张方卉　沈书琪　邹敏

摘要：当下社会，中国发展正处于重要战略的机遇期，经济也由高速增长转化为中高速增长，呈现出新常态。而在新常态下，中国楼市也表现出规模阶段性调整的趋势。房价未来走势难以预测，楼市的调控监管条例逐渐复杂，受房价影响显著的银行个人住房贷款业务（简称个房贷）也呈现出新特性，其存在的弊端与风险也陆续揭开面纱。基于此，本文从中国现今住房贷款市场的基本特征与所处实境出发，对商业银行个人住房贷款的风险现状进行分析，总结其应当采取的整改措施与补充政策，以期增强借贷者对个人住房贷款风险的认知，保证商业银行个人住房贷款业务的持续健康稳定发展。

关键词：商业银行 个人住房贷款 风险 防范措施

一、引言

国内房地产行业增长势头迅猛，受到经济发展速度变化的影响，分析全国部分代表性商业银行近几年的年报数据可以看出，在政府的指引与宏观调控下，房地产行业的持续发展受到了明显的助推，主要体现在商业银行的信贷投放中，房地产去库存比重增加。国内工、农、中、建、招、邮政储蓄六大代表银行中2016年个人住房贷款增量占据了总贷款增量的半壁江山，其中突出的是农行，个人住房贷款增量更是高达80%。尽管社会各界人士普遍认同个人住房贷款是银行资产中的优质类别，但由于个房贷占比重的迅猛提升，其弊端和隐形的风险也渐渐暴露出来，个人住房贷款的违约风险源也表现出新的特征。更值得关注的是，当前我国呈现出与美国曾爆发的次贷危机前期较为相仿的症状，因此，对商业银行个人住房贷款进行风险分析显得尤为重要。

二、商业银行个人住房贷款业务存在的问题

（一）内部因素

1.银行风险防范意识与机制欠缺

银行没有设置记录客户个人信用程度的准则，同时缺乏完善的社会信用体系，从而使银行无法掌握客户当前的负债与资产状况、无法结合个人信用档案进行专业的分析与评判，自然对借贷者的资产与信用状况缺乏合理准确的把控。大多数银行一般情况下以客户所填报的申请书和递送的资料内容为判断指标，这一方式仅能使银行对借贷者有最基础的认知，并不能以此来判定借贷者是否满足贷款的条件。而在评定借贷者的偿还能力时也只是根据客户提供的可信度存在争议的工资报单或相关收入凭证等，而其真实收入水平无法得到证实。

2.银行短存长贷矛盾的存在

个人住房贷款的安全性能和质量在银行众多的信贷资产中处于较高水平，然而与之相对应的是个房贷流动性较低。银行用于发放的个房贷的资金半数以上源于其行内所存储的活期储蓄存款。然而由于发展态势迅猛的个房贷的贷款限期最长可达30年，银行短存长贷的矛盾渐渐暴露出来。

（二）外部因素

1.我国缺乏完善健全的法律制度

同欧美等发达地区国家进行对比，我国开通个人住房贷款业务的历史较为短暂，与其息息相关的法律制度处于初级阶段，亟待完善与健全。这样一个问题的存在，使得部分商业银行遭受法律风险侵害的可能性增加。例如商业银行作为债权人，在与债务人签订合同时，可能会因为法律制度不完善遭受损失。

2.欠发达的二级市场

从我国现阶段的房地产市场进行分析，仍然大量存在着发展不充分的二级住房市场。欠发达二级市场的存在，将个人住房贷款的流动性差、安全性无法充分保障的弊端毫无保留地显示出来。即便商业银行会采取强制“收楼”手段，以期最大化地减少借贷者无法如期“供楼”带来的损失，但银行的收益与经营状况会因为实施环节中缺乏主观能动性，在对抵扣的住房进行处理时劳损耗用大量的资金、时间而受到冲击。

三、商业银行个人住房贷款业务风险分析

（一）流动性风险

一般而言，我国习惯性将商业银行能够满足提款人提取现金、偿还到期负债以及客户正常贷款需求的能力称为商业银行的整体流动性。因为个房贷贷款周期长、贷款数量多，商业银行不得不将储蓄的资产集中分布在需求过大的个人住房贷款业务中，致使自身整体流动性受到限制，遭受流动性不足的风险。主要体现在以下方面：银行贷款分布中5年以上中长期贷款所占比例最高；变现、套现能力突出的资产并不能达到标准要求；及时引进现金资源的渠道欠缺。银行基础流动性不足、中长期贷款比例过高，都会使银行中资产的实际收益与预期收益发生较大偏离。而对于业务单一、发展规模受限的普通银行而言，流动性风险可能会带来更大的危害。

