新时代的乡村振兴离不开农村土地的依法审批、科学规划和合理利用，既要改变乡村落后面貌，又要符合经济规律，既要农村繁荣兴旺，又要农民生活幸福安康。因此，研究乡村振兴战略与农业地产经济具有极其重要的现实意义。

一、乡村振兴战略：新时代做好“三农”工作的总抓手

从改革阶段理论来看，如果说过去的20多年是城镇化取得显著成效的阶段，2018年中国财经界和地域经济发展的主流趋势是从城市发展跳转到乡村振兴。今后的30年将是在继续完善和提高城镇化水平的同时，将进入到一个全新的发展阶段，即实施乡村振兴战略的阶段，实现城乡共同发展，富裕全民，强盛中华！

党的十九大提出实施乡村振兴战略，是以习近平同志为核心的党中央着眼党和国家事业全局、顺应亿万农民对美好生活的向往，对“三农”工作做出的重大决策部署，是决胜全面建成小康社会、全面建设社会主义现代化国家的重大历史任务，是新时代做好“三农”工作的总抓手。

按照党的十九大提出的决胜全面建成小康社会，实施乡村振兴战略的目标任务是，到2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成；2020年贫困地区和贫困群众同全国一道进入全面小康社会，为实施乡村振兴战略打好基础；到2035年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现；到2050年，乡村全面振兴，实现农业强、农村美、农民富的目标。

中央政治局召开会议审议的乡村振兴战略规划（2018-2022年）细化实化工作重点和政策措施，部署若干重大工程、重大计划、重大行动，形成了今后5年落实中央一号文件的政策框架。

实施乡村振兴的最终目标，就是要不断提高村民在产业发展中的参与度和受益面，彻底解决农村产业和农民就业问题，确保当地群众长期稳定增收、安居乐业。

二、农业地产：从市场培育期走向成熟期的新行业

（一）农业地产：一种新型经济业态

所谓农业地产，是实施乡村振兴过程中农业产业升级的一个必然阶段，是结合“三农”问题，以农业产业为依托，以新型城镇化为导向，融合文化产业和旅游产业，结合养生养老、旅游度假、科普教育、农业体验、观光休闲、商务会议等功能，用一产联动二产、三产，达到三产联动和三产融合的综合效应，是一种新型经济业态。

由此可见，农业地产并非是借农业之名圈地盖房卖楼，而是农业“地+产”，是在不断探寻农业与地产相结合的一种模式。

（二）农业地产与农村土地政策

1.新时代农业地产的法律依据与政策取向

《宪法》第十条规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”。

值得指出的是，国家最新土地政策明确农村土地分为承包地和集体建设用地。承包地是农村集体所有的农业用地，即农田，所有权属于集体，承包权属于农户，这种承包关系是稳定且长期不变，经营权可以是农户的，也可以抵押担保給他人，就是土地流转。因此，农民承包土地具有使用权、收益权和流转权。集体建设用地分为经营性建设用地和公益性建设用地。经营性建设用地，主要用于乡村企业建设等。公益性建设用地，包括集体公共服务配套建设，比如广场、幼儿园，还有宅基地。

根据最新土地政策，允许农村经营性建设用地直接入市，包括出让、租赁、入股等形式。但在土地用途方面有很多管制。例如，经营性建设用地与国有土地同地、同价。土地收益增值的分配机制中，土地收益一定要反补农民。农村宅基地一户一宅。

2.新时代农业地产开发的新动向

2018年8月，农业农村部部长韩长赋指出：“农业地产”将会在未来的5-10年内，出现以租赁农村土地，或建立有机农业生产基地为主要业务的新兴产业。这个产业将在“土地流转”“城镇化建设”和“农民进城”等一系列的宏观政策和鼓励措施下快速形成。

