APP下载

关于二手房市场可持续发展的相关研究

2019-01-29严志锋南通市不动产登记中心

消费导刊 2019年49期
关键词:二手房卖方买方

严志锋 南通市不动产登记中心

引言:近年来,我国房地产事业飞速发展,一度实现井喷式增长,房价持续上涨,致使很多城市纷纷出台了一系列限价、限购、限贷等政策,来强化房地产市场的宏观调控。在日益激烈房地产市场竞争中,一手房交易量逐年增多,房价居高不下,致使很多购买能力相对薄弱的人群,开始关注二手房市场,但我国二手房市场各项制度还不够完善,致使二手房市场的很多潜力没有发挥出来,无法为消费者提供更加优质的房源。基于此,开展关于二手房市场可持续发展的相关研究就显得尤为必要。

一、二手房市场的特性

第一,二手房市场交易多在买方、卖方、中介商三方洽谈下完成,但无论是卖方还是买方对二手房市场不甚了解,对中介商有很强的依赖性。

第二,国家政策住宅货币化致使人们的消费观念发生了很大改变,经常选择以旧换新的方法来实现住房的接替消费,形成了大量的二手房源。

第三,二手房市场的交易活跃度,致使二手房市场存在产销两旺现象。

第四,二手房市场的消费群体和一手房市场的消费群体,并非呈现绝对独立的关系,很多二手房客户,同样也是一手房的潜在需求客户。一旦收入或者消费需求发生转变,就会选择一手房。

第五,二手房市场交易主体比较复杂,既有个体和小单位,也有大中型其一,但主体为多元消费者,交易比较分散,批量购买比较少。

二、目前二手房市场存在的问题

(一)起步晚,待发展

近年来,我国逐步放开了二手房市场,二手房源的数量、规模不断增加。尤其是自2010年以来,二手房成交量每年都在提升,并且年增长率超过2.8%。但受到区域社会经济及地域环境的影响,我国二手房市场的起步比较晚,和美国、德国、日本等发达国家相比,还存在不小差距,各种制度和体系还有待完善。

(二)环节多,风险大

和一手房市场相比,二手房市场体系还不够完善,交易手续复杂,交易环节众多,涉及到很多政策及制度,交易风险也比较大。比如:买方总是担心,房屋产权问题、税费问题、房屋实况和实际情况是否相同等。二手房市场经纪行业缺乏规范性和标准化,也对买方造成了很大困扰。总而言之,二手房市场要想实现持续发展,需要综合考虑国家政策,把控市场走向,依托房地产整体市场,合理应用各种方法及手段。

(三)规范性差,交易行为待完善

随着二手房市场的不断发展,房地产交易市场体系和制度将会越来越完善,为二手房行业的发展提供新的机遇。从二手房市场发展进程中来,很多城市的二手房市场,仍然存在经纪机构品牌效应差、规模小、经营行为缺乏规范性、诚信度差等问题。对二手房市场的可持续发展造成了较大影响。

三、实现二手房市场可持续发展的对策

(一)完善供需平衡机制,发展消费型市场

通过分析国外二手房市场发展情况,完善、健全、规范的二手房市场,其成功交易量是新房交易量的5~8倍,但我国二手房市场还远远没有达到这一比例。主要原因是二手房市场在发展中会受到一手房市场直接导向的影响,很多城市投资型房产交易量非常大,但用来生活和居住房子的交易量则比较小。为解决这一问题,二手房市场要加大消费型市场发展力度,抑制投资型市场的发展,从而逐步实现二手房市场的供需平衡,实现可持续发展。

(二)完善产权制度,推动二手房市场可持续发展

我国二手房市场起步比较晚,尚未形成完善系统的产权制度,致使二手房的产权形态多种多样,包括:经济适用房、廉租房、定向安置房、安居商品房等。这一点也是导致二手房在交易过程中,极易发生产权纠纷问题的主要原因,此外,买方对二手房的很多信息不够了解,很难做出购买选择,更多情况下会选择一手房,非常不利于二手房市场的可持续发展。因此,当地政府必须尽快完善产权制度,增加买方购买二手房的决心,让他们更多的了解二手房相关信息,从而更加放心的购买二手房,推动二手房市场持续发展。

(三)加强信息对称性,提升成交量

目前了解二手房市场相关信息的渠道包括:中介商介绍、买方卖方沟通、房地产网站、新闻报纸、户外广告等。二手房信息在传播过程中,买方和卖方之间存在利益冲突,买方很难从表面现象获得房子的全部信息,卖方也几乎不可能为买方提供详实的信息。而买方获取二手房信息的渠道有限,无法真实有效的获得相关信息[1]。双方在交易过程中很难实现信息对称,从而影响了二手房的成交量。基于此,中介机构,必须加强对二手房相关信息的核实工作,对二手房的产权所有人、面积、年限、使用情况、户口信息等进行全面调研,并鼓励交易双方信息对称性,从提升二手房市场的成交量,实现持续、健康、长久的发展。

(四)构建二手房税赋承担体系,降低税赋压力

目前二手房市场中,主要由买方来承担大额税费,在一定程度上增加了买房者的压力。虽然目前很多城市都对二手房的税费进行了调整,但买方在购买二手房时,仍然存在疑虑及担心,和一手房相比,仍然觉得二手房税费过高,还不如买一手房划算,这种想法也是目前影响二手房市场成交量的主要原因。因此,必须构建合理的二手房税赋承担体系,让买方对税费有一个清楚认识,提升交易促成的概率。

结束语:综上所述,本文结合理论实践,分析了二手房市场可持续发展,分析结果表明,我国二手房市场中还存在很多问题亟待解决,致使二手房成交量一直得不到有效提升。从完善供需平衡机制、完善产权制度、加强交易过程信息的对称性、构建合理二手房税赋承担体系等方面同时入手,可有效解决买卖双方之间存在的问题和疑虑,提升二手房成交量,促使二手房市场实现可持续发展。

猜你喜欢

二手房卖方买方
第十七届(2023)卖方分析师水晶球奖总榜单
第十六届(2022)卖方分析师水晶球奖总榜单
信用证交单不符时买方拒付货款权利证成
买方常见违约问题分析、应对及预防
今年房企并购已达467宗
二手房买卖之卖方违约纠纷解析
下半年北京二手房或将迎来降温盘整
实物与宣传不符,卖方担责吗?
本市二手房成交量及价格走势图
抓住客户需求 促进交易达成——以二手房交易为例