李白云

摘 要：几年来，根据投资促进政策，泰国政府试图吸引外商直接投资所进行的一系列营销活动，为国家经济的持续繁荣作出显著贡献。特别是资投入房地产速增长，不过泰国法律制度对房地产开发投资及交易管理过程相当复杂。外国人在泰国甚至成为了一条产业链，大多数律师楼都可以默契的从注册公司-找泰国股东-手续完成-地产过户，一条龙服务。即投资者和罪犯合作或投资者当直接罪犯，使用法律的漏洞来赚钱和非法剥削。对投资者，完全没有风险是不可能的，这本文可以明确风险分析。

关键词：外国人；土地权利；法规；泰国

一、引言

在全球规模的基础上发展及全球意识的崛起导致国与国之间在政治、经济贸易上互相依存，各国经济政策促进经济增长，对泰国，泰国地处于中南半岛中心的战略地位，也是東南亚地区经济、金融中心，经济正逐步复苏，市场比较开放和规范，投资法规日渐完善，投资政策不断优惠。根据泰国贸易和投资，泰国更加重视与南亚、东南亚发展经贸关系以及经济合作。泰国投资促进委员会（BOI）负责制定投资奖励优惠政策。办公厅总部设在曼谷，全国有六个分支机构，海外有五个分支机构，分别设在纽约、巴黎、法兰克福、东京和上海，导致外国投资者对在泰国投资的更感兴趣。泰国投资促进政策，吸引了大量的国外企业和投资者远赴泰国发展。当今泰国人也担忧这些投资者才成为一把双刃剑，因为一些投资者互利经济伙伴关系根据平等互利的原则。但一些投资者谋取不正当利益，由使用法律漏洞为规避法律，违反法律形式掩盖非法目的投资，谋取违反法律、法规、泰国政策和各部门规章规定的利益等，由使用现代技术来避免征税等。

虽然，泰国投资促进委员会（BOI）负责制定投资奖励优惠政策，但泰国的领土主权，是确定国家领土范围的界限、划分一国领土与他国领土，可分为陆地边界、水域边界、空中边界和地下层边界。泰王国宪法说“泰国的国家权力来自全体泰国人民，公民在法律面前一律平等，并得到法律的同等保护。不动产一般不允许转让。在因公共事业、国防建设、国家城市建设规划、农业和工业建设及其它公共福利事业的需要，或为了实行土地制度改革，或因这些不动产来自于自然时，可以依法转让，但在转让时必须依照法律有关规定在一定时间内给不动产的业主、产权人及因不动产的转让而受到损失的人予公正的赔偿。公民有遵守和执行法律的义务，公民有依法纳税的义务。公民参与事业、就业和参与比赛竞争的正当权利受法律保护及上述权利只能在以下情况下依法受到限制，为了维护国家安全利益和经济利益的需要，为了保护人民的公共事业，为了维护人民的安宁、公共秩序和良好的道德风尚，为了处理好社会就业秩序，为了保护消费者的利益；为了城市建设规划的需要，为了保护自然资源、自然环境和人民福利，为了防止垄断，为了排除竞赛中的不公正现象。任何法律条：文，如与本宪法相抵触则一律无效。”不过目前现代国家权力包括领土、公民、政府、领土内拥有外部和内部的主权，国际社会承认现代国家具有国际社会承认主权的。《联合国宪章》获得普遍承认的国家和地区共有249个，其中193个为联合国会员国。按照联合国标准发展国际间以尊重全球人民平等权利及自决原则为根据之友好关系，以及采取其他适当办法，以增强普遍和平，维持国际和平及安全，并为此目的。

二、外国人土地所有权概念

（一）土地的概念

根据泰国《土地法》规定，土地包括地面、山、溪、脓、运河、沼泽、江、泻湖、岛、海滨。

（二）外国人的定义

1979年，《移民法令》第四条规定，“外国人”系指：自然人未泰国国籍。

1999年，《外国人经商法令》第四条规定，“外国人”系指：

（1）自然人未泰国国籍

（2）未在泰国注册登记之法人

（3）在泰国注册登记、具有以下特征的法人：

甲、半数以上的投资股份由（1）自然人未泰国国籍 或（2）未在泰国注册登记之法人，或者法人包括（1）自然人未泰国国籍 或（2）未在泰国注册登记之法人，由总投资金额半数以上。