一是大量流转出来的农村土地，将在地方政府的干预和规划下，有偿租赁给相关机构，并通过收取大规模流转出来的土地租金获得长期、稳定的地方财政收入。

二是租赁土地的机构，在租赁的土地上经营高附加值的经济作物、从事农产品供应链控制或现代农业规模化生产，从而获取利润。

三是从事土地租赁中介业务的机构获得相应的劳务费用。

四是广大农民将通过出让土地使用权而获得数额相当的一次性现金补偿，此后再通过出卖剩余劳动力成为“职业农民”。

三、实施乡村振兴战略与农业地产开发的可行类型

（一）农业服务模式

一是针对种植者搭建的服务体系。围绕着种植者，包括专业的种植大户、种植公司以及普通农户，建立的一套线上线下立体服务体系。种植者只需注册成为会员，农业企业根据种植者要求提供个性化种植方案、农资代购、农事提醒、农技指导等全面服务。种植者只需要按指导去干农活，种地变得简单省心。

二是成熟开放的线下服务体系。将打造成熟的线下服务体系开放给农村创业者，协助农村创业者在家门口轻松创业，共同服务于种植者。原来需要由专业农技人员从事的服务工作，在农业服务模式中，普通农户即可胜任，大幅地提升了运营效率、降低了经营成本。

（二）田园综合体模式

田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体化融合发展格局下，顺应农村供给侧结构性改革、新型城镇化升级发展，结合农村产权制度改革，实现农业现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续模式。它是以专业合作社为载体，以农民充分参与受益为核心，通过整合和综合开发乡村资源促进一、二、三产业深度融合，优化乡村产业结构，延深产业链，拓宽乡村多样化服务功能，从而实现产业及载体（农业园区、特色小镇、田园社区、观光农业等）的升级换代。

田园综合体的主要模式是：

1.优势特色农业产业园区模式。该模式以当地优势特色农业产业和优势农产品为基础，以农业产业链为核心，以一、二、三产业纵向延伸和产业横向扩张为基础，涉及农产品生产、存储、加工、营销等环境，依据各环境的优势产业形成特色产业园，从而带动产业和乡村发展的模式。

2.文化创意带动一、二、三产业融合发展模式。该模式以农业产业链和一、二、三产业融合为基础，结合当地的传统文化、乡风民宿和区域特色，在促进一、二、三产业融合的同时，强调乡村文化与文明创新，形成一、二、三产业与区域文化、形成旅游结合的田园综合体发展模式。

3.都市近郊型现代农业观光园模式。该模式以城郊田园风光和自然生态环境为基础，将城郊乡村打造成旅游休闲、农事体验的田园模式。它给城市繁忙生活后提供一个休闲休憩、放松身心的休闲与放松场所，它为城市居民提供体验乡村自然风光，感受农耕文明的机会。

4.农业创意和农事体验型模式。该模式结合当地农业自然风光和农业生态资源禀赋，以当地特色农业产业或乡风文化为基础，挖掘优势农业产业和特色农产品，开发精品民宿、创意工坊、民艺体验等特色文化产品，充分利用“一村一品”发展机会，深化创意特色，形成以乡风乡俗和农事体验为一体的创意型田园综合体。

（三）以产业为支撑的新型农业社区型

新型农业社区是通过统一规划和调整产业布局，将乡村城镇化建设和农业现代化同步发展，在已有村镇基础上进行社区化开发，完善基础设施，在农村营造一种新的社会生活形态，实现就地城镇化的模式。

其特点是：1.塑造一种具有社区意义的新型村庄，通过一些小型乡村居民点的联合与相互协作，形成一个具有集群意义的居住统一体。2.适度的社区规模，同时维持一个可管理的尺度，以便能够获得一定的规模效应，为社区居民提供包括居住、教育、医疗、娱乐等在内的各种公共基础设施和公共服务体系。3.以农业为主要产业，构建可持续的农业及相关产业链，将生产、加工、运输一体化，引入商业、休闲、旅游等其他可持续农业社区形态。4.强调尊重原有地域文化，在规划设计中充分挖掘当地历史文化资源，重视原居住模式的传承与发展，鼓励社区成员参与社区规划和建设，增强社区成员的归属感和认同度。5.在规划建设中，可通过开发农村特色餐饮、特色住宿、农耕文化体验产品、乡村主题度假社区等农业休闲体验产品，将企业资本、城市居民和城市消费引入乡村，形成农村新的居住模式、服务管理模式和产业格局。

