经历了二十来年的发展，我国的房地产行业获得了蓬勃发展，也带动了钢铁、煤炭、电力、运输、金融等相关行业的发展。但也因为我国的房地产历史仅仅发展了20余年，所以，国内研究房地产市场的理论时间较短，而且大多数文献都局限于实践方面的探讨和阐述。比如，关于房地产市场如何均衡发展、住宅的供需及影响因素、住房价格指数的编制方法、住宅需求总量的预测、房地产市场供需价格的差异、房地产金融发展的对策，等等。

3、完善城市土地供应，促进房地产市场健康发展的对策

当前，我国的房地产行业发展呈现出过快、过火的现象，具体表现在：各省市的房价上涨速度过快，房屋空置率居高不下，房地产市场结构不合理，这些表象都影响了房地产市场的健康运行。居于此，政府加大了对该行业的宏观调控力度。在国家第五次宏观调控中，土地供应政策成为货币政策与财政政策之外的第三种有效调控手段。深入研究城市土地供给政策和房地产市场的关系，对于完善城市土地供应，促进房地产市场健康发展具有重要的作用和意义。

进入二十一世纪后，我国地方政府根据国外的经验，开始摸索建立城市土地供应机制，健全土地供应市场。对土地进行收购储备，就是政府职能部门实现对土地一级市场垄断的重要方式。通过这样的手段，地方政府逐渐完善了城市土地的供应机制，从源头控制了城市土地的供应，彻底改变城市土地供应机制与管理模式，实现政府对城市土地用地的管控，促进城市经济健康、可持续性发展。