乙、有限合伙或者合伙企业，由管理合伙人或经理是（1）自然人未泰国国籍（4）在泰国注册的法人，其半数以上股份股份由（1）自然人未泰国国籍、（2）未在泰国注册登记之法人、（3）在泰国注册登记，类持有，或其总投资金额半数以上由（1）自然人未泰国国籍、（2）未在泰国注册登记之法人、（3）在泰国注册登记，类人持有者。

三、泰国法律对外国人土地权利有关

当今很多泰国法律对外国人土地权利有关，《外国商业法》列明了三类禁止或限制外商投资经营业务的目录：第一类，由于“特殊原因”禁止外国人从事的以及外国人无法获得执照的业务。外国人的构成：非泰国国籍自然人、泰国境外成立的法人、过半数股票或过半数投资额由外国人或外国法人持有的在泰国成立的法人、由非泰国人担任管理合伙人或经理的合伙企业。投资者和罪犯合作或投资者当直接罪犯，使用法律的漏洞来赚钱和非法剥削。外国人成立泰国公司，除非一些极其特殊的企业，否则外国股东只能占有不超过49%的股份，至少需要找两个以上泰国人作为股东，持有51%以上的股份，泰国股东不是实际出资人，也可能是诈骗，但是法律条文上他们又占有相应股份，这就造成了非法可能性。

四、泰国土地的所有权背景

在13世纪和15世纪时期，素可泰王朝的全部历史便是泰国历史的开端。素可泰王朝的历史上可见在兰甘亨国王的石碑上记载，由在石碑上都是记载泰国人生活的来历，其中表示兰甘亨国王将听到任何在宫门口响铃的人的请愿书。因此，国王被他的人民视为父亲。在石碑上文字说 “我名字叫“兰甘亨” 我的兄弟已经死了，全部土地都是我的”。这土地规范管理的原因，为了实现巩固政权的目的，土地的所有权才是国王的。

大城王国是一个暹罗王国，存在于1351年至1767年。王国历史的这一部分有时被称为“大城帝国”。城市的名称表明印度教在该地区的影响。大城王是具有半宗教地位的绝对君主。他们的权威源于印度教的意识形态以及自然的领导。早大城时代是当时主要的贸易中心，并没有明显明显土地持有明显证据，由于大城王国有足够养活所有人的可供耕种的土地，导致有许多国家的人来此定居，最具体的证据是区内散布的葡萄牙村、荷兰村与日本村可得到验证。大城王国财富、地位和政治影响是相互关联的。根据封建系统，国王将稻田分配给法院官员，省长，军事指挥官，以支付他们对王室的服务费。每个官员的分配大小取决于他可以命令工作的平民人数或人数。特定的首领或官员可以指挥的人力数量决定了他在等级制度和他的财富中相对于其他人的地位。在层次结构的顶点，国王，象征性地是王国最大的土地所有者。根据大城王国《全面检察法》第五十二条规定，“大城王国的土地属于国王所有，土地所有权并没有属于人民的”。《全面检察法》第五十四条的规定，“外城市也是大城王国，禁止土地买卖”。只是国王可以土地出卖，有时也无偿收回土地。Krom Luang Ratchaburi Direkrit The father of Thailand's Legal还说明，国王不仅仅象征性地是王国最大的土地所有者。而且人民的命仍然属于国王。

五、民主政治对土地权利

各国的政治制度及其形成机制，所谓政治权力按照专政职能其不可抗拒的意志授予统治者以权力。人民被压抑迫害，人民权利和自由破坏。不公正的政治制度损害群众利益，使得引出政治斗争，力维护自身利益。虽然英国王国具有强大的行政体系，但约翰国王和政府武断的决定，往往是因为约翰国王和政府凌驾于法律之上。导致英国人民、英王约翰及封建贵族对皇室权力出现不同的意见。大宪章才是英国在建立宪法政治过程的开始。英国于1215年订立的宪法，用来限制英国国王（主要是当时的约翰）的绝对权力。大宪章要求皇室放弃部分权力，及尊重司法过程，接受王权受法律的限制。