（四）农民专业合作社联合社类型

新修订的《中华人民共和国农民专业合作社法》第五十六条规定：三个以上的农民专业合作社在自愿的基础上，可以出资设立农民专业合作社联合社。第六十四条和第六十五条规定：国家支持发展农业和农村经济的建设项目，可以委托和安排有条件的农民专业合作社实施。中央和地方财政应当分别安排资金，支持农民专业合作社开展信息、培训、农产品标准与认证、农业生产基础设施建设、市场营销和技术推广等服务。

联合社可以开展横向联合和纵向一体化联合。横向联合是生产和经营相同或相似农产品的合作社之间的联合。纵向一体化联合是处于不同产业链上下游环节经营主体与合作社进行联合，例如農业加工企业与营销企业的纵向联合，从而增强控制力和影响力。随着传统农业向现代农业的转变，纵向一体化联合将成为合作社联合社的新型发展模式。

（五）以特色主题塑造的风情小镇型

这个类型是现代农业园区+宜居风情小镇的开发模式。以传统乡村基底为依托，以农业、生态、休闲、旅游产业为基础，以改善农村生产生活环境为前提，将小镇的开发建设与传统农业向休闲农业、精致农业、科技农业等主题农业方向发展相融合，引导居民参与产业发展，不仅形成居民权益的多元化，同时还能体现社区文化的丰富性，打造一个融入农业产业发展与旅游休闲度假的田园生活社区。其特点是：1.宜业，有明确的优势产业。2.宜文，丰厚的人文底蕴。3.宜居，基础设施、服务配套、山水田园、美丽村落。4.宜游，景色优美，把风情和文化融入“山、水、村”中，体现不一样的特色。

（六）庄园经济型

庄园经济是20世纪中期首先在欧美等发达国家出现的一种农业发展模式，它既是农村经济发展到一定阶段出现的新生事物，也是农业经营体制的重大创新，曾成功改变了美国、荷兰、澳大利亚等国的农业经济状况。随着我国对农业发展的大力支持和人们投资意识的增强，全国各地先后涌现出具有庄园经济特点的大型农业开发经营实体。

庄园创造的良好社会效益和生态效益，不仅开辟了农业现代化的新途径，而且有力地激发了农村经济全面发展的内在潜能，它的兴起无疑是对传统低效农业向现代高效农业转变的一个有效途径。例如，依托农业产业为基础形成的庄园集群，所有产品依托某一农业主题，比如香草庄园、酒庄集群、度假山庄等。

四、实施乡村振兴与农业地产开发必须坚持的几个原则

（一）坚持以农为本，农业、农村优先发展和农民的主体地位。要以保护耕地为前提，巩固和完善农村基本经营制度，保持土地承包关系稳定并长久不变，第二轮土地承包到期后再延长三十年。要提升农业综合生产能力，突出农业特色，发展现代农业，促进产业融合，提高农业综合效益和现代化水平；要按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，保持农村田园风光，留住乡愁，保护好青山绿水，实现生态可持续；要确保农民参与和受益，着力构建企业、合作社和农民利益的联结机制，带动农民持续稳定增收，让农业成为有奔头的产业，让农民成为有吸引力的职业，让农村成为安居乐业的美丽家园。

（二）坚持一、二、三产业协同发展，明确重点产业和基本功能区。农业、文旅、地产是三个重点产业。农业产业功能区是生产性主要功能部分，生活居住区是城镇化的主要功能部分，文化景观区是吸引人流、提升土地价值的关键，休闲聚集区是休闲化的主要部分，综合服务区是城镇化发展的支撑功能部分。因此，要完善生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系、运行体系等支撑体系的建设。

（三）充分发挥农村集体经济组织的主体作用。发挥农村集体经济组织在实施乡村振兴和农业地产开发中的主体作用，就必须通过农村集体经济组织、农民专业合作社等渠道让农民参与各种类型的建设进程，提高区域内公共服务的质量和水平，逐步实现农村社区化管理；要把探索发展集体经济作为产业发展的重要途径，积极盘活农村集体资产，发展多种形式的股份合作，增强和壮大集体经济发展活力和实力，真正让农民分享集体经济发展和农村改革成果。

（四）培育新型市场经营主体的引领作用。按照政府引导、企业参与、市场化运作的要求，积极培育乡村企业、合作社、家庭农村和新集体经济组织等市场经营主体。创新“企业﹢农民专业合作社﹢农户（贫困户）”的建设模式、管理方式和服务手段，强化合作社在农民生产中的作用，提高合作社和合作社联合社的运营质量，全面调动多元化主体共同推动乡村建设的积极性。

