谭婷霞

摘 要：在过去十年中，房地产成本的角色发生了许多重大变化。本文研究了传统合同和新方法下房地产项目成本管理的关键问题和最佳实践。项目生命周期中的所有阶段都是从合同前到招标和合同后考虑的。通过工作实例、项目案例研究，本文说明了以目标管理的房地产成本控制体系实际应用，从而提升房地产成本控制的质量和效果。

关键词：房地产；成本控制；目标管理

1.合同前成本管理

成本管理是一个过程，它是确保项目设计和采购的计划开发能够使项目建设的价格达到物有所值（VFM）并在客户预期的范围内所必需的。建筑是一项重大的资本开支，客户在确定有好处后才开始施工。在公共项目中，这种利益可能是为了社会，在成本效益分析的基础上，或者在私人项目中，纯粹是基于财务考虑。

大多数客户都在严格的预定义预算内工作，这通常是更大总体计划的一部分。如果超出预算或质量不达标，该方案可能失败。预约估算设置原始预算——预测客户的可能支出。这一预算应该积极使用，以确保设计保持在原方案的范围内。

在进行评估时，需要考虑以下因素：土地征用包括法律费用；客户自己分配给项目的组织成本；现场调查；启用工程、净化；保险；顾问费，包括设计费（对于大型交通和基础设施项目，可能高达预算的15 % - 20 %）；建设成本（一般占项目金额的70 % - 80 %）（不包括土地）；增值稅（VAT）（目前为17.5 %）；应急和风险（包括未知项目，可能在20 %至25 %之间）。如果项目持续时间长，应急系数可能是这些项目的两倍或三倍；融资和法律成本（融资成本可能很大，具体取决于所选择的融资方式和典型的银行利率）。

2.工程、制造和加工的成本估算

在整个项目周期的许多阶段编制和修订费用和时间的估计数。随着设计的发展，估算的准确性应该提高。联合开发委员会的出版物《工业工程项目》清楚地表明了在工程、制造和加工工业的资本项目中估计准确性的这一原则。JDB由特许测量师学会和成本工程师协会赞助，负责提高工程行业项目和商业管理的知名度。JDB文件确定了业主或承包商可能产生的四种主要估算类型，每种估算具有不同的准确度，并且在整个项目周期的不同阶段使用。

在工程和过程工业中，拨款估计数有时被称为第三类估计数，因为它使用发展到被称为第三类定义水平的信息。在此阶段，设计者将确定主要设备并确定其所需输出。这将提供一个机会，使评估人员能够就关键部件的可用性和价格询问潜在供应商。拨款估计通常具有- 15 %至25 %的准确度。

在工程和过程工业中，预算估计有时被称为二级估计，在概念设计完成后产生。预算估计的精确度通常为10 %至15 %（JDB，1997年）。在这些行业中，现阶段可获得的信息将有助于确定大致数量，并指导从潜在供应商处获得的价格。

在工程和过程工业中，在对主要资本开支作出承诺后立即作出的最后估计是精确到5 %至10 %范围内的确定或一级估计。这一估计通常包含项目执行和投标准备中使用的详细程度。它将用于保持对工作成本的严格控制，或用于将资源分配到工作包中。数量级估计采用自上而下的方法，可能基于以前项目的最终成本。相比之下，最终的估计采用自下而上的方法；估计是根据具体的项目信息建立的，因此实际上可能包含风险和不确定性的遗漏。

3.土木工程项目成本估算

在进行成本管理时，应该有一条从可行性阶段到签订合同的明确路线。当客户端可以决定是否继续时，应该有断点或网关。这与政府商务办公室在门户审查过程中提出的建议是一致的。成本管理的好处之一，特别是在多合同项目中，是帮助项目团队更好地制定合适的项目合同策略。也就是说，应该把哪些工作放在哪些合同中，可能的话，具体合同应该采用什么合同形式。

成本管理还有助于确定合同准备和执行中可能存在的方案限制。第一次估算的编制将基于各种技术，例如历史数据或近似数量。重大项目往往具有独特的实质性内容，没有相关的历史数据。在这些情况下，有必要在尽可能多的单独工作部分中分析项目，如果可能的话，准备指示性数量并考虑开展工作所需的资源。在此指示性阶段，与潜在承包商和制造商联系是明智的，特别是在专业部门的成本估算订单方面。对成本有影响并且需要在此时解决的其他事项包括项目地点和进入地点，特别是在重负荷和大负荷、劳动力供应以及可能需要的工人宿舍或其他住所、场外建筑、临时工程方面。还需要考虑设计开发津贴、顾问费和客户费用津贴、征地费用和一般意外开支。当客户接受了第一次评估并指示项目进入下一阶段时，这将成为第一个成本计划，据此监控进一步的设计开发和变更。

4.结语

在房地产开发过程中，成本控制管理是重要的环节。有效的成本控制手段不仅可以帮助房地产企业降低成本，提高经济效益，还有助于监控和管理施工过程。以目标管理为基础的房地产成本控制可以有效提高成本控制的针对性，从而保障管理质量。

参考文献

[1]许丹超.论动态控制房地产项目目标成本[J].福建建筑，2010（1）：135-136.

[2]陈涛.关于做好房地产工程项目成本管理的思索[J].科技向导，2010（05）：265.

（作者单位：南京金梦都房地产开发有限责任公司）