车耳

大院文化是新中国建立来特有的城市文化，经历了政府和军队大院、国有企业大院、房地产开发商建设的住宅小区三种形式。物业公司则是较新的事物，也就是最近十几年间才普遍出现的，它使得大院管理有了很大程度的改变，也带来不少问题。

改革开放后、尤其是房产改制后国内出现的那些新型住宅小区，都属于大院性质，都极具中国特色，都形成了规模不小的社区以及由此派生的服务行业，都是物以类聚人以群分的集中体现，对我们这个社会都产生了深远影响。时至今日，这些大院或者小区派生出来的各种问题也亟待解决。

新型的社会关系

大院在北京最多，而大院中数军队大院最多，这些大院兼具办公和居住功能，常常是一群办公楼旁边簇拥着一群家属楼，整个大院都是用高墙将自己与外部世界隔离，并且由现役军人站岗放哨，外来人不能随便进入。

还有一些有围墙或者没有围墙的院落，那就是一些单位盖起的职工宿舍楼，尤其改革开放后更多。这些院落仿照军队和政府大院，院落虽小，楼层往往更高。这些院落没有办公职能，也不一定和办公室相邻，没有军人站岗，但是出现了物业公司的雏形。

上世纪90年代末房地产改革后，国有和私人房地产商如同雨后春笋般涌现，拿地盖楼，建立了一批批新型大院，或者说新型住宅小区。

这些小区分化了社会阶层。如果说原来的大院兼有政府职能，甚至就是由政府或者军队建设和经营的话，新型大院则全是私有制式的;如果说原来大院以职业区分的话，现在大院则以兴趣爱好和财富区分，比如海龟人士扎堆的，娱乐圈扎堆的，大款们扎堆的。此外，原来大院的管理机构经常叫做“后勤处”，现在小区管理机构则统而称之为“物业公司”。从名称上就可以看出这种演变是非常大的，甚至可以说是革命性的。

房地产改革后将各种大院推向市场，无论是政府的还是私人的，无论是国家资本的还是社会资本的。既然都设立了物业公司，都需要缴纳物业费，就出现了服务和被服务的关系，就出现了服务差和服务好的问题，就出现了缴费多和缴费少的问题，原来的行政手段管理演变成市场手段管理。

新型的社会问题

一般来说，物业管理公司是独立的企业法人，它属于服务性企业，与业主或使用人之间是平等的主体关系，接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。正常情况下，物业费主要由保安费、保洁费、保绿费和管理费四种费用组成，也就意味着物业公司至少要在这四个方面提供服务。

既然是平等的主体关系，既然是一手交钱一手交货的收费服务，那就会出现满意度的问题。如果服务不达标，就会出现矛盾，也就会出现抗争。和原来“后勤处”不同，之前大院中的问题往往是邻里之间的，而非居民和管理部门之间的，因为双方不是服务与被服务的关系，而是管理与被管理的关系，不存在金钱往来。物业公司管理的小区就不同了，这是一种以金钱购买服务的关系，既然有买卖就有评价。我在想这个问题时惊讶地发现，绝大多数业主都不满意其小区的物业公司，尽管这些公司提供的服务其实比后勤处好很多。

房地产市场化改革必定带来市场化机制，也就会带来市场化问题。和之前“后勤式”管理不同，住宅小区业主与物业公司关系是以合同方式确定的，合同中规定物业公司提供四种以上服务，而业主则要为此付费，而且必须按时、足额付费。这种简单的双重关系体现的是一种契约精神，是一种说到做到的处事态度，这正是当下国人缺乏的东西，物业公司和业主当然也都不例外。

现在基本上每个小区都有各种微信群，我所在的几个群中均是业主们不停地发泄对自己所在小区管理的不满，而这些表示不满的人最后都会以拒绝缴纳物业费进行抗爭，期待以此惩罚物业公司的管理人员，还动不动就以更换物业公司相威胁。拖延缴费甚至完全不缴纳物业费的业主大有人在，他们不仅心安理得地住在那里，还有的甚至单独和物业公司议价，于是，强势业主可能缴纳比别人少的物业费用。尽管物业公司没有完全地尽职尽责，拒绝缴纳物业费却是非常不明智的做法，结局可能与预期南辕北辙，造成两败俱伤。

