文/蒋燕敏 江苏省江阴市国土资源服务中心 江苏江阴 214400

房地产具有收益、保值、增值和消费的特点，因此成了人们改善生活和投资的热点。究竟是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论也越来越激烈。本文针对房地产开发中地价与房价的关系来进行探讨。

1、地价的内涵

土地具有资源和资产两重性质。地价是土地经济价值的货币反映，是为购买土地权利及其预期收益而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。地价是一次性支付的多年地租的现值总和，是土地权利在经济上实现的一种形式。

地价是土地价值和效用在经济上的反映，在价格构成上，价格高低不是由生产成本所决定的。土地的自然供给完全无弹性，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面，也可认为土地价格是一种需求价格，即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求。

2、房价的内涵

房价是指房屋在市场上的货币反映，是土地使用权和房屋建筑所有权的整体价格，除去地价那部分外，房屋作为一种商品，它的价格是由凝结在房屋建筑中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。但土地和房屋建筑作为一个整体进入市场，其价格并不是两者的简单相加。

房价的构成主要是由地价、房屋建筑开发费、专业费、管理费、利息、销售税费、开发商合理利润等组成的。地价只是房价的一个要素。具体来说，房价是由市场供需决定的。房地产由于其天生的不可移动性、异质性、稀缺性，很容易形成卖方市场，一旦这种情况发生，平均利润将变成超额利润。随着利润的上升，地价对房价的约束力将不复存在，房价不再受成本左右，而是由市场供求关系决定。

3、地价与房价的关系

3.1 房价的预期决定了地价

房地产开发周期比较长，开发商愿意支付的地价，取决于将来开发成房地产的售价。开发商拿地前都会进行一系列调查与估算，包括宗地所在区域内现房销售价、建筑成本、地质条件等，最后开发商出价的依据不仅根据现房价，而且要根据预期的房价来确定地价，根据预期两三年后的房价是什么样子来确定竞买土地的价格。在房地产开发经营中，房屋建筑开发费、专业费等成本变化不大，在开发利润确定的情况下，开发商所能承受的地价主要取决于对未来房价的预期。这就说明了房价决定地价。

3.2 市场的供求决定了房价

地价只是房价的一个构成要素，房价主要是建立在机会成本基础上的（现阶段重新购置同样一宗地需要花费的代价，简单地用重置成本代替机会成本），当前的房价等于土地的重置成本加上房屋建筑开发费、专业费、管理费和利润等。假设某开发商于2015年以楼面地价为3000元/m2获得宗地，2018年该区域新成交一宗地，容积率相近，成交楼面地价为5000元/m2，那该开发商所定的房价肯定是建立新楼面地价基础上，与历史成本无关。

房地产市场主要是住房产品的需求引致了土地需求，而房市的供需关系决定了房价，对未来房价的预期决定了地价，也就是说房价的变化引致了地价的变化。从时间上看，地价会随着房价上涨而上涨，而如果住房需求转向平淡，房价下降，地价也会随着下降。从空间上来看，房价越高的地区地价也就越高，并且地价在房价中所占的比例也越高。因为建筑材料和建筑技术作为动产，可以通过异地流通而使建筑造价在空间上均等化，但是，由于土地和房地产市场都是区域性市场，一定区域内可供开发的土地尤其是区位条件较好的土地是稀缺性资源，土地作为真正的不动产在空间上是不能转移和难以替代的，土地价格作为虚拟价格会随着住房需求引致形成的土地稀缺程度的不同而不同。

4、解决好地价、房价关系的对策

4.1 从房价调控角度来看，关键在于控制投资投机性购房

目前日益攀高的房价除了受真实需求的影响，主要还受到投资投机需求的影响。只有提高投资投机成本，也就是说提高房地产交易税费、房地产贷款成本、房地产持有成本等，从而来减少投资投机性购房。房价走势中起关键作用的是社会心理预期，当人们预期未来房地产供应结构合理、房地产价格不会上涨过快时，就会根据自己的支付能力合理安排购房时机和房屋类型，一个较成熟的房地产市场环境就会逐步形成。

开发商追求的永远是利润最大化，他们根据房价的预期来决定在土地市场上他们的地价底线。降低地价无疑是把这个空间都给了开发商作利润。经济学家李嘉图在一百多年前就指出：“地主降低地租并不能降低谷物的价格，只是将部分应该归自己所有的地租让渡给了雇农而已。”

4.2 从土地供应机制上看，要加大土地供应调控力度

从供应机制上看，要规范土地交易，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间。不断完善、创新土地供应方式，对不同用途的房地产开发用地要根据市场状况，灵活确定招标、拍卖、挂牌方式，比如在房价上涨过快时，可在土地出让时可先限定房价，竞地价，价高者得；或限定地价，竞房价，价低者得。

4.3 从地价管理的角度来看，要加强地价管理的基础建设

如果土地供应计划不透明，供求信息不充分公开，开发商就不能根据政府的土地供应计划和房地产市场需求情况来确定投资计划，在以竞标等方式取得土地时就会存在着盲目性。所以，要进一步加强城镇基准地价的确定与公布工作，健全土地市场动态监测制度；加大对土地供需、地价动态变化情况等重要市场信息的分析力度，及时掌握土地市场运行状况，分析土地供需的矛盾，科学预测房地产开发对土地的需求。