文/诸振，上海理工大学管理学院

1 老旧小区的概念

所谓“老旧小区”，从字面意思理解就是指代那些建造年代已经比较久远的住宅小区。我国的老旧小区很大一部分是由早期国有企业或者集体企事业单位、机关团体、地方政府部门等主持建造并结合员工的岗位级别以及工龄等进行分配，通常只收取低廉的租金或者以很低的内购价格出售给员工，具有十分浓烈的计划经济色彩。当然，也有部分老旧小区是早期开发商投资兴建以供出售的商品房，这是早期住房改革的产物。

2 老旧小区物业管理的一般实践

老旧小区物业管理困难度高，物业管理工作难以开展的情况普遍存在，因此，很多立志做好老旧小区物业管理工作的物业管理公司都会尝试进行管理能力的提升和管理方式的改进，具体而言，大多数老旧小区物业管理工作通常都采取了诸多实践与探索。例如绿化改善了小区的空气，加装安全监控探头则提升了小区的居住安全，通过一些列老旧小区改造手段，确确实实对提升了小区的居住功能、优化了小区环境、提升了安全品质。不少老旧小区物业管理公司还正在探索以业委会为主的居民自治模式，引导居民自治工作，从而构建小区有序管理新模式。

3 老旧小区物业管理主要存在的问题

3.1 规划设计存在缺陷，基础设施损坏严重

老旧小区受制于早期的设计及施工等，从现代的角度看，很多规划与设计都存在一定的不足，而且因为年代久远，基础设施也存在严重的损毁情况，特别是当前随着居民生活水平的提升，很多家庭普遍拥有了私家车辆，而且这个私家车保有量还在迅速攀升，而对老旧小区而言，其原始规划设计的停车位数量是远远无法满足当前居民停车需求的。再加上很多老旧小区当初在规划的时候未能配备停车位，使得很多老旧小区安装地锁的现象极为常见，不仅占用了车道和人行道，也给小区居民正常生活和出行带来不便，因为停车而发生的纠纷经常上演，成为影响老旧小区居住舒适感和对物业管理满意度的一大绊脚石。

3.2 物业管理难度大，问题错纵交织

很多老旧小区是早期为了解决职工群体住房困难问题而建设，并未充分考虑居住的舒适感。而且，从最初的规划中，老旧小区就是重视建设而轻视运营管理，这导致小区的各种硬件设施长期得不到维护。随着当前经济社会的快速发展和人们生活水平的提升，很多老旧小区的居住条件和基础设施已经不能满足当前业主的需要。不仅如此，老旧小区的基础设施维修费用高昂，这也直接拉高了物业管理的成本投入，物业公司自身也很难承担相关维修费用，最终带来一系列的历史遗留问题。还有不少居民是单位退休职工，他们认为物业费应该是原单位承担，不愿意接受现代物业管理模式，出物业费享受物业服务的意识尚未形成。

3.3 居民主人翁意识不强，缺乏自治能力

许多老旧小区是多年计划经济体制下居民住房福利制度的产物，这也使得跟多居民理所当然的认为其应该享受无偿性的服务，而且这种观念还较为根深蒂固。习惯了由原来的单位来管理小区，他们缺乏足够的主人翁意识，也没有自治能力，认为物业管理就是要多收钱，即使物业公司收取物业费也应该是要求原单位上缴。不仅如此，老旧小区因为居住环境落后，再加上住户多为老人、退休职工、弱势群体和外来租房人员，他们普遍收入偏低，这也导致他们很难树立起主人翁意识，缺乏足够的自治参与感，导致物业问题没有合法主体牵头解决。

4 改善老旧小区物业管理的建议

4.1 逐步提升老旧小区基础设施投入

老旧小区的基础设施落后问题是多年历史遗留问题，很显然对基础设施进行大规模的彻底换新是物业公司难以承受的。因此，笔者提倡物业公司需要针对老旧小区的基础设施等情况制定一个长期的更新维护计划，每年通过合理收支分配实现对老旧小区基础设施的逐步换新，最终实现老旧小区各项设施的逐步完善，并最终走向规范化，现代化的物业管理模式当中。与此同时，通过积极树立物业管理的良好形象，逐步引导业主形成花钱卖服务的正确意识，进而通过健康的物业费资金流而不断加强对老旧小区的改造力度，切实以规范化物业管理需要的条件为导向，更新、维护老旧小区基础设施，从而不断提升物业公司服务的质量和积极性。

4.2 探索精准化物业管理模式

老旧小区的情况比较复杂，同新小区相比，每一个老旧小区都有自身存在的独特问题。为了更好的做好老旧小区的物业管理工作，需要物业公司积极探索针对性的精准化物业管理模式，结合老旧小区实际，因地制宜开展物业管理。根据业主的需求和喜好开展物业管理和服务，不断以提升业主的满意度和幸福感为物业管理工作的目标，积极尝试菜单式物业管理服务模式，坚持低标准收费，高标准管理，不断满足业主需求，赢得业主信任，最终实现业主从传统意识像现代物业管理意识的顺利过渡，为后续更好的探索精准化物业管理模式提供强有力的保障。

4.3 促进小区居民依法自治

要想实现老旧小区各项事务的健康有序运转，单纯依赖物业管理还显然力不从心，因此，老旧小区的物业管理应该积极的帮助小区构建起小区的事情就是所有业主的事情之理念，积极引导小区业委会建设，依法推进小区居民自治工作，由广大业主共同选出的业委会不但能够协调化解业主之间的矛盾，也能够起到沟通物业和业主之间的桥梁，还能够对小区内各项公共收益的征收和使用进行监督和维护，齐心协力促进小区健康发展，提升小区治安管理水平。与此同时，物业还可以通过当前的互联网和新媒体等网络沟通渠道的搭建，与业主开展即使的互动，这样不仅可以避免探讨问题的尴尬，而且也可以使每一个业主都可以平等地发表自己的意见，对于提升整体小区居民的满意度，实现物业管理能力的提升具有深远的意义。

【参考文献】

[1]叶秋向.我国住宅小区物业管理问题及对策研究[J].江西建材，2016，04：274，276.

[2]张智敏.老旧小区治理的资金筹集与运营管理问题研究[D].广西大学，2013.

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