张文豪

小城亦有春秋。

从占比看，三四线城市已经成为主战场；从政策看，三四线城市会成为受政策变化影响最大的区域；对三四线楼市，有很多“约定俗成”的偏颇观点充斥坊间。

此时，对三四线楼市的已往和未来做下理性客观的分析，很有必要。

棚改货币化的作用被高估

先拿棚改货币化说说事儿。

在前一段三四线楼市的风云变幻中，棚改货币化曾被视为关键先生萧何：成败都是他。

先是将“过度回暖”归咎于此，后来棚改货币化被“叫停”和“半叫停”，又担心楼市发展动能将因此消失殆尽。

其实它的作用被夸大了。棚改仅是阶段性的催化剂，而非决定性因素，无法长期发挥作用，与三四线回暖并无线性逻辑关系。

首先，时间对不上。三四线城市的回暖明显滞后于棚改货币化安置比例较高的时间。2013年到2015年，货币化安置比例不断提升，市场无明显起色，房价未起波澜。

其次，被货币化安置的家庭重新购房率并不高。2015年至2017年间，拆迁后城镇家庭购房比例为16%，其中货币化安置家庭购房比例为25%，意味着75%的货币化安置家庭并未购房。

最后，棚改力度大的城市，大部分并非回暖力度大的城市。比如，棚改重点城市济宁和遵义的棚改比重分别约10%和4.9%，但其房价涨幅处于这16个城市的中下游水平；而非棚户区改造城市如惠州、桂林等，其棚改比重仅为0.1%和0.28%，而房价涨幅却处于高位。

综上，换一种方式来描述棚改货币化的作用是不是更合适？

即，棚改貨币化本身并没有从0到1启动市场的能力。……