邓光林，贾化民，李志华

（1.义乌市不动产登记中心，浙江 义乌 322000；2.义乌市勘测设计研究院，浙江 义乌 322000）

《国务院机构改革和职能转变方案》和国务院第31次常务会议正式明确，将土地、房屋、林地等不动产的登记职责整合由一个部门承担，建立不动产统一登记制度，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”[1-2]。由于分散的不动产登记存在诸多弊端，建立不动产统一登记信息平台，是实现不动产登记信息在有关部门间互通共享，推进不动产统一登记工作的重要技术手段，因此作为不动产登记业务开展和信息实时更新与共享的基础，研究构建不动产统一登记信息平台具有十分重要的意义。

作为浙江省率先开展不动产统一登记的试点地区，义乌市在不动产统一登记信息平台的构建与管理方面进行了较为深入的研究。本文结合义乌市不动产统一登记信息平台建设的工作实践，提出了依托现有的城镇地籍信息系统、档案管理信息系统、房屋登记系统等信息平台以及存量登记数据，采用面向服务的架构（SOA）体系，基于B/S和C/S相结合的应用部署模式构建不动产统一登记信息平台的技术方法；并通过设计实现不动产统一登记信息共享接口，实现了不动产审批、交易等登记信息跨部门、跨区域的实时更新与共享服务，探索了市县级不动产统一登记信息平台的建设模式。

1 义乌市不动产统一登记信息平台建设过程

2013年11月20日召开的国务院常务会议明确提出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

在不动产统一登记信息平台建设过程中，义乌市首先将原存量房地产权、图形、房产档案数据进行标准化迁移；再通过数据整合完成原登记数据的规范化整理，并结合不动产权籍调查工作实现了不动产登记数据库的日常更新，从而满足了不动产统一登记各类业务的办理需求。

信息平台正式上线后，义乌市不动产统一登记工作取得了一些阶段性成果：①简化了登记流程，按照不动产统一登记的规范要求，结合义乌市实际情况，对原不动产登记业务流程进行了梳理优化，提高了不动产统一登记的工作效率；②不动产统一登记服务公开承诺，实行首问负责制、登记限时办结制等制度，进一步提高了服务质量，还将办件集中的登记业务（如转移登记）的平均办件时间由原来的6 d缩短至1 d，颁发不动产登记证明平均办件时间由原来的1 d缩短至0.5 d；③实现了不动产统一登记信息跨部门、跨区域的实时互通共享，以及与税务、金融等部门的数据共享服务，如客户办理房产抵押等业务时可直接在银行申请，减少了办证环节，减轻了群众负担。

自2015年6月不动产统一登记信息平台正式上线以来，义乌市不动产统一登记工作进展顺利，同时与相关部门做好了工作衔接，截至2017年9月，累计颁发近9万本不动产权证书，约6万本不动产登记证明，办理查档近9万件，业务受理量达18万件。

2 不动产统一登记信息平台架构设计

市县级不动产统一登记信息平台的建立，需充分利用现有各类不动产登记系统，整合土地、房屋、林地等数据资源，建立不动产登记应用服务体系和数据资源体系，支持不动产登记申请、受理、审核、公告、登簿、缮证、收费、发证等环节的工作流管理，实现基础测绘与调查成果管理、业务办理、档案管理、登记信息查询与共享等功能，从而为不动产登记机构全面履行登记业务办理、信息实时互通共享、登记信息依法查询、相关数据分析提供应用平台支撑，实现国家、省级、市级、县级、乡级的各级业务联动和同级金融、农业、住建、海洋等部门的业务共享，实现不动产登记成果的社会化服务。义乌市不动产统一登记信息平台采用SOA体系，以分层的形式进行平台构建。各层组成以完成平台搭建的技术要求为导向，结构功能相对独立但可通过服务接口进行关联[3]。平台建设框架如图1所示。

图1 义乌市不动产统一登记信息平台建设框架

不动产登记数据的实时共享涉及金融、住建、林业等多个部门，由于各部门信息化建设程度、数据库标准以及数据共享接口定义不一致，为减少因数据实时更新与共享而增加的平台升级工作量，提高各管理系统的稳定性和数据共享更新效率，义乌市采用辅助开发数据抽取工具的方法，对土地、房屋等登记数据进行抽取整合，并利用不动产前置数据库，实现不动产登记数据在各业务主管部门间的互通共享。

