APP下载

老旧居民小区物业管理存在的问题及对策探讨

2018-11-10张雷

世界家苑 2018年10期
关键词:物业管理问题及对策

张雷

摘 要:老旧居民小区的物业管理推进过程中,却是问题频出,困难重重。只有结合旧住宅小区的现状,分析物业管理实施中的难点,制定有针对性的整改措施,才能早日突破当前的困境。

关键词:老旧居民小区;物业管理;问题及对策

引言

隨着国家房地产行业的不断发展,物业管理对于加强民生建设的作用也越来越重要。人们在生活水平达到一定的程度后,就会更加关注生活的质量和居住环境的优劣。新建小区的物业管理取得了不错的进展,卫生整洁、环境优美、生活设施完善,居民的人身和财产安全得到了有力的保障。

1、城市旧住宅小区物业管理面临的问题

第一,基础设施严重缺乏。旧住宅小区大都修建比较早,受到当时物业管理意识低下的限制,普遍存在缺少规划设计,配套设施简陋,整体布局混乱的先天问题。虽然在相关整改措施的实施下,一定程度上改善了小区的绿化、道路、害井等公共设施,但是受到客观条件的影响,很多配套设施,如专用停车场、自行车棚、下水管道、供暖设备等,仍然没有找到合理的解决办法。

第二,业主素质层次复杂。由于旧住宅小区产权比较多元化,房价始终处于城市整体水平的末端,入住门槛较低,所以业主的数量比较多,且层次比较广泛,各行各业的人都存在。因而造成了业主对物业管理的认识和要求呈两极分化,经济承受能力强的业主急需等到全方位的高端服务,而经济承受能力低的业主则只注重是否缴费,对管理没有任何要求。

第三,没有明确的管理体制。老旧住宅小区通常没有专业的管理部门,整个小区的业主要由资格比较老的业主或是不正规的部门分别负责,没有统一的管理体制。且在管理中只追求经济利益,没有承担相应的责任,甚至经常因为利益关系,相互冲突、相互排挤,使物业管理陷入更加混乱的局面。

第四,治安隐患始终无法消除。规模比较大的老旧住宅小区,为了出入的便利,一般都有很多的进出口通道,很难实现全封闭的管理。虽然进行了针对性的封闭治理,减少了部分通道,但是仍然无法很好地改善小区的治安环境、特别是一些位于城乡结合部和大市场附近的小区,外来人口众多,鱼龙混杂,不管保安人员如何加强管理力度,都避免不了盗窃事件的发生。

第五,物业管理资金没有来源。很多老旧住宅小区都属于业主自建或者单位集资建房,缺少房地产开发商的资金支持,物业公司只能通过自己的渠道筹集资金来对小区进行管理、这就为物业管理工作的开展造成了巨大的阻碍,甚至有些素质低下的业主以不交物业费来要挟物业公司,从而导致小区的物业管理工作无法顺利实施。

2、老旧居民小区物业管理对策

2.1改善主体观念和水平能力

一是建立正确的物业服务观念,包括业主对物业服务的消费观念和物业企业对业主资产的管理服务观念。社区、街道办、物业办、物业企业、新闻媒体等各方应加大对物业管理知识、产权知识、权责知识等的解释和宣传,普及基本的产权与物业管理知识。通过各种教育宣传途径提高老旧小区业主对物业管理和产权的认识水平,为更好地开展物业管理工作打通法理、情理的思想观念通道。二是提高入驻老旧小区的物业企业的管理水平。能力强且具有主观能动性的物业管理方才能使业主满意度、法规要求和企业利益更好地达到高水平的均衡。所以物业管理企业的管理水平和负责人的能力是实现老旧小区居有所宜管理目标的关键。

2.2改造老旧小区设施

老旧小区更新改造是完善小区功能、优化小区环境、提升小区整体品质的必要措施。小区客体也具有生命阶段特征,也会在局部产生病变,对老旧小区做必要的修复,才能使其焕发活力。建议由政府相关部门牵头协调各方,建立专项资金,有计划、有步骤地对老旧小区基础设施实施改造,要从群众反映最突出的问题入手,因地制宜,有序推进,着力解决群众反应强烈的“忧(管网问题)”、“难(脏乱差)”、‘愁(停车)”等问题,并在改造之后对改造状况进行评估,以保证改造效果。

