规划设计在房地产开发中的地位与作用

2019-01-31何忠贞广西柳州市融水苗族自治县城乡建设规划办公室广西柳州545300

中国房地产业 2019年3期

文/何忠贞广西柳州市融水苗族自治县城乡建设规划办公室广西柳州 545300

在房地产开发与运营期间，规划设计工作极为重要，良好的规划设计可有效提高市场吸引力，为房地产的成功奠定基础。在客观因素影响下，我国房地产发展相对较晚，致使规划设计缺少丰富经验，进而造成装潢工作存在困难。只有完善房地产规划设计，促进专业管理能力提升，才确保居住环境质量的提升。

1、创建房地产品牌基础

以经济市场为核心进行分析，想要提高房地产项目成功几率需要实现以下方面：其一，进行科学的市场分析与研究，并制定良好的研究报告；其二，房地产项目的科学定位；其三，制定完善的设计规划理念，确保设计流程具有创新意识；其四，结合实际需求设计科学的融资方案；其五，创建符合实际需求的质量管理体系；其六，设计出具有较强执行能力的营销计划。

房地产项目的成功与否需要以促进企业自身综合竞争力与核心竞争力为基础[1]。因此在进行房地产开发以及运营过程中，需要在提升设计创新、资产运营、资源利用以及产品性价比等方面作为经济与技术工作的重心。

2、规划设计在房地产开发中的重要性与地位

对于房地产项目的规划设计而言，方案设计有着极为重要的地位，其中主要流程可分为设计方案、招标等咨询与评审的规划，咨询、定案以及明确最终方案[2]。而在房地产开发中上述流程通常在四个方面有着良好的体现。

首先，居住区通常属于小型社会。居住区设计规划能力经常体现为人们对于文化追求以及生活追求，同时其也在某一方面展示着我国人们精神文明真实状况。通常情况下，人们在住宅区的生活时间相对较长，使得其性能与质量等对于人们的健康有着极为重要的作用。因此，充分运用城市土地资源以及提高居民区规划设计等，可有效促进我国社会经济与人文精神的发展与进步。

其次，以销售与运营为基础分析，规划设计对于房地产创建有着极为重要的作用。作为房地产在市场中成功的基础要素，良好的规划设计也可有效促进销售质量的快速提升。

最后，规划设计的量化工作对于建筑行业形成的效果有着极为严重的困难。房地产投资工作期间，景观与设计投资主要为最好的边际收益，同时也受到了房地产所有企业的一致认可[3]。分析当前情况可以发现，房地产企业房产的设计与规划已经成为了主要研究发展方向，相关企业通过特色性较强的景观与设计提升自身在经济市场中的竞争力。

3、规划设计在房地产开发中的作用

3.1 造价人员与设计人员的结合

以我国相关规定为基础，创建主要对房地产开发设计规划所成立的审核机构，这一部门的职责通常为审核房地产开发企业的施工方案与规划设计；同时还需要以造价、技术、价值理论等知识为核心对房地产开发项目的材料设备、结构模式、装饰需求、设计安全性与科学性等进行完善的审核与评估，另外对于经济市场定位的不科学性设计等还需要进行优化调试，对于重视高、美等较为功利的行为提出质疑，防止出现承载力与功能性过多现象，使得房地产开发成本与质量得到保障。

3.2 设计人员了解施工

在当前的房地产开发工作中，由于客观因素影响，较多的设计人员，特别是刚刚参与工作的人员缺少工作经验，实际工作能力不高，对现场施工的需求也没有全面了解，使得设计深度、精度缺失现象频繁出现。如建筑梁下挂件较多，造成门洞较低；若伸缩缝节点设计过于简洁化则会直接被返工，为房地产企业带来巨大损失，这也是规划设计频繁改变，致使工程造价项目控制出现较多的不确定因素的原因。

