徐宇

摘要：房地产市场一直是经济发展的热门，但是也推动房价的快速上涨，不利于人民幸福感的获得。一直以来，政府采取宏观调控手段稳定房市，市场对房市的调控作用有限。从“共享土地”出发，详细阐述了其通过市场自发调节进行房市调控的内在机理，为市场角度进行房市调控进行了有益的探索。

关键词：共享土地；房市调控

中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672]3198.2018.27.036

改革开放以来，我国城镇化水平不断提高，经济快速发展，人民生活水平不断提高。取得可喜成绩的同时，也有不少专家存在质疑，认为房地产市场对我国的经济发展作用较大，随着房市泡沫不断扩大，如果不能采取有效措施解决房地产市场过热问题，将不利于中国经济的健康可持续发展。由于房市的特殊性和中国人长久以来买房的思想观念，房市一直难以得到有效的调控，与传统的政府出台政策法规进行房市调控不同，“共享土地”的出现，为从市场自发调节角度上进行房市调控提供了一条新的途径。

1“共享土地”

“共享土地”，就是把土地进行共享，共享的是土地的经营权。“共享土地”有三个阶段，第一阶段是非农业户口的居民和农业户口的居民共享农村的土地经营权，农业户口的居民通过共享可以收取相应的费用，非农业户口的居民需要支付一定的费用才能获得土地的经营权。随着“共享土地”的发展，农民收入不断增加，农村城镇化进程不断加快，农民进城买房能力不断提升，农业户口开始逐渐消失，转变为非农业户口，“共享土地”进入第二阶段。此时已经没有农业户口和非农业户口的差别，土地成为所有居民共有的产物，所有居民按照一定的规则获得土地，居民土地使用权可以进行交易，土地的产物可以自吃也可以用来售卖。由于并非每个人都有时间和能力对划分来的土地进行管理，出于对土地管理的需要，会有专门的土地生产和管理人员对土地进行管理。“共享土地”的第三阶段，这个阶段的前提就是生产力已经高度发达，土地的生产可以满足所有人的需求，因此也可以看成所有土地为个体服务，个体可以共享到所有土地上的产物，那时个人不再拥有土地经营权，所有的土地由国家进行统一管理，在生产形式上利用人工智能、IT技术、机器人等高科技对土地进行生产和管理，“共享土地”的人均土地面积达到最大。

2房市调控

房市调控，主要是指对房价进行调控，防止房价涨幅或跌幅过快。十九大报告明确指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，对于目前火热的中国房市，房市调控以防止房价涨幅过快为主。在房市调控的手段上，目前主要以政府手段为主，不断出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等政策法规，北京、上海、广州等一些大城市相继出台限购令，同时在金融（例如部分地区严格限制银行对购买第三套及以上的住房贷款、相比购买第一套住房提高第二套住房的首付比例）、税收（例如对房地产企业的高额税收）等领域也不断“重拳出击”，以达到抑制投资、防止房价涨幅过快的目的。

3“共享土地”促进房市调控的内在机理

当前政府调控房市效果只能控制一时但不能治本的原因就在于它难以抑制城市中巨大的购买需求，既有外来人口居住、结婚、子女上学等带来的刚性需求，也有房地产市场吸引的投资需求，这是目前城镇化进程中的必然现象，大量人才和劳动力从经济欠发达的地方涌入经济发达的地方，尤其是一线城市，成为人口流入的主要地区，带来巨大的住房需求，存在大量的房屋急需购买者和潜在购买者。如果让市场自发调节，以北京上海这些大型城市为例，每年都会有成千上万的人为了寻求机遇到城市里发展，每年的房屋交易量也十分巨大，火热的房地产市场给人造成的一个直接错觉就是“只要买了房，一定不会亏”。因此哪怕政府强行将房价下降，也会有足够多的购买者来进行接盘，无论是转卖还是自住，都不会影响其买房的意愿。因此，要从根本上解决控制房价涨幅过快问题，必须要从降低购买者的购买意愿入手。