农民专业合作社是推进产业扶贫的重要载体之一。在贫困地区，尤其要重视组建农民专业合作社，探索“企社加盟”扶贫新模式，增添产业扶贫新动力，建立贫困人口稳定增收的长效机制，切实提高贫困人口获得感，确保到2020年贫困地区和贫困群众同全国一道进入全面小康社会，为实施乡村振兴战略打好基础。”

（五）科学编制项目发展规划和年度实施方案，严格项目管理，加强资金监管和考核评价。建设项目要根据中省有关部门的通知进行申报。省级农业专项，包括省级现代农业产业园创建项目、一村一品及休闲农业发展项目、主导优势产业（种植业）发展项目、主导优势产业（畜牧业）发展等项目，可按照陕西省农业厅、陕西省财政厅关于印发2018年省级农业专项资金项目申报指南的通知（陕农业计财〔2017〕132号）进行申报。实施乡村振兴和农业地产的项目建设，必须有先后之分，即先要做好产业规划和总体规划，把农业元素的挖掘、农业文化的提炼和农业向旅游的转化先做好，然后再来开发地产。

（六）坚决制止农业地产开发过程出现违法违规问题。一是开发模式和开发时序错误，即地产开发先行，在配套和农业产业没有一定基础的条件下就先发展地产，不仅很难吸引人们来此，对土地本身价值的体现也极为不利。二是核心吸引力不足，即创意农业发展带动作用不足，没有形成准确的主题定位，与旅游地产产品有一定的同质性，无法形成人气聚集，造成地产空置。三是防止出现“圈地”现象。“圈地”是指项目开发不立足于三农和产业建设，而是借农村城镇化之机，大兴土木，圈地盖房。四是选择农业地产开发模式不准确，对于市场投资和可持续经营缺乏吸引力。例如，开发模式与村民、村庄的沟通存在问题，在实际操作中，未能将农村建设、农民居住就业、农业现代化与农业地产开发融合发展，缺乏有效的农业地产发展模式。

五、经济管理与经济学家的机遇与历史使命

加强乡村振兴战略与农业地产经济的研究是新时代为经济学家带来的新机遇，也是新时代赋予经济学家的历史使命。

基于未来农村农业的发展不能停留在过去的传统模式上，必须要用金融、互联网、大数据、大健康等新理念新工具去创新适应新时代的发展模式。因此，对于研究宏观经济的专家，需要在规划乡村振兴的各个类型方面发挥才干。对于研究中观（产业）经济的专家，需要深入研究“三产融合”的体制机制，对于研究微观经济的专家，需要深入到乡村帮助创新企业、合作社、家庭农场等新型的市场主体，建立符合市场经济的经营管理制度、运营方式和财务管理制度。

经济学界要组织编著适应当前实际需要的产业经济学和相关的经济管理书刊。相关的经济管理部门不仅要培训企业管理人员，合作社法人和职业农民，而且要培训县乡两级负责乡村振兴、农业地产、扶贫开发工作的基层干部，为培养造就一支懂农业、爱农村、爱农民的‘三农工作队伍做出贡献。以乡村产业发展、农业产业扶贫的培训为例，要全方位地普及农业科学技术、农业产业化经营理念和涉农法律法规知识，要使授培对象成为一名既懂技术，又懂得经济管理和相关法律法规的人才，纠正以往只讲技术，不讲经营管理和相关法律法规的单一培训倾向，以及念文件、听讲话、毫无实际内容、学员反映毫无获得感的形式主义培训倾向。

總之，城市群的发展不可忽视乡村振兴，乡村振兴要与农业地产开发结合起来，从发展现代农业产业集群起步，进而因地制宜引进田园综合体等不同类型的建设理念，为乡村振兴增色添彩，城乡的融合发展，实现“产业兴旺、生态宜居、社会和谐、生活富裕”，才是真正意义上的乡村振兴的未来，才是城乡共同富裕的未来。

作者简介：史志诚，教授，博士生导师，现任西北大学生态公毒理研究所所长，陕西省决策咨询委员会委员。