张齐旺

摘要：进入21世纪以来长沙市一直处于高速发展中，近些年更是将城市轨道交通系统的建设提上日程。2014年4月长沙市地铁2号线正式开通运行，标志着长沙市正式进入地铁时代，也是长沙市现代化建设的重要一步。然而，地铁的建成日益便利市民出行的同时，也对城市的各方各面产生着影响，其中对房地产市场的影响就是重要的一点。本文主要研究了长沙市地铁2号线建成后对沿线房地产市场的影响，着重分析地铁建成前后房地产价格的变化，并对长沙市未来房地产市场的发展做出展望。

关键词：长沙 地铁 房地产 价格

引言

目前长沙市轨道交通系统中，地铁2号线已经投入使用近四年，地铁1号线也于2016年正式开通运行，长沙市轨道交通系统规划建立12条地铁线路，当12条线路全部建成，将在长沙地下形成一个庞大的轨道交通系统。当地铁2号线即将通车时，就有不少地铁沿线的房地产商迅速抬高房价，有的地区房价甚至成倍增长，但购买者依旧是络绎不绝，可见地铁的建成会对其沿线的房地产市场造成强烈的影响。因此，本文通过问卷调查与实地考察，进行数据分析，研究地铁发展与房价之间的变化规律，为给准备买房或者还没有买房的市民提供参考，为政府部门提供建设长沙的可行性意见。

一、长沙市地铁2号线简介

长沙市地铁二号线从梅溪湖西站出发，经过梅溪湖畔、岳麓山脚，下穿湘江、橘子洲，沿着五一大道到达长沙火车站，再经由锦泰广场、人民东路往南，之后到达长沙南站，最终止于光达站，全长26.579公里，其中望城坡站—光达站于2014年4月29日开通运行，梅溪湖西站一望城坡站于2015年12月28日开通运行。

长沙市地铁2号线途经五一广场、芙蓉广场、锦泰广场等多个商业聚集区；岳麓山、橘子洲等多个名胜风景区、汽车西站、长沙火车站、长沙火车南站等多个客运枢纽。其沿线房地产开发热火朝天，居民住宅区、高档写字楼、商业广场应有尽有，为我们本次的研究提供了丰富的素材。

二、影响城市房地产价格的因

（一）城市房地产开发成本

在城市房地产开发中，房地产开发成本在很大程度上影响着房地产的价格，房地产开发成本又由很多其他因素构成，例如地价、基础材料费、施工费、管理费等等。其中地价在很大程度上受到交通便利程度的影响，因此，是否在地铁沿线会在很大程度上影响房价。

（二）社会、经济、政治因素

社会是否稳定，市民是否安居乐业也在很大程度上影响着房价。

同时经济发展程度、物价水平、市民收入水平和未来预期收入会影响市民购买住房的欲望。

政治因素通过相关政策法规对房价水平造成影响，如土地政策、房地产价格政策、土地利用规划、税收政策等都会在不同程度上对房地产价格造成影响。

三、长沙市地铁2号线建成前后地铁沿线房地产价格变化情况及其规律

通过大量的实地调查与问卷调查，我们掌握了大量的真实数据，通过对这些数据的分析研究，我们发现长沙市地铁2号线沿线房价的以下变化及规律：

（一）随着地铁2号线的建成，“地铁房”成了越来越多购房市民的首选，据调查显示，大约百分之八十的长沙市市民表示购买住房会优先考虑地铁沿线的房子，百分之二十的市民表示地铁沿线房价上涨较快，考虑到经济原因暂时不会购买地铁沿线住房，其中百分之七十的市民认为便利的交通是他们在地铁沿线购买住房的主要原因，超过百分之八十五的市民认为地铁的建成势必会带动一个区域的经济繁荣，本地区的基础设施也会日益完善、就业机会也会更多。所以越来越多的房地产开发商选择在地铁沿线区域开发楼盘。

（二）据调查发现，长沙市地铁沿线自地铁建成以来房价一直呈上涨趋势。根据调查，2017年以来长沙市地铁2号线地铁站光达站附近楼盘价格已经上涨到平均8000元每平米的价格，比地铁建成运行以来平均每平米上涨了近4000元。更有长沙市火车站，五一广场站，梅溪湖西站等地铁站周边楼盘价格已达13000元每平米，其中更有梅溪湖金茂悦的楼盘价格达到了骇人听闻的25000元每平米。以梅溪湖的楼盘价格为例，2015年12月28日长沙市地铁二号线西延一期（梅溪湖西站—望城坡站）开通运行，2016年梅溪湖地区的楼盘平均价格除了1月到3月呈微小下跌趋势外一直呈大幅度上涨趋势，从3月到12月梅溪湖地区的楼盘平均价格由6622元每平米飙升到11506元每平米。由此可见，在大部分情况下自长沙市地铁2号线建成以来其沿线房价呈上涨趋势。

（三）根据数据分析发现在大多数情况下离地铁站越近的地区楼盘价格越高，楼盘价格上涨幅度也就越大。以望城坡站望兴F1站楼盘和锦绣家园楼盘为例，望兴F1站楼盘距望城坡地铁站约300米，锦绣家园楼盘距望城坡地铁站约1000米，地鐵建成运行前后望兴F1站楼盘价格上涨约1000元每平米，而锦绣家园楼盘价格上涨约500元每平米。

四、对长沙市地铁发展与房地产市场的发展展望

通过我们的调查研究发现，地铁的建成会对其沿线房地产市场造成较大的影响，地铁2号线只是一个开始，等长沙城市轨道交通系统全面建成将对长沙的房地产市场造成更大的影响。城市轨道交通系统全面建成将在极大程度上便利市民的出行，同时也可以带动一部分经济欠发达的区域发展起来，届时长沙的房地产价格将日趋稳定，长沙市市民的生活也会更加便利、稳定，收入水平也将进一步提高，这将再次激起市民的购房欲望，长沙的房地产市场也会更加繁荣。