宋慧芳

近日多地调控政策不断升级，进一步加强商品房销售管理，支持刚需家庭自住购房，严格限制投机性购房。

3月31日下午，海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，宣布非海南省户籍家庭只能买1套住房，且首付不得低于七成、自取得不动产权证之日起5年内禁止转让、在限购区域买房须提供5年以上的社保或个税缴纳证明。此前数天，3月28日，深圳“三价合一”政策正式落地。同日，杭州市宣布将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。3月30日，西安市跟进，出台公证摇号买卖新房。

据《中国经济信息》记者不完全统计，2018年至今，已有超过10个城市出台楼市调控新政。其目的均是为了支持刚需购房，打击投机炒房。特别是最近采用公证摇号的措施。

调控升级支持刚需

“2017年，是不断绝望又燃起希望的一年。进人2018年，希望能够在成都买得起一套属于自己的房产。”夏刚，杭州保险公司的一名后勤人员，工资7000元左右，向《中国经济信息》记者讲述了他的期望和困扰。

“我是从小地方来到成都的，家里几乎不能帮持什么，女朋友从大学就跟我在一起，她们家条件比我家还差一点，虽然她从来没有催过我买房的事，但是我知道她家给她的压力也很大，我的愿望很简单，至少结婚的时候不在出租屋里。”夏刚向记者诉说到。

2017年初，在经历了2016年房价的“凶猛”之后，夏刚终于痛下决心，盘点了自己的全部身家，再算好了能筹借的资金，决定一旦看好，立即下手。3月，成都扩大11区限购（包括二手房）。他需要拥有限购区户口或者24个月连续社保，才能有买房资格。夏刚告诉《中国经济信息》记者，没有限购区户口加之才更换工作不久，当时焦头烂额，但也只能等待时机。

2017年7月，本科及以上学历青年人才可落户成都。“我迎来了希望，第一时间入户之后，再次启动了漫漫看房路，然而，面对各个楼盘的首付比例越来越高，甚至不少楼盘排号前还需要提前验资，我还是未能如愿。”2017年11月，成都发布公证摇号买房政策，并且开发商不得拒绝最低三成首付。在经过大半年“饥不择食”般的看房之后，夏刚终于看到希望：‘虽然摇号不一定摇得到，但是至少能让我首付三成了。现在我的心态很浮，慢慢等吧，总会摇到的。特别是3月31日的《补充通知》中明确规定，同一个刚需家庭在当期的商品住房购房登记中自动生成一个登记号。”对于接下来的慢慢购房路夏刚充满了期待。

与夏刚不同的是，位于杭州的李楠，与夏刚情况相似却有点发愁。因为杭州虽然也发布了公正摇号，房企公开销售时对“无房家庭”给予倾斜。这个“无房家庭”是指在杭州市限购范围内无自有住房的家庭，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。对于李楠来说，确仍然不知道如何是好。因为想买房，你得先结婚“然而先买房，再结婚”的国情就摆在那里。

对于多地采用公证摇号的措施，《中国经济信息》记者采访了众多业内专家，他们均表示，摇号可能并不是最好的分配方式，但似乎如果严格执行一定是最能体现公平的手段，因为为了实现分配均衡，就要以刚需人群为优先，成都就做的很好，刚需家庭购买商品房将享受优先摇号。这也意味着，在房住不炒的定位下，打压炒房、防控风险、真正实现让大家有房住成为我们的调控目标。

据《中国经济信息》记者统计，目前已有上海、南京、长沙、成都、杭州、武汉、西安7个城市加入新房房源统一摇号“大军”。中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济信息》记者，本轮房地产调控采取摇号政策的主要原因是这些城市限价的预售房源供需紧张。部分开发商不仅仅拒绝购房者使用公积金，甚至要求缴付全款，在这种情况下，刚需买房难度加大。摇号虽然的确会增加刚需买到房的可能性，但这只能指标不能治本。和二手房价格倒挂的新房，开启摇号后，很可能会增加非理性排队数量。

采用公证摇号的方式，能让更多的人站在同一起跑线上，并且切断了很多黑色利益链。但对于政策的执行细则还有待完善。首先，是否能保证入围名单的公平性，是不是所有拥有法定购房资格的人都能入围？其次，当天未选的房源将如何流转？递补选房的规则是否完善？

