文/马德友 全州县自然资源局 广西全州 541500

所谓的不动产登记制度就是根据相关的法律规定由国家法定机关依照当事人的申请来对不动产权属认定客体信息等内容进行登记。近些年来，我国也在不断推进不动产登记制度的统一，不过现行的登记制度体现的主要内容还是行政管理部门与登记申请人之间的一种管理关系，而且由于行政干预较多，存在着较多的问题，因此有必要对其中的问题进行分析，希望能够提出相应的解决策略，促进我国房地产行业的发展。

1、不动产登记概述

我国的不动产登记是我国对于房地产权的一种确认，拥有房屋所有权以及土地使用权的人都要办理相关的手续，并且由相关管理部门来发放不动产权使用证书。2014年11月24日，国务院总理李克强签发《不动产登记暂行条例》，该条例自2015年3月1日起实施，并且该条例将集体土地所有权、房宿等建筑物构筑物所有权、耕地林地草地等土地承包经营权等包含10项不动产权属纳入登记中。不过我国目前存在的房地产权的登记制度中仍然存在着某些问题，对于我国的房地产权的登记会造成较大的影响。因此我们要对现有的不动产权登记存在的问题进行分析，并且提出相应的解决措施。

2、不动产登记中存在的问题

2.1 登记机构不统一，管理机制松散

我国的房地产的登记由土地和房产机关分别进行，登记机构并不统一，这就造成了登记部门职能较差且存在行政管理重叠的现象，不同的部门之间还存在着利益冲突。这种情况会使得不动产登记的成本提高，影响当事人不动产登记的效率，在实际的登记过程中很可能会出现重复抵押的情况，会对人力、物力造成一定程度的浪费。而且从市级到区县的机构管理方式存在差异，机构内的人员编制和资金拨款方式不同，会影响到具体工作的实施。另外各个地区的档案工作进展存在差异，职责不明、交叉管理会影响工作的效率。

2.2 不动产登记程序复杂

目前现行的不动产登记程序比较繁琐，当事人准备申请房地产登记的时候，需要首先仔细甄别仔细需要申请的类别，并且根据不同的类别准备登记所需要的相关资料。不过对于大多数的普通群众来说，在进行不动产登记的时候往往会出现一定的理解误差，因此在实际登记过程中，无法全面的理解相关的法律条文规定，而导致登记过程中屡次因为资料信息不齐全而奔波，不仅浪费了大量的时间，对于登记人员的工作效率也是一种浪费，还会增加登记的成本。

2.3 登记信息缺乏足够的透明性

在不动产登记的过程中，如果对个人隐私的保护过于严格或者由于管理不当等，很容易导致不动产登记的不透明，一些相关资料过分强调保密性，也会使得不动产登记工作的不透明性。这种不透明的特征存在会对不动产登记的公信力产生一定的影响，也会影响我国不动产登记工作中的交易安全性。

2.4 登记模式不完善

初始登记是对于不动产的初次登记，而总登记则是我国的登记机关对于某个地区内的土地资源及所有权进行的登记，在实际的登记工作实施过程中，总登记和初始登记并没有很好的区分开来。另外，地籍的整理也是非常重要的，但是由于城市发展的速度过快，城市和农村共存的“城中村”现象非常普遍，这就导致我国的国家土地及集体土地存在着混乱的情况，对于地籍的整理也是一项难题，很可能会出现重复登记的问题。

2.5 不动产登记的效力范围不明确

目前我国的不动产登记制度仅仅在城市有效，而房地产及房屋的登记也仅仅限制于城镇，而忽略了对于农村的房屋产权登记问题。这些年来，农村房屋买卖以及房屋抵押的情况越来越多，对于农村不动产权的管理也提出了更高的要求。