约翰洛克（17世纪的英国哲学家）说，生命，自由和财产都是完全自由的，人们可以在自然法的范围内做他们所选择的事。自然是所有人平等享有平等权利的条件。没有。人拥有比任何人更多的权利和权力。这是一项自然的权利，在政治社会诞生之前存在的权利，人权在权利方面是平等的，并不总是有能力。人类必须作为一个政治社会聚集在一起，组成一个政府。通过将其与社区合同相结合。公共锁定合同有两个特点。它是作为一个社会聚集在一起的个人之间的承诺。本协议并未。强制同意同意其某些和自由社区社区社区社区，更让生活更舒适社会规则必须以多数为基础。因为大多数人反映社会社会社会洛克认为政府必须保护个人私有财产的权利。哪个不能转让给任何人并保护个人免受政治权力的自由。也就是说，政府将干预隐私权，而不是那些负担不起的人。不过泰王国是以国王为国家元首的民主体制国家。泰国的国家权力来自全体泰国人民，根据本宪法的规定通过国会、内阁和最高法院行使国家权力，任何法律条，文，如与宪法相抵触则一律无效。

六、土地所有权对国家经济关系

随着世界经济全球化趋势迅速发展，使国家间相互依存关系日益加深，特别是跨国公司从 26 年前初次出现到现在有了飞速发展。对资本的理解要以土地所有权关系为基础，雇佣劳动和地租的关系的特殊形式，以伟大的历史眼光该把这些关放在土地所有权范围内进行了考察。马克思的分析，资本主义的兴起打破了欧洲人，奴隶不是法律上的自由人，不具备人的资格，他们就像畜牧、土地一样，只是生产的自然因素，只是土地所有者的财产。如果从劳动者个人所有权到资本所有权，不论大国、小国，还是强国、弱国，因而也不能拥有土地。资本主义时代的土地所有权关系，马克思指出，在资本主义国家，土地的商品化最终导致土地的资本化，即土地变成了剥削他人劳动的手段。作为泰国是农民的国家在资本主义条件下实行土地的国有化，势必会伤害农民的利益。

不过发展中国家必须利用跨国公司的资金和技术来发展本国经济的同时，也逐步完善了一套管理跨国公司的办法，并且通过联合国制订了一些跨国公司的行为准则，以维护本国的主权和利益。一般来说国家组成包括三个先决要素：确定的领土，稳定的人口，唯一的主权。法国法学家博丹首先提出系统的主权理论，他以国家主权反对封建贵族的割据状态，提出主权是一个国家不可分割的、统一的、持久的、凌驾于法律之上的权力，认为主权即“权力行使不受另外一种权力的限制”，是国家存在的原则。虽然，纵观针对外国人土地所有权的研究，大都集中于经济领域，政治分析重视不够。而且全球化根据良心和道德的人，人的意识，国际关系、国际法必须要得到发展。主权（英语：sovereignty）是一个国家对其管辖区域所拥有的至高无上的、排他性的政治权力。简言之，即为「自主自决」的最高权威。是对内立法、司法、行政的权力来源，也是对外交往保持独立自主的一种力量和意志。主权的法律形式对内常规定于宪法或基本法中，对外则是国际的相互承认。因此它也是国家最基本的特征之一。国家主权的丧失往往意味着国家的解体或灭亡。如果有一个人在国内并没有国际关系注意，也没有良心和道德就祸及子孙后代。有些投资者还以为，其他的国家主权，是指正因为其至高无上的排他性，外交官不断援引之，跨国组织及企业设法规避之。另外政治学家没有良心和道德把其他国家主权带入国际政治之中，为了自己的利用。

参考文献

[1]秦晓静.外国人土地所有权的政治理论角度研究[J].太原理工大学学报（社会科学版）.2013（04）

[2]秦晓静.欧盟单一市场背景下英国外国人土地权利的法律视角分析[J].劳动保障世界.2015（14）

《聯合国宪章》

《移民法令》

《外国人经商法令》

《外国商业法》

（作者单位：中央民族大学）