陈露

摘要：改革开放以来，房地产行业异军突起，逐步成为了推动我国国民经济发展的领头羊，为我国经济的腾飞做出了卓越的贡献。房地产行业属于资金密集型企业，对资金的依赖性极强，在企业开发过程中，首先要做好的就是资金的筹措，为企业的良性运转打好基础。本文将对我国房地产企业融资存在的问题及创新措施进行分析，从而增强房地产企业的融资能力，建立良好的融资环境。

关键词：房地产企业；融资渠道；问题；创新措施

从房地产行业的发展进程来看，融资对房地产的影响是相当关键的，任何对资金总量和配置有影响的方式都会使房地产行业产生巨变。房地产的投资项目需要经过前期筹划、土地审批、房屋建造、房屋营销以及资金的后续管理等程序后才能获得收益，由此可知，拓宽融资渠道是对房地产后续环节的有力支撑，一旦企业的资金不足、资金链断裂，很多中小房地产企业会因受不了冲击而倒闭，因此，房地产行业要想持续、健康、稳定的发展，最首要的问题就是要解决融资渠道的困境。

一、我国房地产企业融资中存在的问题

（一）融资渠道单一

我国房地产行业发展较快，主要是依靠足够的资金进行支撑。行业发展初期，其资金来源主要以银行贷款为主，企业将土地或固定资产作为抵押，向银行申请贷款，这种融资方式不但渠道单一，而且成本高、风险大，为了能够支付银行贷款和利息，居民房价一直都要保持在一定的水平上，国家对住房的调控效果也不十分明显，地产商如果进行反复银贷融资，则容易造成资金链的断裂。随着经济改革的深入，虽然银行贷款仍处于房地产企业融资方式的主导地位，但大型的房地产企业已经开始进行债券融资，这种方式在一定程度上能够缓解一些大型、信誉较高的地产企业的资金压力，对于中小房地产企业而言仍然是望而却步。

（二）国家政策影响较大

房地产企业作为我国重要经济支柱，其经营管理必定要受到国家政策的制约，首先是供需失衡。目前我国房地产行业正处于高房价、高库存、高杠杆的尴尬局面，再加上不少投机、炒房者，使得地产企业库存积压，贷款拖欠的现象屡屡出现，国家虽然出台一些调控措施，但一些地方领导干部存在严重的思想腐化及官僚主义现象，使得土地供给计划与住房需求出现严重失衡。其次是硬性“门槛”较高。为了清理房地产的僵尸企业，淘汰落后产能，使房地产企业向着更新的领域发展，国家出台了一些限购、限贷等调控政策劳控制房地产金融的风险，但地产业的投资大、周期长，限购、限贷政策使得银行信贷收紧，这样的高“门槛”无疑会使很多地产企业陷入到融资的困境当中。

（三）融资成本高、风险大

在2013年之前，央行曾连续四年上调银行贷款的利息金额，这就意味着房地产企业在银行贷款要支付高额的成本，2013年，由于国家宏观政策的调控，存款准备金率下调，有效的缓解了大型地产企业的信贷压力，但中小型地产的信贷利息仍然很高。债券融资虽然不用偿还，但也存在利息高、费用多的因素，因此房地产企业的融资渠道困境在成本这一块也是十分凸显的。除了融资成本高以外，融资风险也不容忽视，房地产企业的融资与国家的宏观调控政策及及相关，国家为了降低信贷风险，会出台一些吃紧政策，限制房地产企业的融资贷款，没有银行的支持，地产企业的经营风险就会增大，对于债券融资，一方面融资范围会受限，另一方面即便是融资成功，也会使企业存在巨大的财务风险，因此，融资成本高、风险大也是使房产企业陷入融资渠道困境的重要原因。

