曾春英

摘要：随着房地产行业市场竞争压力日趋增加，使得房地产开发企业的利润空间不断萎缩，在市场增长空间逐渐降低的情况下，房地产企业开始实行管理驱动发展的道路，尤其是在成本管理上更是费了一番功夫。本文从房地产开发项目的全过程成本构成出发，论述了当前我国房地产开发项目的全过程成本控制工作中存在的问题，从而提出我国房地产开发项目的全过程成本控制的改善建议，希望能够为我国房地产开发项目的全过程成本控制研究提供新的参考思路，从而推动我国房地产开发企业可持续增长。

关键词：房地产开发项目；成本控制；全过程

一、房地产开发项目的全过程成本构成阐述

在了解房地产企业如何实行成本控制策略之前，首先要将房地产企业的业务流程和工作环节进行分解，然后在每一个步骤中做到细致和具体的控制。因此，在一般情况下，房地产企业的流程包括项目决策阶段、资源准备阶段、实际施工阶段以及最终的销售阶段。这几个阶段顺序分明且环环相扣，共同对整个房地产开发过程起着重要作用。

（一）房地产开发项目决策阶段

在此阶段中，涉及到内容一般为对整体的项目开发进行经济分析。经济分析的内容包括资本回收期的计算、投资回报率的计算等财务内容，也包括人力、物力、和财力的配置和调动内容，除此之外，项目的选址也包含其中。在决策阶段虽然看似没有涉及到项目的实际工作环节，但是却起着先决作用。因此这一阶段的主要成本在于聘请专业人士和财务专家等人员报酬。

（二）房地产开发资源准备阶段

这一阶段的成本支出主要包含土地出让金、土地出让金所产生的相关税费以及拆迁补偿款等。除此之外，房地产开发企业准备阶段的成本还包括房地产开发项目的所在地开展岩土勘察等相关工作以及房地产开发项目的所在地的通水、通电、通路、平整场地等活动从而产生的相关费用。

（三）房地产开发项目施工阶段

通常来说，施工阶段的成本占据了房地产开发项目全过程成本50%以上，这一阶段的成本支出主要流向施工费用中，包括主体建筑的费用和附属建筑的费用，以及其他诸如给排水系统、供电系统等相关项目工程费用，由于房地产开发项目施工阶段的成本投入不仅包含了工程材料费用的投入，还包括大量的人工费用投入，使得房地产开发项目施工阶段的成本控制最为关键。

（四）房地产开发项目销售阶段

房地产开发项目销售阶段是房地产开发项目与市场衔接最为紧密的一个阶段，也是前面几个阶段的最终目的和归属，这一阶段主要是对所建成的房地产开发项目开展销售工作，这就意味着房地产开发项目销售阶段所产生的成本费用主要以管理费用、财务费用、销售费用这些期间费用为主，除此之外还包括相关的增值税、企业所得税等税费。此外，在房地产开发项目销售阶段我们还需要注意的是，由于房地产开发项目销售阶段具有销售周期长以及成本不可控制性较大，这就使得房地产开发项目销售阶段全过程成本控制工作难度较大。

二、当前我国房地产开发项目的全过程成本控制工作中存在的问题阐述

在对上述几个阶段进行成本控制时，我们也要把握住房地产开发项目的主要矛盾，将较多的精力关注到重点和难点之中。因此，在房地产开发项目的成本控制中，准备阶段和销售阶段意义深远且把握难度较大。准备阶段是施工和销售阶段的前提，其先导性的地位要求我们必须给予充分的关注。同时，销售环节作为与市场接轨度最高的阶段，作用着房地产开发后的利润来源。因此，下文中主要对这两个阶段进行分析。

（一）房地产开发项目准备阶段的招标质量难以把控

房地产开发项目准备阶段的工作包含招标工作，招标质量将决定着房地产开发项目最终的质量情况，虽然我国政府此前已经出台了关于项目招投标的具体规定以及相应的实施措施，但是仍旧有小部分的房地产开发企业存在内定项目施工单位以及串标等问题，这些问题的存在使得房地产开发项目的招标工作大多流于形式，难以百分百发挥出房地产开发项目招投标的积极作用。除此之外，一部分的施工单位为了争取房地产开发项目，往往会故意报出低于市场价格的施工方案，这就使得房地产开发项目的建筑材料质量以及施工质量均难以得到有效的保证，从而为房地产开发项目埋下了质量隐患。