3、不动产登记的改进方式探究

3.1 统一不动产登记机关

目前我国的政府机构改革的重点是要从原本的管理型政府向服务型政府的转变，目前我国不动产登记法中已经明确了国土资源部门登记确权不动产登记，并且不动产登记工作需要提速，农林水草资源调查确权职责划归自然资源， 利用各自确权的方式，对于未利用土地总体规划和全国二次土地调查成果，而造成山林水草数据与国土部门的土地利用总体规划数据不一致的情况，需要重新登记。

3.2 减少繁琐的登记程序

在不动产登记工作中，政府部门要积极的转变观念，不要利用自己的管理职能，而是要在群众进行不动产登记的时候要主动询问提供服务，而不是以往被动的服务方式，可以根据群众登记的类型来向其提供明确的资料清单、并且设置客服电话方便群众随时来电咨询，另外可以专门设立咨询台，以便及时回答来访群众的问题，而且尽量一次性向群众提供资料清单，尽量减少群众因为不了解不动产登记而来回奔波的情况，提高登记工作的效率，降低服务成本。相关部门在不动产交易时可以引入律师代理制度，从而保证在不动产交易买卖的时候，能够由律师作为买卖双方的见证人。这样也能够有效的避免人力、物力的浪费并且避免出现法律漏洞。

3.3 将不动产登记透明化

不动产登记的目的就是要将房产或者地产的变更或者转移情况进行公开登记，从而能够让第三方了解该不动产的所属状况。根据我国《物权法》第十八条规定所说：权利人或者利害关系人有权对不动产的登记资料进行查询，而登记机构也应该提供相关信息。当然，透明化的限度也要有所区分，不可能完全放开，以免有某些不法分子利用登记信息从事违法活动。因此需要登记部门在核实办理不动产或者具有交易意向的人之后可以提供登记查询，从而提高不动产登记过程中的交易效率及维护好秩序。

3.4 建立房地产登记代理人

我国可以引进房地产登记代理人制度。代理人可以作为沟通群众和政府部门的一个中间渠道，代理人一般具有一定的税务或者关于不动产的法务知识，在代表群众同政府部门进行沟通的时候能够更加方便科学，确保其利用所掌握的专业知识以及凭借对我国当前不动产登记相关信息的了解从而能够更加全面的提供登记意见。通过代理人来进行不动产登记，可以有效的促进不动产登记的效率，对于我国不动产登记的发展以及相关事务管理具有良好的促进作用。

3.5 明确不动产登记中政府部门的管理规范

我国政府在由管理型政府向着服务型政府转变，在这个过程中政府职能的转变是最为主要的。在转变的过程中，需要我国政府能够就不动产登记工作中明确自己的职责，能够明确的区分管理范围以及相关工作的审核标准，充分发挥登记制度应有的法律效力。同时在服务的过程中要坚持以人为本，在保护群众的权利的同时能够简化手续、明确产权等，推动我国的不动产登记事业的发展，同时维护好政府的良好形象。

3.6 合理运用现代技术提高办理效率、

根据不动产登记工作的特点以及档案管理的特点，可以对各类档案信息进行统一，并且运用二维码、云计算等技术，通过先进管理经验来对档案管理流程进行管理，提高业务系统的步调一致性，同时简化登记流程，提高登记效率和服务的质量。

3.7 重视农村房屋的不动产登记

根据我国《房屋登记办法》的相关规定，利用宅基地建造的村民住房以及依法利用其它集体所有建设用地建造的房屋，可以根据规定申请房屋登记，并且根据规定提交相关材料完成所有权的初始登记。如果房屋所有权发生转移，应该根据相关规定提交材料然后申请所有权转移登记。

小结：

本篇文章对于我国不动产登记中存在的问题进行了分析并且提出相应的解决策略。随着我国不动产登记工作的发展和深入，不动产的档案登记工作也成为不动产登记工作的重要影响因素，而且能够向社会各界提供重要的信息服务。我们要明确不动产登记中存在的问题，并且不断完善不动产登记制度，促进我国不动产登记工作的不断发展。