3 不动产统一登记管理系统功能设计与实现

本文通过对国家、浙江省相关标准规范进行深入研究，结合义乌市不动产登记相关数据和系统现状，清理整合义乌市土地、房屋、林业等不动产信息数据，建立了标准统一、内容全面、时序清晰、互通共享的不动产统一登记数据库体系。义乌市不动产统一登记信息平台包括不动产权籍调查数据库管理系统、不动产登记档案管理系统、不动产登记信息管理系统和不动产登记信息共享系统。

根据不动产统一登记信息平台的架构，结合各系统的功能设计要求，采用以B/S结构为主，C/S结构为辅的应用部署模式对不动产统一登记管理系统进行研发[4]，并利用面向对象程序设计语言Java进行业务模块的开发。

1）不动产权籍调查数据库管理系统。义乌市利用2016年更新完成的城镇地籍数据库，以及整合清理后的各类房屋、土地等不动产登记数据，建立了符合规范标准的不动产权籍调查数据库管理系统，以满足不动产权籍调查数据成果的一体化管理与登记发证需求。为保证不动产登记数据的准确性与现势性，在日常不动产登记业务开展的过程中，应在原城镇地籍数据的基础上按技术规范要求开展不动产权籍调查前置工作[5]，实现不动产权籍调查数据的动态更新，建立数据质量合格的不动产权籍调查数据库，为管理系统的运行提供数据支撑；并与不动产权籍调查数据编辑软件和不动产登记信息管理系统建立关联，支持成果数据的导入和登记数据的动态更新。因此，该系统应支持权籍调查成果数据入库、登记数据维护、基础地理数据和图件资料输出、登记数据统计与分析等多项业务需求[1]。该系统具有不动产单元管理、权籍调查成果数据导入与图形输出、图属信息查询、统计分析、楼盘表管理、数据编辑维护、数据检查、系统权限管理等功能。

2）不动产登记档案管理系统。该系统可通过对现有档案管理信息系统进行功能升级得到，以实现不动产登记档案的电子化管理。该系统应具有档案整理、图像处理、档案查询（如单条件查询、多条件组合查询、模糊查询等）、档案统计与资料输出、档案管理与备份、系统权限管理等功能；并可实现与不动产登记信息管理系统的动态关联，以及不动产登记业务档案的数字化管理。不动产登记档案管理系统的档案资料批量处理功能如图2所示。

图2 档案资料的批量处理

3）不动产登记信息管理系统。该系统是不动产统一登记信息平台建设的核心，采用流程化的管理方式，对不动产的统一受理、统一登记、统一发证等业务办理过程进行一体化管理，并实时更新不动产登记数据库，还可利用数据共享接口实现登记信息的互联共享。该系统具有业务办理、登记簿管理、数据上报、信息查询、统计分析、打印输出、工作流管理、电子签名与签章、系统权限管理等功能（图3）。

图3 国有建设用地使用权首次登记界面

4）不动产登记信息共享系统。为实现不动产登记信息跨部门、跨区域的动态共享服务，义乌市不动产登记机构根据规范要求建设了不动产登记信息共享系统。该系统利用前置交换机共享、服务接口数据传输、文件交换等方式实现了登记数据的实时共享，具体包括与国土、住建、农业等部门不动产审批和交易信息的协调共享，向公安、金融、民政、税务等部门提供登记信息共享服务，向不动产权利人、利害关系人提供依法查询登记信息等[6-7]。根据系统功能设计需求，该系统的服务接口模型如图4所示。

图4 义乌市不动产登记信息共享系统服务接口模型

4 不动产登记数据清理整合内容与工作流程

不动产登记数据是不动产统一登记信息平台建设的基础，是不动产依法登记、准确登记的重要保障。规范正确的不动产登记数据是提高各部门信息共享效率的重要前提。在不动产统一登记之前，房屋、土地和林权登记由多个部门承担，各部门均有相互独立的信息平台。通过对分散于不同部门的存量登记数据进行分析可知（表1），现有不动产登记数据具有登记数据量大、历史关系错综复杂、数据格式标准不统一、质量参差不齐等问题，因此如何对这些存量数据进行规范有效地整理，从而满足不动产单元编码、信息平台运行以及信息互通共享的不动产登记数据库构建需求[1,8-9]，是本文要解决的首要问题。