2.3建立互动机制

建立程序透明有效的业主组织培养和建设法规。充分发挥业委会的作用,提高业主对小区管理的参与度,加强对业主组织的指导和监督。通过社区组织提高对老旧小区情况的把握,加强对小区内违规行为的执法力度,强化执法依据,营造强有力的管理氛围,指导业主组织制定《管理公约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金管理规约》等,使业主组织依法开展工作,履行职责。通过业主委员会促使小区业主参与决定小区物业的具体服务项目,并与物业管理公司签订服务合同。对于未能提供质价相符服务的物业管理服务企业,督促其改善服务,必要时向政府主管部门积极反映情况,发挥监督职能。

参照国资委“三供一业”改革,协同各地市的自来水公司、供电局、天然气公司等单位参与到老旧小区改造和有关管理权利移交工作中,推动老旧小区的基础设施更新,鼓励物业管理企业入驻老旧小区,共同使老旧小区管理步入良性发展的轨道。

2.4营造内部和谐氛围

相关研究表明,良好的感情基础在内部管理中具有显著的效用,良好的氛围对管理效果具有正向调节作用。在进驻老旧小区后,物业管理方应尊崇“服务第一,合理收费”的理念,为老旧小区管理水平提升塑造良好的感情基础,积极热情地为业主提供周到的服务,让业主真正体会到物业服务公司的真诚,逐渐建立起与业主间的友好关系。物业服务公司应在小区内明显的位置,每月张贴小区收支情况,让业主清楚小区物业管理经费的收支状况;对按时交纳物业费的业主给予优惠,鼓励按期缴费;根据老旧小区业主安全意识薄弱等特点,与街道办事处、社区居委会联手,就家用电器、燃气灶具的保养和使用、预防家庭财产损失等事项制作和发放“友情提醒卡”,使小区的每一户居民都能切身感受到物业服务公司的温暖,进而支持小区物业管理工作。

2.5创新老旧小区管理形式

尝试推行非赢利性的“准物业”自治管理模式“准物业”是指由街道办事处和社区组织实施准物业管理,为居民提供简单的基本的物业服务,将维修等专业服务外包以降低成本的一种尝试中的管理方式。依托于街道办事处,形成“街道、社区、小区业委会”三位一体的准物业管理格局。简单服务由居民互助,专业化物业服务则外包于临近社区的物业公司,各种服务费用不高于外面的维修公司,费用仅为材料费加少量服务费,做到低标准收费,高标准管理,逐步形成居民共识,进而向标准化物业管理过渡。

在征得业主同意的基础上,鼓励物业公司在小区内开展新业务,如小型果蔬交易市场、儿童托管、室内保洁、公共场地设施租赁等,在为住户提供便利的同时,弥补一部分亏损,公示盈利情况,利润外的收益用于补充小区专项维修基金;在收缴专项维修资金的工作中,设置收缴“缓冲期”,逾期未缴将适

当按照规定提高缴存比例,也可以在有条件的老旧小区内按月收取小额费用,用于积累专项维修基金,以备不时之需,逐步建立长效维修机制。在做好各方权责划分和行为约束的前提下,给予行为主体自主空间,用市场方式激发老旧小区管理活力。

结语

旧住宅小区必须进行规范统一、科学专业的物业管理,才能使其综合环境得到进一步完善,从而实现小区住宅的保值,甚至增值。但是,物业管理的发展不能单单依靠物业管理公司自身的进步,还离不开政府部门的大力支持和社会各界的认可与理解,只有这样,才能使物业管理步入正轨,走上健康、稳定的可持续发展之路。

参考文献

[1]储宇奇.“城乡一体化”居民拆迁安置小区物业管理问题与对策研究[J].农村经济与科技,2014,25(07):206-207.

(作者单位:辽宁省盘锦市辽河油田兴隆台公用事业处)

猜你喜欢

物业管理问题及对策
浅析物业管理工作存在的问题与优化
论前期物业管理合同的法律效力
论前期物业管理合同的法律效力
物业管理行业发展现状与对策研究
事业单位财务管理存在问题及对策探究
对我国国际贸易融资中存在的问题及对策探讨
浅议财务会计管理在工程企业中的问题和对策
物业管理服务外包关键问题分析