（二）信用风险

信用风险是指贷款人因个人原因无法按约如期还款付息，而使债权人即商业银行遭受损失的风险，包含被迫违约、理性违约、蓄意违约等诸多类型。发生违约最根本的原因是债务人自身并不具备充实的还款能力，而一些突发的状况也可能会引起借贷者的还款能力发生突变。例如突患疾病、遭受自然灾害、收入来源断裂甚至意外死亡等。而客户因房地产行业动荡，预计偿还的金额多于购房所需资金时，会通过慎重缜密地分析选择更符合自身利益的方案，继而主动违约。从借贷者的角度来看，这样的做法是合理的，符合自身利益的，但从商业银行的角度来说，却会遭受因为理性违约带来的收益风险。

（三）利率风险

商业银行作为债权人，会因利率波动的不确定性而在资金尚未收回期间，存在极大的损失风险。因为个房贷基本上都是期限为5年以上的中长期贷款，在如此长时间的偿还期内，货币利率必定会发生多次的变动，从而使银行面临利率风险的冲击。经验丰富的借贷者会在利率上升时期，通过观察与分析未来利率的变化趋势与浮动做出还款时期的调整。例如在预期未来利率会持续高涨时缩短还款日期提前偿还债务，则会使自身因利率波动遭受的风险降到最低。但是相比较而言，由于商业银行并不具有随时调整贷款利率的权利，而无法使自身获利，甚至会使本应得到的经营收入降低。

（四）操作风险

操作失误是在银行开展业务活动中经常发生的现象，因而在商业银行个人住房贷款业务风险分析中自然不能忽略操作风险的存在。商业银行员工自身能力欠缺，无法熟练掌握各项操作技能，面对突发外部状况不能从容灵活应对等都会使商业银行银行遭受损失。同时，我国不同省市地区因为自身发展水平不均衡，政府管理机制不尽相同，对房地产行业的调控与管制程度也就存在不小的偏差，无法用同一标准去要求与衡量。由此产生的连锁效应便是不同地区的商业银行在管理个人住房贷款时所使用的标准、所采用的操作流程不同。这样就，必然会导致操作风险的存在，倘若各地区商业银行的房地产相关贷款业务的实行制度与自身特点并不充分适应当地的实际情况，商业银行贷款业务自然会受到巨大的影响。当然，这种影响是不利于商业银行经营发展的。

四、商业银行个人住房贷款风险防范措施

（一）健全商业银行自身信贷管理系统

在银行开展的个房贷业务中，银行始终作为主体，在不同情况下均承担着至关重要的职责。从债权债务的关系来看，商业银行是贷款的债权人；从抵押物的所有权来看，商业银行是抵押物的抵押权人；从资金的来源与流向来看，商业银行是贷款资金的筹集人。所以，健全完善商业银行自身信贷的管理系统，加强内部机制的检测与整改，是应对个房贷风险的，必要之举。

（二）增强对借款人的风险防范措施

为了将市场风险、信用风险带来的冲击降到最低，商业银行，必须要全面增强对借款人的风险防范意识，在贷前、贷中、贷后都要设置相应的防范措施。贷前，强化资格审查，即对申请贷款的借款人的基本情况进行严密的调查。例如月收入、身体健康状况、家庭政治情况等，并以此来判定借款人的偿债能力。贷中，规范贷款流程，将各项手续细致化，实行责任到人制度。审批人需要对审批的贷款实时跟踪，负责到底。贷后，强调后续管理工作，关注借款人的还款情况，对借款人能否按期还款做出预判，对可能发生的意外情况做出及时处理与补救；对无法按期还款的债务进行催收，对抵押物进行相应的处理。对于有必要采取法律措施的情况要观众诉讼时效性，切实保障银行自身的利益。

（三）关注利率变动趋势，加强利率风险防范意识

商业银行需实时关注市场利率变动趋势，分析其變化周期，总结特点并以此调整银行政策，对个人住房贷款的条件进行适当的放缩；也可以借助衍生工具进行套期保值降低利率风险带来的损失。商业银行转移风险的实质实际是通过借贷者转移自身部分风险，使风险在银行和借款人之间能够有一个合理的分配。