摘要：人口年龄层次和城镇变化发展作为人口特征在二维时间和三位空间上的表现，会影响到房屋价格。人口数量的增长确实是推动我国房地产价格上涨的重要因素，这种影响呈现明显的非线性特征，中国老龄化的程度不断加强会减弱这种正向影响导致房价下跌，而城镇化水平的增加则会一定程度上增强这种正向影响并最终使住房的价格上涨。

关键词：老龄化；城镇化；房地产价格

一、引言

我国不动产——房地产市场在这十几年中飞速发展，住房价格也在这一过程中向上疯涨，房地产价格的不断上涨一方面会侵蚀大众的消费能力，使人口可流动的资金变少，另一方面对我国的金融环境稳定乃至人民生活的基本问题都可能产生了影响，尽量减慢乃至抑制房地产价格的上升是近年来我国在宏观调控方面需要注意的问题。

在之前的研究中心，中国的土地政策、城镇居民收入、信用贷款政策、居民对于房地产价格的心理预期等都从一定程度上驱动了房价的变动，但是之前的研究很少有提到过人口结构甚至是人口层次对房价的影响。我国不动产——房地产市场发展中，人口红利和城市化是两大动力，人口年龄层次和城镇变化发展作为人口特征在二维时间和三位空间上的表现，会影响到房屋价格。人口年龄层次的变化会直接影响到人口对于住房刚性需求的变动。到2013年底，我国 60 岁以上的人口已经高达全国总人口的9.7%，比其他发展中国家5%的平均水平要高很多。中国作为一个新兴经济体，其经济发展速度飞快，但面对快速的老龄化，到底会对我国房地产价格产生怎样的影响呢？

我国城镇化不断发展与之而来的便是城镇人口数量快速增长，导致对房地产的需求大大增加。党的十八大明确了城镇化是最大的内需来源，并提出了新型城镇化战略，要发展有秩序的城镇化。我国的经济发展与城镇化的发展有着密不可分的联系，这也直接推动了住房需求的上涨。目前，我国城镇化仍处于持续高速发展阶段，2011 年我国城镇化率已经达到51.27%。据预测，到2030 年我国城镇化率将很有可能达到61.3%。城镇化与经济发展的高度关联导致了房价的飞升，那我国的城镇化进程究竟会如何影响我国房地产市场？

二、老龄化对房地产价格的影响研究

无疑，我国是人口数量最多的国家，与此同时老年人口数量也位居首位。老龄化社会在国际上界定标准为60岁及以上老年人口占比超过10%，这是老龄化社会的相关认定标准。到2014年底60岁以上老年人口占我国总人口的数量已经高达 15.5%，这表明我国已经正式步入甚至早已步入老龄化社会。与发达国家相比较，我国的老龄化呈现出一些不同的特点：一是在我国，老龄人口增长速度居高不下；二是我国的经济虽然发展很快，但老龄化已经超前于经济水平。。

人口层次对房地产市场主要有直接和间接两方面的影响：一是直接影响。人们在不同的年龄对住房的需求是有差异的，中青年时期刚步入社会，需要住房作为其生活的保障，是购房主要力量。二是间接影响。人口年龄结构也同时会影响到整个社会的收入水平和负债水平。中青年为了解决住房的刚性需求会间接推动收入的提高，而同时为了买房，房贷所带来的负债水平也必然会提高。

三、城镇化与房地产价格

作为世界上人口第一大国，陆地面积也居前列的中国，中国的城镇化进程正处于历史进程中的高速阶段。96年至2016年，我国城镇化率由30.48%上升到57.35%。城市与农村人口的结构发生了巨变。

城镇化高速发展过程中，房价变化也是呈现出了新特征。中国房地产行业的迅速崛起，作为国民经济结构中重要支柱产业，在一定程度上增加了居民的收入水平，刺激了我国经济的快速发展。

我国城镇化的特征：第一，城镇化发展速度越来越快，而同时面对人口老龄化、区域经济下行的挑战，城市房价水平受到供求关系的决定性作用而节节攀升。第二，不同地区城镇化水平和房价水平差别极大。经济发达地区，尤其东部沿海地区，房价居高不下，泡沫较大；而中、西部一些发展较慢的中小城市，房价上升速度不高，但对于居民收入来说也是个不小的挑战。

城镇居民收入水平的提高是引起我国房价上涨的重要原因。主要体现居民收入的不断提高，对住房对生活品质提出了新的更高的要求；其次，房地产的大规模开发对于房价的提升也有间接的影响。

四、結论及政策建议

人口增长以及城镇化是推动我国房地产价格上涨的重要因素。老龄人口的不断增长，将会导致人口增长对房价提升的正向影响会慢慢减弱，人口老龄化问题将对房地产市场需求产生负向影响，从而引导房价下行； 而同时我国城镇化进程的加快，会推动房地产价格的不断上涨。根据上述分析，我们认为建议一下是对未来有益的：老龄化会降低房价，城镇化会提高房价，应适度地提高人口出生率的同时构建更多的经济区域，通过带动作用来发展更多的城市，从而缓解大型城市房价过高的压力。

参考文献：

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[2]王玉珏.我国城镇化对房地产价格的影响[J].对外经贸，2015（8）：118-120.

[3]范晓萍.中国城镇化与房地产价格关系实证研究[D].大连：东北财经大学， 2011.

翟爽，1992，女，汉族，河北省廊坊市人，会计学硕士，单位：北京物资学院研究生部会计学专业，研究方向：财务管理