摘要：随着国家对城市群发展相关政策的不断出台，人口集聚效应及虹吸效应明显，在规模经济，不完全竞争和技术溢出的推动下，各种生产要素也自发地汇聚到资本回报率高的地方。城市群正逐步成为未来经济发展新的增长极。文章对主要城市群进行有针对性分析，重点选取涉及经济社会发展、房地产市场发展的相关评判指标，对城市群及其房地产市场发展特征、未来增长潜力做出判断，为相关机构提供决策参考。

关键词：城市群;房地产市场;发展特征;结论建议

一、 引言

城市群是城市化的一种新形式，是支撑经济社会发展、区域协调与平衡、国际竞争与合作的重要平台（顾超林，2011）。都市圈是以特大城市或辐射功能强的大城市为主导，以1小时通勤圈为范围的城市化空间形态（董晓峰，2005）。城市群可包含数个城市圈，构成相互促进、协同发展的联合体（王春艳，2007）。

从十九大报告到各部委政策的发布，构建大城市，中小城市和小城镇协同发展的城市结构，推动城市群空间形态的发展成为热点。在规模经济，技术溢出和不完全竞争的推动下，各种生产要素也自发地汇聚到资本回报率高的地方，城市群的兴起已成为经济社会发展到一定阶段的必然现象（刘志珍，2017）。鉴于以上背景，本文通过对比分析、系统研判十二个城市群的发展特征，以及城市群房地产市场的运行状态，预判未来城市群的发展趋势和房地产市场的前景机遇。

二、 近年城市群政策梳理

城市群在促进经济增长和推进我国城镇化进程中发挥着举足轻重的重要作用，从中央到各部委，关于支持区域发展的政策文件不断增加，也反映出城市群正成为未来发展的焦点。

1. 中央政策文件。（1）2010年12月，国务院发布《国家主要功能区规划》，主要提出构建以“两横三纵”为主体的城市化战略格局，概述中国主要城市群的范围和功能定位;（2）2014年3月，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，建议以城市群为主要形式，促进大中小城市和小城镇的协调发展。建议优化东部地区城市群，培育中西部城市群，建立城市群发展协调机制，促进各城市协调发展;（3）2016年2月，国务院发布关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，提出要加快城市群建设，编制和实施多项城市群发展规划，促进城市群基础设施一体化，协调推进重大能源基礎设施和能源市场一体化;（4）2016年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出要以城市群为主要形式，加快城市群的发展。

2. 各部委政策文件。（1）2019年2月，国家发展和改革委员会发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，建议促进基础设施一体化，加强城市间的分工，建立统一的开放市场，实现大都市区的城市化，形成一批具有全球影响力的大都市区;（2）2019年3月，国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确要进一步推动城市群发展，加快京津冀协调发展，加快长三角区域一体化，建设粤港澳大湾区。坚持中心城市引领城市群发展，增强中心城市辐射力，形成高质量发展的重要推动力。

三、 城市群主要发展指标比较

赵丽琴（2019）认为经济发展水平、要素集聚与扩散能力、第三产业占比等是影响城市群发展的重要因素。我们通过系统梳理12个城市群的经济社会发展和房地产市场的指标，以期望达到认识城市群之间发展的差异性以及各自独有的特征，帮助我们更好解读国家战略以及可能带来的投资机会。

首先我们可以看到粤港澳大湾区、长三角城市群和京津冀城市群各项发展指标均位居前列，反映出当地经济活跃，人口流动频繁，房地产市场需求旺盛，可以成为城市群发展的第一梯队。其突出形态特征表现为每个城市群均有多个核心城市，形成以每个核心城市为中心的都市圈，并且都市圈之间协同发展的模式。

其次则为成渝城市群、长江中游城市群、山东半岛城市群和海峡两岸城市群、中原城市群，这几个城市群在近几年国家利好不断的扶持推动下，经济增长速度较快，人口和资源聚集效应不断增强，房地产市场也迎来供需两旺的态势，可以成为城市群发展的第二梯队。

最后则是关中城市群、黔中城市群、滇中城市群和北部湾城市群等，其显著特征表现为每个城市群暂时仅有一个核心城市，城市群内部城市之间发展差异较大，人口和资源也多向核心城市汇聚，但该地区经济增速较快，在国家大力提倡城镇化、城市落户制度改革的推动下，未来经济社会和房地产市场发展充满机遇。可以成为城市群发展的第三梯队。下面将从城市群经济社会发展方面和城市群房地产市场发展方面进行详细剖析。

1. 城市群经济社会发展指标。

（1）2018年长三角城市群、京津冀城市群、粤港澳大湾区GDP总量均在80 000亿元以上，分别为178 642亿元、83 819亿元和81 048亿元，全国占比分别为20%、9%和9%。虽然京津冀，粤港澳大湾区与长三角经济总量之间仍存在较大差距，但三者的发展水平和潜力基本等同。长三角城市群属于经济规模最大，一体化程度最高的城市群。它的发展水平和潜力自然是不言而喻的（Kim Min，2018）。其26个城市的发展相对平衡，上海在全国的GDP排名第一，超过3万亿元。与此同时，有4个城市超过1万亿元，7个城市超过5 000亿元。未来，长三角城市群将继续以上海为核心，以南京、杭州、合肥为分中心，构建长三角一体化发展。