设想一下，如果小区业主中一半人拒付费用的话，那么物业公司想继续生存就得裁掉一半人手，或者削减一半的服务，只能两者取其一。那些处在管理结构底层的清扫和保安人员也会想：为什么这些业主花得起大钱买房子、却花不起小钱经营它？难道让他们只收走一半的垃圾或者清理一半的走廊？所以，业主们应该做的是按时缴费，同时提起申诉，据理力争。

在法国，如果不交物业费，那住户首先违反了规定，可能遭受罚款，还会遭到门房和其他住户的白眼。因为他们这种行为其实就像躺在别人身上的寄生虫一样，享受着物业提供的普遍性服务（尽管他们对此不满意）、却由其他诚实的业主替他们缴费。而在美国，这种行为可能吃官司，被物业公司告上法庭，之后不仅会有没完没了的司法程序，还严重影响自己个人信用，包括影响自己的贷款申请和信用卡额度，因小失大。

新型的解决方式

这些业主常常无视最简单的道理，那就是：拒付物业费惩罚的不只是物业公司管理人员，首当其冲的是那些底层清扫人员和一天到晚站在外面的保安。他们的工资就会朝不保夕，就会拖欠，他们的工作情绪就会受到影响，离职人员就会增多，于是小区卫生环境就会变差。接下去的必然是小区名声变坏，甚至住户纷纷离去，高档社区成了中档社区，中档社区成了低档社区，房价就会下跌，最后遭到损失的还是这些业主。从这一点上看，以不交物业费方式抗争的办法无疑是自掘坟墓。

我一直保持之前在法国的习惯，提前足额缴纳物业费，就像过去那种老派人士一样，视缴纳物业费为偿还我欠下的债务，认为欠债不还的行为是一种耻辱。每当物业公司想上调各户缴纳的费用，征集住户意见时，我都始终是支持上调的那寥寥可数的几个人之一，如果不是惟一的话。因为觉得物价在不断上涨，通货膨胀在加剧，物业人员工资当然有上调的理由。只是每次我都发现在业主群中自己经常属于少数派，大多数业主都在群里义愤填膺地指责物业公司各种不好，我则反其道而行之，力劝大家按时、足额缴纳物业费。我的呼吁尽管有零星群友附议，还是经常会遭到众多主力军似的反驳，好像没有和他们结成统一战线就是另类。

要知道，物业公司始终是个劳动密集型而非资本密集型行业，无论在国外在国内从来就没有暴利，没有那些清洁工和保安的辛勤付出，住宅小区就不会有整洁和安宁，周边就会出现乱象。西方门房收入丰厚，住户们不会拒绝支付物业费，反而在年终会多给小费以示奖励。如果觉得服务不好，他们年终小费给的就少，但一般还是会给些的。那些门房除了正常工资以外还有较长的休假期，圣诞节的住户红包则会令他们满足，所以下一年他们还会卖力工作。而国内的物业公司服务人员只有那点固定工资，休假期短，逢年过节也没有红包，怎么指望他们下一年热情服务呢？

缴纳物业费是业主的义务，是入住时的承诺，不能一方面要求提升服务，另一方面降低甚至拒付费用，这是矛盾的，也是不理智的。业主们也不应该动不动就以服务不好为由提出替换物业公司，因为问题仍在那里，谁接手都是一样，换汤不换药，还可能是一蟹不如一蟹。

面对长期拒付的业主，就如同面对老赖一样，物业公司应该坚决起诉，法院应该迅速受理，并判其立即支付并加以罚款，对情节严重者可以抵押其房产偿清所有拖欠债务，以儆效尤。不能让这种以邻为壑的现象普遍化和常态化，因为它会加剧社会对立，造成局部的不稳定。

其实物业公司可以提供很多增值的东西，在日常生活领域可以接收快递，代购食品，代叫出租车，出行接送，搬运沉重大件物品上楼，帮忙短暂看护孤寡老人、病人和儿童，这些新型住宅小区最后一公里式的服务都会使得业主感到温馨，如果双方形成相互依附、唇寒齿亡的关系的话，物业费缴纳就不再是个问题了。

（作者为北京大学兼职教授，欢迎读者与其交流。邮箱：erche2000@sina.com）