（二）房地产开发项目销售阶段的销售工作人员管理难度较大

房地产开发项目销售阶段是房地产开发企业回收投资的阶段，然而房地产开发项目销售阶段普遍存在着销售工作人员流动性较大、销售工作人员工作积极性不高以及房地产开发企业销售工作人员人力资源管理系统不完善等问题，无形中延长了房地产开发项目销售周期，使得房地产开发企业的资金回笼周期随之延长的同时，还导致房地产开发企业利润空间不断被侵蚀。在目前的房地产销售行业，由于绩效工资的设定，人员之间的工资差異巨大，因而造成了部分员工积极性较差的现象。

三、我国房地产开发项目的全过程成本控制的改善建议阐述

（一）加强房地产开发项目准备阶段成本控制的改善建议阐述

准备阶段的工作是前一阶段最终决策的展开和实行，因此，做好准备阶段的前提条件就是要保证决策的有效性。此外，这一阶段的招标环节需要格外引起关注，既要保证招标到合适的企业，又要保证招标成本的可控性。

具体来说，首先，房地产开发企业可以根据决策阶段制定的开发项规模和开发位置来分门别类的进行成本管控，尤其是对土地情况、岩土勘探情况、居民消费水平以及周围自然环境制定出多个房地产开发项目建筑设计方案，此外，在制定房地产开发项目建筑设计方案还应当对房地产开发项目现有场地的空间进行系统性的规划调整，在保证房地产开发项目空间协调性的基础上，找到最低成本投入的房地产开发项目建筑设计方案。其次，房地产开发企业还应当对房地产开发项目设计图纸进行严格的审核，尽可能的做到房地产开发项目设计图纸与房地产开发项目施工情况一致，避免出现在房地产开发项目施工时频繁出现设计调整等问题，使得房地产开发项目工期不断延长而导致房地产开发项目成本的大幅度增加。最后，房地产开发企业应当加强对项目招投标的质量管理以及后期监督等相关工作，在开展房地产开发项目的招投标工作时，应当始终秉持着公平、公正、公开的原则开展工作，重点关注房地产开发项目施工单位的施工质量以及信誉，确保房地产开发项目施工单位所提及的房地产开发项目施工方案具有规范性以及可实施性。

（二）加强房地产开发项目销售阶段成本控制的改善建议阐述

由于房地产开发项目的销售阶段成本控制工作的重心在于人员的管理，为此，一方面房地产开发企业的人力资源管理部应当专门针对销售工作人员制定出一份科学化、可实施化以及系统化的销售工作人员人力管理资源体系计划以及对于的销售工作人员成本控制方案，通过积极开展素质拓展等相关活动，提升销售工作人员对于房地产开发企业的的归属感，从而有效的降低销售工作人员的流动性。除此之外，房地产开发企业的人力资源管理部还应当完善房地产开发项目销售考核体系，从而提升销售工作人员的工作积极性。另一方面，也要不断提升销售活动策划方案的质量并提出迎合市场需求和喜好的营销方案，从而使资金回笼速度加快。

四、结束语

综上所述，通过对房地产开发项目的全过程成本构成阐述我们了解房地产开发项目具体的成本构成要素，虽然我国房地产开发项目的全过程成本控制工作中存在着招标质量难以把控以及销售工作人员管理难度较大等问题，为此我们需要针对这些问题存在的阶段开展针对性的解决工作，从而使对房地产开发项目的全过程成本控制功能能够得以顺利的发挥，扩大房地产开发企业盈利空间的同时，推动我国房地产开发市场能够平稳有序的成长。

参考文献：

[1]赵任宇.房地产项目开发的全过程成本控制分析[J].住宅与房地产，2017.

[2]王宏.房地产开发项目全过程成本控制分析与应用[J].中国乡镇企业会计，2017.

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