3.3 认真分析规划设计

在设计期间若存在问题，缺少全方面考虑与科学性分析，业主入住后还需要重新进行装修设计，使得建筑结构缺乏安全性，严重浪费社会资源为浪费[4]。设计洗手间门时位置出现问题，会使家具摆设严重不协调，业主装修过程中必须对门的位置进行修改。再如广西某房地产开发期间室内墙料面层为108，楼面装潢主要以层面与基面为主，而业主在入住后则进行了全面的改变，不仅浪费了资金与时间，还威胁建筑结构安全性。彻底解决这一问题，企业必须派遣人员专门组建研究部门，创建用户评价体系，对房地产开发规划进行科学、全面的社会调查，并且业主深入交流，科学探讨装修与户型等问题。

3.4 规划设计为成本控制基础

在设计工作期间，工程造价人员通常会以建筑安装成本为基础进行分析，因此其需要结合社会发展需求，突破传统工作理念的束缚，以房地产企业实施成本控制设计为基础，以提高经济收益的关键为核心彻底分析工作中存在的问题，总结设计有效创造经济收益发展的措施。

首先，以设计为基础促进品质的提升，使得房价值不断提高。这也是规划设计的创新性。以我国社会经济发展现状为基础进行分析，经济市场发展相对较快，房地产项目开发周期也普遍较长，进而导致房地产项目对于市场存在滞后问题，因此在设计期间应具有超前思考能力，防止出现落后市场状况的出现。

其次，房地产项目设计合理性。通过市场特征分析可以发现，平面设计合理性与户型质量等极为重要。在规划设计期间应对居住区的各种需求以及功能性进行分析，通过建筑项目的使用性、住户对于功能的需求、建筑项目功能性、生产与运营特征等，对房地产项目进行全面的安排与规划，在确保建筑项目平面设计具有较强合理性的同时，也应提高建筑面积实际利用率。当房地产企业利用投标以及竞标等方法得到相应地段开发权时，房地产规划设计各种条件也得到了相应的明确，也就是建筑密度、容积率、绿地面积等都具有较强明确的指标，想要实现改变通常有着较大的困难，需要对设计方案进行科学创新与有效控制。因此在设计期间需要针对上述指标实施实例的利用，而容积率极为重要，确保设计与规定的容积率极为相似，避免复杂化现象的出现，设计人员也应格外关注这一方面。

4、案例分析

以我国广西地区某房地产开发项目为例进行分析，该项目是该地区规划设计的核心与重点开发项目，该工程建筑面积为70万m2。

4.1 规划设计标准

以该案例规划设计为基础，明确三方面规划设计标准：其一，项目实际作用。该工程为本地区主要的开发项目之一，属于新兴居住生活区，专业使得其具有关注性高、规模大等特征，因此在设计期间需要结合建筑后续建设施工的引导、辐射以及示范作用等进行全面的展示；其次，市场定位。结合该房地产开发项目与经济市场的分析与研究，通过建筑项目的实际特征，将该项目定为工薪阶层，在设计期间主要使用市场细分化原则，进而更好的符合该群体的各种需求；最后，以市场因素为核心，这也属于基础原则。在规划设计过程中，有效的影响着房地产开发期间的质量，若策划与理念不能获得经济市场的认同，就到导致项目质量的提升收到直接影响。同时其也主要由地理、人文、精神文化等科学理解及运用组合而成。

4.2 成功的设计理念

首先，项目广场。其占地约为12hm2，主要具有活动、文化、商业以及休闲等功能，这也是该项目朝前的规划设计。从当前角度进行分析，其虽然属于项目广场，但通过其辐射作用可以发现，该广场已经属于城市广场中的一种，并逐渐成为了该地区南部的一个中心地带。半圆形敞开式道路规划设计也将该房地产项目与地区紧密融合，真正实现了景观资源的最大利用。进一步证明了该广场为房地产开发项目规划设计具有较强的朝前性与高起点。

其次，滨水社区。该房地产开发项目以宽阔的河流为基础，进而创建了环境优美的江滨生态公园，这些都成为了该房地产开发项目的主要自然景色。在居住小区中具有的1500m内渡河使得建筑一期工程全部联系起来，同时该房地产开发项目也充分的满足了所有居民对于绿色景观的需求。良好的沿河绿化带与充满人文精神的内渡河组成了具有将强想象力的景观，一定程度上充分发挥出了资源利用、因地制宜等设计标准与原则。