除了公证摇号之外，近期各地陆续再次升级调控政策。易居研究院智庫中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，目前在需求端的管控方面，应该说正在走三部曲系列，更像是在发挥筛选机制。此前通过限购等政策，有效地管控了一波购房需求，主要是投资投机需求等受到了排挤。而接下来在房源不足的情况下，通过摇号政策进行了管控，这样也使得在既有房源规模下促进了购房交易的公平性。但现在在此类摇号政策基础上，更加会有精细化的内容，主要是采取了优购的模式，即让棚改、首套等购房者优先购房。所以可以看出，政策虽然持续收紧，但对于刚需购房者的支持力度是在加大的。尤其是近期南京对于公积金政策的调整，其实背后的逻辑都是一样的，即通过鼓励政策来保护刚需购房需求。而类似保护内容，其实也是各地房源或库存不足的背景有关，这样就能够让相对稀缺的库存更容易导人到刚需购房群体中。

库存不足 刚需也艰辛

与夏刚和李楠不同的是，位于杭州的陈君向《中国经济信息》记者感叹，在杭州买房，摇号、拼手速，甚至托关系，即使是全款，其形势也堪比双十一。前段时间，陈君看中了杭州某处的“中央公园”一套160平的大户型。但置业顾问明确表示要全款，经过她和老公商量后，决定购买，就登记表格，拿到抢购名额。置业顾问让他们准备好600万全款，于是夫妻二人变卖了他们的所有理财产品，又向朋友借了一些，好不容易凑齐了。光这样还不够，还要按照“公开透明”的购房流程，登陆网站，选择想要的房子，进行抢购。

陈君表示，正式开拍的当时，她老公提前一个小时就守在手机前，等待按确认键，结果0.5秒就被拍完了，毫不留情。于是他们又开始了不断看房的路程。陈君带着600万的全款还没有买到合适的房源。与此同时，陈君还告诉《中国经济信息》记者，其实最主要的原因是，根本就没有房源可选，几乎都没有新楼盘开盘。

然而，3月28日，杭州市住房保障和房产管理局发布公告表示，将采取公开摇号全程公证的方式购房。4月4日，商品住房项目公证摇号细则发布。《中国经济信息》记者注意到，从摇号意向公布到细则出台的8天时间里，杭州楼市成交异常火热。据克而瑞最新公布的数据显示，3月28日至4月3日，杭州市区新房共成交了3563套。主要成交集中在3月29日和3月30日这两天，近2000套成交。其中，3月29日单日成交1034套，为2018年以来成交量最高的一天。即便如此，《中国经济信息》记者得到陈君反馈依然是，还没有买到房。

不仅杭州是这样，根据易居研究院最近发布的《100城住宅库存报告》显示，截至2018年3月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，当前全国100城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平。100个城市中，有75个城市的库存出现了同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。

并且截至2018年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088、22977和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现了环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

不过，《中国经济信息》记者从某开发商内部人员口中得知，之所以库存不足，一方面也是因为，开发商不愿意推盘。例如上海每平方米10万以上的价格都不批，开发商为了利润，索性不推盘，即便是推盘，好点的户型也不拿预售证，把差的项目先推掉，所以市场上实际库存量其实比发布的数据要多，但仍处于供求不平衡状态。

《报告》还显示，2018年3月份，100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米。对比供应数据，3月楼市呈现出供小于求的态势。严跃进表示，实际上今年一季度此类供求不平衡的特征就很明显。这可以解释部分城市近期存在的“抢房”现象，以及各地出台或升级摇号政策的现象。

可见，虽然这7个公证摇号城市的购房者在以后买房的过程中会更加公平，无论是贷款买房的，还是全款买房的，都站在同一起跑线上，但是这也从一个侧面上说明了，目前的新房市场仍然处于供小于求的局面，买房人的数量远远多于新房房源的数量。买房时公平了，但是并没有变得容易。

特别是在房住不炒的大背景下，维持房地产市场的稳定将是各项施政方针的关键，而房地产市场稳定的前提就是房价不能出现大涨或者大跌。在新房供不应求的前提下，一些热点的一二线城市的房价也难有大幅回落，只要能够保持不大幅上涨。不管开发商是不是捂盘惜售，就目前而言房价不会回落是不争的事实，房子又处于供不应求的局面，刚需购房者的买房之路也会更加艰辛。以前很多购房者是因为钱不够，买不起房子，现在却要面临不但钱不够买不起，而且即使钱够了也可能买不到的问题。现阶段买房，除了要有足够的资金以外，还要看自己的运气。

利率上浮 刚需被误伤

不管是夏刚、李楠抑或是陈君，其在购房过程中，由于资金不足，首先采用的是向银行贷款，但由于出现了“僧多粥少”供不应求的现象，开发商更加倾向于全款购房，因此刚需们也不得不向父母、朋友筹借。如果借不到，也只得放弃。其实类似的刚需购房一组，不在少数，单单依靠收入进行购房，着实有些困难。