（四）融资环境欠佳

房地产企业融资的创新主要依赖良好的融资环境，我国目前的融资环境极大的制约了融资渠道的创新与发展，主要体现在以下几方面：一是融资结构不合理。目前我国房产企业的融资方式比较单一，主要是内部集资和外部融资，内部集资的金额较小，主要还是靠外部融资为主，这使得企业的融资结构比例不协调，存在着严重的财务风险。二是管理体制的制约。国家为了方便对房地产企业进行监管，出台了一些严格的管理制度，这些制度使得企业在融资渠道上受到了制约，在一定程度上阻碍了地产业的发展。三是国际竞争的加剧。国外发达国家的地产行业起步较早，资金实力雄厚、融资渠道广泛、管理经验丰富，很多外商地产已进驻了中国市场，这对我国地产企业构成了极大的威胁，因此，如何脱离融资渠道的困境是目前亟待解决的问题。

二、我国房地产企业融资渠道创新的措施

（一）依据政府调控政策及市场机制来拓宽融资渠道

房地产企业的融资渠道必然要以国家政策和市场机制为依托，要依据这一走向制定合理的融资方案，具体制定方式有以下两种：一是债券市场低迷情况下的融资选择。随着金融市场的开放，债券融资已成为了房地产企业融资的主要方式，一旦出现股市低迷，债券市场流动性差的情况，投资者也不会把资金投入到地产企业发行的债券上，这就会导致地产企业融资陷入困境，针对这一情况，地产企业要树立企业自身在行业中的信誉，通过制定满足不同投资需求的投资计划来吸引消费者的投资，从而增加企业的资金来源。二是人民币贬值的融资选择。在人民币汇率下降的情况下，地产企业应该选择合适的外资企业作为融资对象，一方面可以优势互补，吸取国外的先进经验和技术，另一方面可以使外资流入国内，进而来提升人民币的汇率。不论是那种融资渠道，政府在的融资过程中都要起到调控、监督的作用，而且松紧要适度，以确保地产行业融资的稳步发展。

（二）多元化融资渠道的创新

为了降低信贷风险，国家一再的采取货币紧缩的调控政策，严重阻碍了房地产企业从银行获取资金的需求。缺少银行信贷的支撑，地产企业要充分挖掘其他的融资渠道来填补资金的短缺，其主要方式有房地产投资信托基金，私募股权融资及夹层融资法等。投资信托基金属于证券融资的一种，不过其准入门槛低、便于管理、买卖自由，比较适合中小地产企业进行融资。私募股权融资可以通过让投资者入股或者以合作的方式进行融资，这样既优化了企业结构，降低了资产负债率，又可以以灵活变动入股方式，使股权比例自由分配。夹层融资法是由美国发展而来的，是介于股份而优于债券之间的一种融资方式，虽然在我国应用还不是很广泛，但这种进退方便、收益稳定、无需抵押物的融资方式在不久的将来也会被广泛采纳，我国也会相继出台一些相关的法律法规予以制约。

（三）利用自身资源进行融资

利用自身资源进行内源融资也是拓宽融资渠道的一种方式，具体包括以下两方面：首先是自有资金的利用。自有資金除了银行存款和现金外，还要加上企业的应收账款和票据等，地产企业可以将这些自有资金通过金融公司或者中介机构进行贴现，来扩充企业的资金需求，这种融资方式的优势是成本低、风险小，但所获取的资金量是有限的，要根据企业的自身实力而定。其次是“互联网+”的合作形式。“互联网+”这种发展新形态，也可以有效的运用的地产行业的融资渠道上，一些大型的地产企业可以通过互联网招商、合作的形式进行融资，例如中国人寿入股远洋地产、招商银行与招商地产进行合作等，通过“互联网+”的形式进行合作、参股，以达到资本融合、实现双赢的目的。

结语：

总之，房地产行业是我国经济发展的支柱产业，在经济飞速发展的当今时代，地产企业都要以国家政策和市场机制为导向，进行战略的调整，通过拓宽融资渠道、降低融资成本、创新融资方式、完善融资制度等方式，来促进资金的良性运转，以适应我国社会发展的需求。

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