而粤港澳大湾区作为我国首个世界级大湾区，有香港这种世界级的金融中心，未来有实力比肩甚至超越美国纽约大湾区。粤港澳城市群的11个城市不如长三角城市群的26个城市。然而，就城市的平均GDP而言，广东，香港和澳门的城市群平均每个城市9 005亿元，远远超过长三角城市群的6 870亿元。城市化率也达到86%，成为全国城市化率最高的区域，远远超过长三角城市群的71%。

2. 未来的城市发展预判。城市群核心城市的房地产市场需求依然强劲。受益于行业的不断转型和升级，核心城市人口的持续净流入预计将推动大量增量购房。与此同时，居民收入穩步增长，购买力普遍较强，改善购房需求将继续得到释放，预计交易量和价格将保持在较高水平。以北京，上海，广州，深圳为代表的一线核心城市的土地供应长期受到限制，主要城市的热门住宅用地是稀缺资源，短期内供不应求的市场格局难以扭转。从长远来看，房价仍面临一定的上涨压力。其他城市的开发强度不是很大，还有很大空间，对于未来房地产市场的发展仍有较大承载力。

核心城市周边城市房地产市场前景依旧看好。得益于城市群协同发展加速推进，城市群内形成不同的都市圈，既相互促进又相互融合，核心城市和周边城市将在交通，工业，信息和公共服务等领域进行更密切的合作，周边城市将受益匪浅，如广东省大湾区的中山、惠州、佛山、江门、肇庆和东莞。在粤港澳一体化的背景下，周边城市有望分享产业链上的利益，更快地推动城市经济，从而吸引大量涌入的移民，逐步增加住房需求。另外，随着核心城市与周边城市之间的交通日益便利，公共服务逐渐趋于一体化，周边城市有望吸收更多的核心城市外溢的住房需求，住房市场充满未来。

3. 未来房地产市场调控建议。以上分析表明，未来房地产市场在城市群将具有更大的发展潜力，这对政府进行房地产市场调控也提供了一定的空间载体和新思路。中央以往的房地产调控经历了从全国层面，到因城施策、一城一策的具体实施，体现出房地产市场发展的区域异质性特征。城市群发展的提出对房地产市场调控的影响是存在的，但也存在一些不变的基本原则，对于保障全体居民住的基本住房需求不会变，对于抑制住房市场投机行为不会变，对于构建房地产市场的长效管理机制的方向不会变。

随着城市群协调发展战略的实施，区域内互联互通将进一步增强，城市之间房地产市场宏观调控的联动性也将进一步增强，未来城市群房地产市场会保持平稳健康的运行态势。低收入群体有健全的租赁市场，中等收入群体能够通过新房或二手房解决住房需求，中高收入群体能够得到品质更佳的居住体验。多层次、多样化的住房供给将从根源上有效抑制住房投机，使市场告别大起大落的周期轮回。未来城市群房地产市场将以落实“房住不炒”为目标，更好践行中央“稳房价、稳地价、稳预期”的调控指引，为实现2020年全面小康社会贡献城市群力量。

4. 未来房企在城市群的机会。房地产企业在新形势下面临着机遇，也面临着挑战。机遇在于国家城市群战略的提出，将为未来市场发展提供储备空间。挑战在于市场在不断走向成熟的发展背景下，对于房地产企业的融资、管理、运营带来更高的要求。总体来看，未来以下企业和领域的发展将更具潜力。

通过以上分析，可以重点关注在以上地区土地储备相对布局较多，或是在不同城市群布局比较均衡的地产开发商，这类企业会拥有较多机会。城市群房企的机会表现在三个方面。首先，满足改善性住房需求，在住宅绿色发展、科技融合、环保应用方面大有可为;其次，城市有机更新和住房改造的需求比较强烈，尤其是对于房龄较老的城市;第三，专业租赁公司仍有强大的发展空间，从简单的住宅租赁业务扩展到社区运营。从目前龙头企业发展的经验来看，国内城市设计和建设仍然不足，尤其是具有运营能力的城市综合运营商。

参考文献：

[1] 褚敏，乔军华，杨朝军.长三角城市群的协同创新发展战略研究[J].现代管理科学，2018，（3）.

[2] 刘敏，王海平.京津冀协同发展体制机制研究——基于世界六大城市群的经验借鉴[J].现代管理科学， 2014，（12）.

[3] 顾朝林，Chaolin G U.城市群研究进展与展望[J].地理研究，2011，30（5）：771-784.

[4] 董晓峰，史育龙，张志强，等.都市圈理论发展研究[J].地球科学进展，2005，（10）：1067-1074.

[5] 刘志炜.中国城市群研究的新探索——《中国城市群协调发展研究——基于竞争与合作的视角》介评[J].财贸研究，2017，（3）：114.

[6] 赵丽琴，李赟，王志楠.中国城市群网络空间结构特征及影响因素分析[J].统计与决策，2019，（14）：87.

作者简介：赵永升（1989-），男，汉族，山东省菏泽市人，助理研究员，中国民生银行与清华大学经济管理学院联合培养博士后，研究方向：房地产市场与宏观经济政策、房地产金融等。

收稿日期：2019-08-21。