当前一线城市房价涨幅过快，但是二线三线四线这些城市的房价涨幅却很低，甚至还往下跌，造成这种现象的原因就在于城市的发展水平差异，像上海这些大城市在医疗、教育、就业等各领域有着巨大的优势，使得人流源源不断流入。因此，要降低购买者的意愿，一条路径是发展二线三线四线这些中小城市，随着中西部的快速发展，已经有相当一部分人流从东往西回流，其中以外出打工的农民工为典型代表，另一条路径就是发展农村，这里所指的农村不仅仅是中西部的农村，也包括东部发达地区的农村，“共享土地”促进房市调控主要就在于通过这条途径。

“共享土地”第一阶段下，由于农村的土地经营权被共享，原先农村的土地经营权所有者可以获得租金收入，当共享后的经营权所有者无法亲自来照顾土地时可以赚取雇佣费用，当来农村看望和照顾土地的人流增加时，会带动农村旅游、住宿、餐饮等第三行业的发展，相比之前荒废闲置的土地，能够极大提高了农民的收入。

当农民收入增加时，农民外出务工的意愿就会降低，一方面对发达地区房市的压力就会减少，主要体现在租赁市场和土地使用权出让、转让市场。在租赁市场，由于很多外出打工的农民收入较低，在经济发达城市的高房价下难以买得起房子，只能选择租房生活，當这部分农民数量减少时，租赁市场将失去一大批刚需的顾客，有利于租赁市场租赁价格的涨幅控制，当农民收入增加买得起房屋时，租赁市场进一步压缩，将会减少部门人买房用来出租的购买意愿，房价涨幅受到进一步的控制。在土地使用权出让、转让市场，随着农民的逐渐富裕，离农村较近的城市房屋交易需求量将逐渐扩大，从整个中国来看，一线城市周边农民及农村土地数量较小，反而是二线三线四线这些经济尚未高度发达的城市周边农民和农村土地数量较多，中西部地区比东部地区农民和农村土地数量多。当这部分富裕起来的农民开始在周边城市买房而不再只关注东地区经济发达城市时，将会有效推动周边二线三线四线城市的城镇化建设。买房和居住的人越多，将会推动城市的配套基础设施建设，城市越来越好，将会吸引更多的人来居住生活和更多的商业资金注入，进一步推动城市的发展，这是一个良性循环。在此循环下，可以预见的是，中西部房价将会上涨，但是由于历史和区域的因素，房价不会超过东部地区，二线三线四线城市房价将会上涨，但房价不会超过一线城市。东部地区和一线城市将会面临人口流失，既有原先中西部地区、二线三线四线城市过来的人口回流，也有因为中西部地区、二线三线四线城市发展和其生活成本较低的优势吸引东部地区和一线城市的部分人口流入。因为本地人口往往有房屋居住，买房居住的通常是外地人和投资者，当人口流失时，尤其是人才流失时，外地人购买房屋的群体数量和购买能力将会减少，投资者从投资成本和升值角度，也会青睐于房价相对较低、升值空间较大的中西部地区和二线三线四线城市，使得高房价下的东部地区和一线城市涨幅得到控制。

“共享土地”第二阶段下，由于已经没有了农业户口和非农业户口的差别，农村集体土地的性质也随之变化，农村的产权也可以像城镇土地一样进行出让，可以在农村建设房屋进行买卖，此时农村已经随着“共享土地”而发展起来，其清新的空气、优美的环境、完善的交通、相对廉价的房价是居住的理想选择。目前很多西方发达国家已经开始逆城市化进程，“共享土地”将会推动我国经济发展的进程，加快“城市化”到“逆城市化”的进程，甚至“城市化”和“逆城市化”两个进程并行发展。那时居民基本已经解决居住问题，购买者的购买意愿会更多以居住为主，农村房价将会上升，甚至高于周边的城市，而城市房价涨幅将进一步缩小，一线二线三线等城市间的房价差距也会逐渐减小。

“共享土地”第三阶段下，此时土地已经成为我国居民生活发展无需再重点关注的要素，就像空气一样，对于个体而言已经可以获得极大满足，购房意愿达到最低，房价调控趋于稳定。