表1 原不动产登记数据分析

目前，以土地数据为基础进行不动产统一登记的技术方法已得到行业内的认可[10]，因此对存量不动产登记数据进行清理整合时，应以地籍数据为基础，并通过宗地统一编码建立各类登记数据间的联系。按照不动产数据整合建库的有关技术标准，结合不动产权籍调查项目，对土地、房屋、林权等不动产登记数据进行清理整合，主要包括重复数据清理、属性数据信息的补录、历史与现状关系的建立等，消除存量登记数据之间的矛盾和冲突，确保图形、属性、档案三者的一致性与关联性，从而形成统一的不动产权籍调查与登记“一张图”[1,9,11-16]。义乌市不动产登记数据整合关联的模式如图5所示。

图5 义乌市不动产登记数据整合关联模式

整合不动产登记数据为不动产登记数据库和管理系统的构建提供了数据支撑，是建立不动产统一登记信息平台的基础。然而，多种来源数据的结构互异、数据标准的不同又成为数据整合所面临的难题，由于房屋和土地登记数据存在数据量大、时间跨度长、历史现状关系复杂等问题，使得这两类数据的清理整合成为不动产登记数据整合的主要内容。本文采用“先各自清理，后整合关联”的工作思路，先对土地登记数据和房屋登记数据进行清理整合，根据坐落等信息，通过外业调查测绘、内业档案核查等方式实现登记数据的关联挂接，整理空间数据、登记簿册；再按栋建立楼盘表，重建各自的关联关系，通过空间关系和不动产单元号将土地与相应定着物进行关联，建立“宗地－幢－户室”的关联关系。利用坐落对比、外业核实进行房地挂接，利用坐落对比、权利信息对比进行属性挂接，从而完成不动产挂接工作。房屋和土地登记数据整合关联流程如图6所示。

图6 房屋和土地登记数据整合关联流程图

以房地数据整合为参考，基于宗地统一编码的数据整合关联思想，利用提取、转换、补录存量登记数据的方法，可进一步对林地等登记数据进行规范化清理，并依据标准建立不动产登记数据库，从而为登记信息平台的构建提供数据与技术支撑。

5 结 语

建立不动产统一登记信息平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间的依法互通共享，有利于提高办证效率，消除“信息孤岛”。义乌市不动产统一登记信息平台建设经验可总结为：①分阶段建设，满足快速发证要求。先将原存量最大的土地和房屋登记数据纳入统一登记平台，再逐步融合林权、农村土地承包经营权数据，有序推进平台建设，确保不动产统一登记工作稳步推进。②不动产权籍调查前置。在统一登记业务流程开展前，先完成不动产权籍调查工作，在确保登记数据正确性的同时，可显著提高不动产登记发证效率。③登记簿书本化管理。通过登记簿书本化管理方式，可较为便捷地实现对不动产登记信息的查看，优化信息管理效率。④调查数据库与登记数据库相分离的管理机制。采取权籍调查数据库和登记信息数据库分库管理的方式，通过建立二者的关系，可提高数据的安全性，保障系统运行的高效能，从而确保登记数据的现势性、一致性和准确性。⑤全程智慧元素的应用。扫描枪、指纹仪、拍摄仪等仪器设备的应用不仅可提高不动产登记发证的效率（如二维码技术），而且在一定程度上确保了不动产登记结果的准确性。

不动产统一登记信息平台的建立需要以不动产登记数据整合工作为基础，而利用宗地统一编码的思想进行存量登记数据的清理整合，可为不动产登记数据库和管理系统的建立提供数据支撑。本文基于义乌市不动产统一登记工作实践，对不动产统一登记信息平台建设的主要内容进行了较为系统地探讨，可为我国不动产统一登记工作的推进以及信息平台的建立与完善提供参考。