陈涛

摘要：随着改革开放进程的大力推进，我国人民的生活水平有了明显的提升。与此同时，也促进了我国房地产行业经济能力的发展过程。房地产经济作为我国社会主义经济市场中重要的组成部分，已经成为了现代社会中保证国家财政收入的一项重要的来源。但是由于房地产企业的发展还不够完善，导致其在工作的过程中，容易出现税收制度不健全的现象，对国家财政收入带了较大的影响。因此，只有加大税务机关的审计工作，才能有效避免税款流失。

关键词：地产企业；税收；审计；社会主义；市场经济

近年来，社会主义市场经济的不断发展有效促进了我国地產企业的进步，已经成为了我国财政收入的一个重要组成部分，也是拉动我国国民经济指数增长的主要因素。但是，由于发展势头迅猛，在地产企业进步的过程中，出现了价格高、暗箱交易、偷税漏税等严重的问题，引发了大部分人民生活的困难，对社会秩序的安定也造成了一定的困扰。因此，本文着重研究我国地产企业在发展过程中存在的常见税收问题，并结合实际，提出相关的审计对策。

一、探究地产企业税收常见问题及审计对策的意义

由于地产企业纳税的特殊性，有许多的地产企业在申报纳税的过程中，就容易出现偷税、漏税的现象，对我国社会经济的发展带来一定的不稳定性，也会对国家财政收入带了巨大的损失[1]。因此，只有重视地产企业税收存在的各种问题，结合自身实际的发展情况和国家出台的地产调控政策，将其作为税收审计的重点部分，才能够有效解决相关的问题。并且通过综合分析近年来的精确数据，能够有效提高和延伸地产企业的审计水平，也能够在一定程度上整治地产行业税收的管理秩序，从而提升整个地产企业的税收监管质量，为我国的财政收入打好基础。

二、地产企业税收常见问题

（一）地产企业存在严重的偷税、漏税现象

对于地产企业来说，其主要的收入有三部分来源，其一就是主营业务的收入，其二是营业外收入，第三就是两者以外的其他业务收入。这三部分收入来源中，相对来说比较复杂的就是其他业务收入，由于没有明确的定义，根据先关概念的解释，综合起来可以分为商品房售后服务收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入、销售材料收入等多个分类[2]。由于地产企业收入来源的复杂性，使得其在税收方面存在着较多的漏洞。有部分地产企业，为了获得较高的效益，选择违背自己的义务，具体表现在故意隐瞒实际的应税收入，低报或者不报实际收入情况，造成了一定程度的偷税、漏税现象，而且实际操作过程中的手段多样。主要体现在以下几个重要的方面：

1.假发票、假合同现象

有部分地产企业在财务处理方面，为了隐瞒自身的实际收入，借助假发票和假合同这样的形式，将关联交易、部分主营业务收入、营业外收入和其他收入不入账，或者少入账。这样就可以在税务机关减少税款的缴纳，从而增添自己的利益。但是事实上，这一伪造合同和发票的行为属于严重更多违法行为，一旦被发现，就需要受到相应的法律制裁[3]。

2.增加成本费用

在成本费用上做手脚，一般是选择多列成本费用。在实际的违法案例中，有部分地产企业在实际工作的过程中，会借助缴纳建安增值税及相关附加费用的机会，在发票管理和发放部门开超过实际额度的发票，从而增加了工程成本的使用，增加税前抵扣金额，以此来减少税收。

3.账户合并

由于地产公司彼此的独立性不够，往往有几个公司串联在一起进行项目的开发[4]。因此，就出现了某些房地产企业将几个相似的开发项目成本组合在一起，然后列入到一个共同的费用账户，实则分担在每一个负责单位的额度就会减少。通过在共同费用账户中任意调节成本，最终就可以不按照每个人自己应该承担的责任而发生制结转营业成本的事故。

4.增加准予扣除项目金额

在实际的申请纳税情况时，也有部分地产企业并不按照我国国家企业所规定的所得税缴纳标准进行严格的纳税，往往将一年内的成本、费用、损失等列入到准予扣除的项目金额中，产生偷税漏税的行为[4]。

（二）借款利息偷逃税款

这一违法现象在地产企业出现的频率极高。由于地产企业在新项目开发的前期，实际勘测费用、设计费用等前期动用的资金比较大，相应的筹集资金的渠道就会很多。一般可以通过银行借贷、企业筹款等方式进行筹集。根据税法的规定，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。但是有部分地产企业在得到相应的资金后，不能按照相应的日期还款，逃避税款的缴纳。

（三）提前确认实际收入，虚报税款

这是在政府或者相关的税务部门在不能够完成预期的收入增长目标时，借助承诺、约谈等政策，要求提前缴纳税款，从而减少实际金额的税款缴纳。也有部分地产企业在缺乏税源的情况下，虚交税款。

三、地产企业提高税收效率的审计对策

（一）完善财务税收征管制度

一般来说，是由当地政府下的财政部门去建立和完善财务税收征管制度，但也是需要在符合国家大标准的前提下做出相应的弹性调整。而且，这一财务税收征管制度不仅包括地产销售明细申报制度，还包括相应的地产评估制度[5]。因此，为了完善财务税收征管制度，就需要加强财政部门、国土部门、房管部门之间的合作，详细了解和掌握地产数据信息，便于地产企业在使用的过程中能够对自身的纳税情况做出相应的检查和管理，从而保证审计项目的严格性和精确性。

（二）提高审计人员的综合素质

对于审计一线的审计人员来说，必须要熟悉相关审计法律和审计程序，对于各项税收政策、会计知识等要做到熟练掌握，最好还具备相应的计算机审计水平。只有这样才能够在实际的审计工作中做好数据分析，练就一双“火眼金睛”，从而提升审计的效率，保证地产企业的相关税收信息不存在任何失误。此外，要注重对审计人员的理论知识水平和实际操作能力综合培养，不定期开展各种类型的知识和实践技能大赛、增加工作实习机会、交流合作等[6]。