范泽帅 张甜甜 耿若诗 张来栋 张渟

摘 要：业主大会是业主实行自我管理的实现方式，作为住宅小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会、选聘物业服务企业、使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。而业主委员会通常是在全体业主中选举产生，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，监督物业服务企业管理运作的一种社区自治形式。据报道，宜昌市已实现业委会全覆盖，为调查其实行力度，笔者针对宜昌市西陵街道铁路坝社区展开了相关的调研。通过调查研究发现其优点与存在的不足并提出合理建议，以期得到更好地发展。

关键词：业主大会；业主委员会；物业服务

中图分类号：D669.3文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2018）23-0165-02

本次调研通过实地走访社区并对社区居委会成员、小区业委会成员、小区物业工作人员及居民进行随机访问，调查其业委会制度实施状况及《湖北省物业服务和管理条例》实施情况，发送问卷和询问群众自治及物管服务方面的工作情况，发现所涉社区在发展中的可取之处以及存在的问题

一、铁路坝社区简介

铁路坝社区位于湖北省宜昌市西陵区西陵街道，地处宜昌市中心商业区，现有住户2181户，常住人口6183人，辖区单位11个，近年来，铁路坝社区为加强基层自治建设，充分体现居民自治，完成自我管理、自我教育、自我服务，成立了57人的居民成员代表大会和14人的议事协商委员会，居委会下设民调、治安、计划生育、卫生、社区服务工作委员会，为帮助解决社区下岗失业人员实现再就业和-困难，成立了劳动保障服务站和“三助一扶”捐助站。

二、社区业委会建设亮点分析

通过对铁路坝调研后评估指标的分析，我们了解到铁路坝社区业委会總体上建设较好，在前几年的工作获得宜昌相关部门的表扬，相关工作人员也较为负责，业委会的作用也发挥得较好，该社区的业主总体上对该社区的业委会及物业服务企业的工作评价较高。具体说来包括以下几个方面：

（一）该社区业委会在工作过程中操作较为规范。通过我们的评估可以明显看出该社区业委会做到了工作经费收支情况公开透明，而且该社区大部分居民对该业委会的工作也比较认可，基本做到了为社区居民服务，让社区居民满意。

（二）能够做到公开、公平、公正、民主。业主认为涉及社区的较为重大的事项，如安装电梯、对收费标准认为不合理的都会召开全体大会进行表决，做到了公平民主。对于公共财物和公共设施的管理也获得了广大居民的认可。

（三）物业服务企业能够按合同积极履行自己的义务。公开物业管理费如果业主延交或者忘交物业管理费，也没发现会中断供水，供电，供气服务。同时对于公共卫生、治安管理等方面的工作，大多数居民表示满意，以我们通过走访居民等了解的情况，还未发现擅自占用道路、场地的情形。

三、社区业委会建设问题分析

总结调研社区范围内各小区出现的问题，以下较具有代表性：

（一）在小区业主方面：小区业主在业委会选举、运行和物业管理服务活动中处于较为被动的地位，了解不足，参与不积极。较为普遍的情况如业主选举业委会成员并非出于选举有信服力有能力的代表的目的，而是在相关人员上门询问或者在选举大会上随意选定，选出代表不一定代表业主真实意志。同时，业主在与业委会与物业的相处中出现冲突。业主往往愿意接受服务，但面临业委会和物业收费时颇有微词，在物业管理活动中有不配合的现象，如随意占用公共空间，拒交或迟交物业费，不积极参与业主大会等。

（二）在业委会方面：社区内各小区业委会普遍存在业委会成员选举不能反映真实民意，在业主间普及程度有需提高，业委会出面调解业主矛盾情况少，仅在物业确实无法调解业主矛盾时业委会才出面的情况，业委会出面少，也会间接导致对物业的监督不足，对居民的问题解决不够，业委会外延积极性工作有待加强，并没有真正做到有效的居民自治。此外，大部分居民不清楚有关《物业管理和服务条例》的相关内容，仅有小部分居民表示有所耳闻。因此，业委会应当积极普及业委会相关知识，让每一位业主参与其中。

（三）在物业方面：一是物管服务工作的业主满意度波动大，当物业企业能满足业主的需求或妥善解决业主间的矛盾时，业主满意度高，当物业收取物业管理服务费用或者无法解决业主矛盾时，便会被业主指责，物业与业主相处配合不够融洽。第二个问题是物业管理活动常常因为业主，不理解、不同意改造等问题无法正常展开，社区、业委会与物业的宣传工作并未做好。三是部分物业存在服务不到位，工作不合规定的情况，如物业存在销售车位车库盈利、业主忘交物业管理费被暂停供水供电等情况。

四、社区业委会建设解决对策

本次在对宜昌市西陵街道范围居民小区进行了走访调查，发现在现阶段业主大会制度有所发展，通过各方面努力，取得了可喜的成绩，但与此同时，我们也同样发现些许问题，小区业主、业委会、物业三方面都存在各自的问题。小区业主的了解度，参与度不够、同时也存在部分业主素质不高，占用楼道，不配合物业管理，拒绝缴纳物业费等问题突出；业委会出现了组建困难或者监督不够，工作积极性不强；物业方面则是工作队伍薄弱，专业化程度低、部分物业存在收费不公开和采用停水电的方式催缴物业费的现象，针对以上问题，在此提出几点建议：

（一）重视物业在社区发挥的重大作用，完善相应法规，既是提高物业管理服务的要求，也是保障业主权益的要求。可以进行多方联动，由政府、居委会、业主、物业联合起来共同探索新形势下治理的新途径。

（二）对小区业主加强宣传，使更多业主了解物业管理服务企业的服务，了解自身权益，促进业主多关心、多了解社区内物业管理，通过居民监督形式倒逼物业做好服务，同时也能增强业主的素质，让业主能自觉配合物业的管理，促进和谐社会。

（三）积极组建小区的业委会，针对现在仍有小区不注重业委会的功效，应该多多普及相关知识，尽快的组建好业委会，保护业主的合法利益不受侵犯。同时业委会制定严格的规章制度，一方面约束业委会自身使得业委会能够代表全体业主行使权力，不至于使得业主当家作主成为一句空话，同时也可监督物业服务，让业主享受良好的物业服务。

（四）提高物业进驻小区的门槛，加强从事物业工作人员的培养，解决物业队伍薄弱，专业化程度低的问题，对工作人员进行培训和专业知识的讲解。物业要进行收费公开，做到收费合法，也能使业主产生信赖。

（五）引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、资质等级等进行评估，通过第三方机构介入，规范物业收费、管理、服务等诸多方面，利于物业管理市场的良性运作，也使得业主、物业公司受益。

（六）加强物业市场的建设，鼓励物业行业的发展，加强物业行业内的竞争，能使物业管理公司提高自身素质来获得市场竞争的优势地位，建立物业行业的组织，一方面通过监管惩戒不正当竞争，一方面也能发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善物业管理的制度和章程，实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务行业的市场竞争。

[ 参 考 文 献 ]

[1]孙小逸，黄荣贵.再造可治理的邻里空间——基于空间生产视角的分析[J].公共管理学报，2014（03）.

[2]肖林.业主社区的兴起及其自主治理[J].中国治理评论，2013（02）.

[3]李强，葛天任.社区的碎片化——Y市社区建设与城市社会治理的实证研究[J].学术界，2013（12）.