据wind数据显示，2016年和2017年我国城镇居民人均可支配收入增速大约在8%左右，而这两年我国住宅销售价格平均增速超过12%，可见居民收入增速远落后于房价涨幅，并且我国房价收入比一向较高，购房需求难以靠收入得到满足。可见居民购房单纯靠工资收入远远达不到。

既然人们买房不靠收入，那么只能依赖于举债。而事实上据wind发布的数据显示，商品房销售金额和居民负债的同步走高。2015年居民部门年度新增总负债只有4.6万亿元，2016年大幅上升至7.1万亿元，2017年又再度上升到8.1万亿元。居民部门的贷款扩张支撐了地产销售，进而推高住房价格。

3月29日，银保监会成立之后召开第一次会议，会议通稿释放了2018年银行保险监管的五大重点领域——企业降杠杆、拆解影子银行、严厉打击非法金融活动、遏制房地产泡沫化倾向、配合整顿地方政府隐性债务。明确这是守住不发生系统性金融风险的底线。

面对居民家庭、个人借钱消费或者买房投资种种状态，在全国两会上，银保监会主席郭树清直言：这很危险。因为我们是一个高储蓄国家，过去是我们很大的优势，如果借钱比存钱增长得还快，这个优势就会丧失。所以银保监会把降杠杆作为一个非常重要的方面，继续做好这方面工作。

而新一届政府强调高质量发展，打赢防范金融风险的攻坚战。2018年中央财经委员会的首次会议就强调要结构性去杠杆，而2018年的全国两会也首次未设定任何货币和融资增速目标，对此央行的解释也非常明确：“因为过去的货币发多了，池子里面的水已经很多了，所以以后的高质量发展主要是盘活存量货币”，而且央行在年初的货币政策报告中已经写出了“未来货币低增将是新常态”。2017年2季度以来，我国M2增速已跌破10%，2018年1-2月货币扩张速度更是降至9%以下，而2018年社融增速也跌至11%左右，年内很可能回落至个位数以下。失去了货币增长的支撑，居民举债很难进一步扩张。

“对于中国房地产来说，短期看金融，中期看土地，长期看人口。最简单的办法就是看银行的信贷。”中原地产首席分析师张大伟表示，“2017年的信贷比2016年明显收紧。但整体看，依然不是最紧张的时候。房贷数据2017年涨幅明显放缓，房贷占比相比2016年下半年明显减少，但居民户短期贷款增加明显。”

从全国看，特别是一线城市，房贷2017年2季度开始明显萎缩，这也是能够出现2017年热点调控政策，部分城市房价涨幅放缓，市场平稳的最主要原因。2017年居民户的短期贷款，有部分流入房地产市场。整体看，从2017年9月开始，部分城市针对消费贷流入楼市增加调控措施。

据《中国经济信息》记者统计，2016年农业银行、中国银行、建设银行、工商银行、邮政储蓄银行以及招商银行等6家上市银行将全年超过50%的新增贷款均投向按揭贷，而这些银行在2017年均大幅调减了新增贷款中投向按揭贷的份额，下降幅度从5个百分点到22个百分点不等。

可贷额度的缩减必然导致利率的攀升。进入2018年，这种紧张的氛围尤为明显。融360监测数据显示，截至今年2月底，全国有53家银行支行上调首套房贷款利率，占比9.94%。尤其是楼市热点城市，利率优惠空间越来越狭窄。

因此，2017年下半年以来，居民住房贷款利率持续上行，2018年2月已接近5.5%，与2016年下半年还不到4.5%的房贷利率水平不可同日而语，利率提升增加了购房贷款的成本，居民大幅加杠杆将难以再现。但是对于刚需购房者来说，也无疑增加了购房成本。

例如，首套房购房者，每贷款100r，过去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元，月供每个月增加1200元。按照一套刚需物业总价400万计算，刚需购房者如果贷款200万，那么每个月月供需要增加超过2400元。“从楼市调控角度看，银行针对刚需提高利率，属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机，但现在银行明显在抑制刚需。”张大伟告诉《中国经济信息》记者。

严跃进也表示，当前应该加强对刚需的保护政策。在贷款政策上，继续强调折扣利率，类似折扣利率和公积金贷款利率等。而其他改善型等购房政策方面，若是确实有贷款资金流量上的压力，适当把贷款的利好政策给予刚需，优惠政策要有所倾斜。