艳子

“过去我供你，现在轮到你养我。”不过这里养你的不是儿女，而是房子。近日，银保监会官网发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，表示从8月起要把老年人住房反向抵押养老保险（下称“以房养老保险”）推广至全国范围。

用房子换取更加宽裕的老年生活，这样的“以房养老”你愿意吗？房子换养老金，你干不干？——

什么是“以房养老”？

简单地说，老年人把拥有独立产权的住房抵押给保险公司，保险公司每个月提供养老金，老人仍可以住在自己的房子里，身故之后保险公司可以处置房产（有些保险产品在设计上仍可以由子女继承房产，在偿还相关保险金后可收回房子）。

从2014年7月起，“以房养老保险”在北京、上海、广州、武汉四地进行为期两年的试点运行。2016年7月，原保监会将试点期延长至2018年6月30日，并把试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏、浙江、山东和广东部分地级市。试点四年，只有幸福人寿一家险企推出“以房养老保险”产品“房来宝”，共有98户家庭139位老人完成了承保手续。

哪些老人可以投保？

据提供该保险产品的保险公司负责人介绍，目前产品主要优先面向孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体投保。

房子价格谁定？老人可共同选择评估机构

房屋价值的评估直接影响到了养老保险金额的多少，这个由谁来定？

由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算。

能拿多少钱？500万房产每月可领1.5万

首先，最受关注的是，我的房子给了保险公司，每个月能获得多少钱？

根据该款产品费率表计算，假如投保人房产的估值计算为100万元，那么60周岁的男性投保人每年需缴纳2544元保费，直至86周岁，每月到手的基本养老保险金额为2514元。简单算一下，26年下来投保人能拿到约72万养老金。当然，这不算保险公司提供这笔资金的成本，此外保险公司还要考虑房价变动以及老人寿命的不确定性等因素。

同样条件的女性投保人，两项金额相对较低，分别为年缴保费1622元和每月到手基本养老保险金额2082元。一般来说，女性寿命也要比男性长。

“以房养老”遇冷，为何还全国推行？

虽然2014年和2016年这种养老模式已经分两批在全国部分城市开展试点，但在试点四年过程中，只有一家保险公司开展了业务，共有98户家庭139位老人完成了承保手续。很多人之所以不太愿意参与，一个原因是传统文化，觉得没东西留给后人；其次就是房价的因素，目前来看，很多人还是觉得房价会涨，因此抵押出去总觉得亏。“以房养老”遇冷四年，为什么还要在全国推行？国务院发展研究中心研究员刘卫民：以房养老为民众提供了有效的补充养老形式。

官方通知也提到了，为满足老年人差异化、多样化的养老保障需求。其目的是在探索符合国情、满足老年人不同需要、供老人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，这无法替代基本社会保障。尽管首批试点成效不甚理想，但并不能因此而否定以房养老保险的创新价值和实践意义，全面扩围可行且必要。

也有专家认为，试点的目的在于取得一些经验，看产品有什么问题，在推向全国的时候可以做一些调整。随着中国老龄化越来越严重，业内人士认为以房养老保险的未来发展还是十分有潜力的。业内人士预计，在以房养老保险向全国推广的背景下，随着经济社会转型以及市场不断培育，以房养老保险市场的潜在需求将会显现。

老人及其家人顾虑的问题如何解决？

白岩松：老人主要的担心是：我现在合同签了，房子涨就亏了，这个好解决吗？2014年做试点的时候已经做了设计，以房养老有两种产品，一个是参与型产品，一个非参与型产品。直自来讲，如果保险公司能够分到房子增值的收益，那么相关产品就叫参与型产品。其实大部分的以房养老产品都是非参与型的，也就是说房子随时间上涨得到的收益仍然归还给投保人。（在老人百年之后，其子女或指定继承人将有优先权赎回房屋，或交由保险公司处置房产，在偿还保险公司费用后如有剩余将归属于继承人。）

国务院发展研究中心研究员刘卫民：实际上，我们可以看到，试点期间不仅是老人参与度很低，保险公司也不够热衷。唯一一家开展业务的幸福人寿称，反向抵押产品现时没有保费流入，而是持续的现金支出。而且，保险公司还要面对的是房价的不确定性和预期寿命的整体延长。

老人不想做亏本生意，保险公司又何尝不是？既然是市场行为，双方应该找到利益的契合点。为此业内人士建议，应该给予“以房养老保险”业务一定的政策支持，同时在产品设计方面多进行一些创新，给各方更多选择以满足多元化养老需求。毕竟，我国自有住房率很高，盘活房产是补充养老资源的一条有效途径。

房子涨了咋办？房产增值收益投保人独享

在楼市涨的情况下，估值之后，增值的部分归谁？

试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，区别在于房产增值收益是由投保人独享还是和保险公司分享。

目前仅有的试点产品属于“非参与型”产品一一如果房价上涨，房屋产权、收益归投保人所有，增值部分在扣除必要的费用后将归投保人的继承人所有；若房价下跌至不足以偿付养老费用时，则不足部分将由保险公司承担。

继承人想拿回房产咋办？

投保人在投保时通过补充协议指定继承人，继承人可在投保人身故后，在付清养老金本息等费用后，优先赎回房产，也可配合保险公司进行房产出售，变现后的资金扣除费用后，剩余资金则返还给继承人。但是，若房屋变现后的资金少于老人生存期间累积领取的養老金，差额部分则由保险公司自行承担。

比如，老人共领取了300万元养老金，此时继承人可以选择将300万元退还给保险公司，解除房产质押，合同终止。另一种选择是继承人选择由保险公司处置房产，卖房收入假设为350万元，保险公司将多余的50万元返还继承人。

后记

虽然“以房养老”遇冷，但对于那些不需要把房子留给子女的人，完全可以通过这种方法变现，可以让老年人的“死钱”变成了“活钱”，既满足老年人希望“居家养老”，又能“增加养老收入”。

“以房养老”作为一种创新型养老方式，即便在国际上也属小众。但这是一种创新，但愿“以房养老”产品能进一步完善，让老人们有更多元的养老选择。（来源：新华社、广州发布、澎湃新闻网）