文/郭伟明

随着部分城市楼市供需关系的改变，新住宅供应也逐步变成一种稀缺资源，原来仅用于保障性住房分配的随机摇号模式，也开始被引入商品房销售领域。上海、杭州、成都、长沙等城市在新房供应中，要求开发建设单位通过公开摇号确定购买对象，再予以办理签约、过户等手续。显而易见，摇号是基于供应对象无差异的一种随机选择模式，不管是对房源进行摇号，还是对申购对象进行摇号排序，最后的结果都是按顺序安排家庭选房，在摇号家庭数大于房源数量的情况下，可能排序靠后的家庭将无缘购买。因此，摇号结果对于申购家庭十分重要，一是是否能买到住房，二是排名越靠前，越能在户型、朝向、面积等方面作优先选择，此种方式实质影响了房屋供应的现实需求。

一、摇号方式的优劣分析

摇号方式可以规避开发商或个别销售人员乱收“排号费”、“茶水费”、“绑车位”的行为，也能避免开发商捂盘惜售或刻意筛选全款客户的隐蔽行为，做到一次公布房源，一次全部销售（预售），而且摇号本身就是对销售过程的一次群众监督。

然而在媒体报道中，仍发现有个别地方的开发商存在摇号猫腻现象：中签对象是预先设定的人员，摇号过程和公证仅仅是走了一下流程，让人不禁质疑摇号作假的根源在哪里，摇号是否能做到绝对公平。

首先，随机摇号方式本身，仅是对入围家庭平均机会的一种分配，根本权利差异存在于摇号入围者和未入围者之间。制定摇号规则首先要考虑哪些人能进入摇号范围。2018年6月24日西安市印发的《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，将购买对象分为刚需家庭、普通家庭，刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。根据《西安市商品住房购房意向登记规则指引（试行）》，离异未满3年的单身人士，以及在一定期限内有住房转让记录的家庭等不符合刚需条件的，不能列入刚需家庭范围，将摇号范围作了界定。因此，摇号公平首先在于入围家庭的相对公平。

其次，摇号的随机性没有区分摇号范围内家庭的需求迫切程度，同为刚需家庭或普通家庭，在同一组别内，其需求程度被认为是相同的。这些家庭在选房时，不会再考虑其选择何种户型、何种总价的房屋。一方面，此种方式最大限度地提高了选房的效率，将选房自主性最大程度地让渡给家庭，而自主性的源头来自随机派定的顺序号。另一方面，也有可能最合适的资源并未给予最迫切需要的人，比如最后一个入围选房人可能需要一套三居室的住房，但只有一居室了，他要么放弃，要么选择不合意的一居室住房。或者更糟糕的是，最后只剩下三居室了，而他购买不起三居室的房屋，只能放弃。因此，应理性地看待摇号的公平性，这种公平是相对的公平，并且是粗糙的、听天由命的简单公平。

再次，为了追求最高的中签率，意向申购家庭会尽可能多地选择意向项目，在多个售楼处排号申购，就造成了最大概率中签的家庭是那些有足够经济实力并且在多个楼盘售楼处登记的家庭。因此，摇号的公平仍是一种相对的公平，当然相对于原先没有任何购买限制的时期，毕竟持币待购者也要在多个楼盘登记才能增加购买概率，这也可以算作一种进步。

最后，摇号的公平是以牺牲一定的效率和资源为代价的，为了开展摇号工作，需要动用摇号团队和软件、公证人员等资源。

摇号作假的目的就是要改变随机或者说等分的概率，使预先确定的人员必中或获得更高的中签概率。因此，作假可以从摇号数据的录入、中签规则制定、电脑算法、结果公布等环节进行违规操作。其中最常见的是操纵电脑算法，这种方式将电脑看作一个黑箱，在其他环节都没问题的情况下，仍可以将预先设定的结果通过“公平”的摇号软件显示出来。然而仅仅加强电脑程序的监管是不够的，对于随机分配公平性的追求必须从更高的维度去理解，并采取切实可行的方法予以管控。

二、道义公平的维度分析

道义公平是指摇号规则的倡导者、制定者、操作者、监督者、评价者等对于摇号的最高期望是公平的，在摇号规则范围内不允许有不公平的现象发生，对于不符合公平原则的细则、流程和操作程序，均有纠正的正当性。鉴于摇号选房是一个完整的公平体现过程，从道义公平角度分析，可以分为四个维度：

一是技术公平，即电脑软件、算法等规则是公平的，输入数据，通过电脑摇号（也可以是弄一堆乒乓球摇号，理论上一样的），输出数据结果是随机的。

二是程序公平，即摇号的整个流程，从摇号启动、监督人到场、结果公示到异议评价等环节，均是可追溯、可质疑的。

三是主体公平，即参与主体和监督主体均没有利益诉求，摇号主体站在公正的立场上操作相关程序，不存在人为倾向性。

四是目标公平，即整个操作过程追求的最高目标是公平，评判的标准也是公平，因此可用公平来分析、评价摇号的整个过程，以此鉴别摇号是否符合公平的终极标准。

三、分配公平的道义操作

一是从技术公平上说，可以完善计算机随机算法，加强公证的严谨性，比如摇号地点设在公证处，不在楼盘现场，摇号电脑不联网，增加随机算法的难度，等等，总之从技术细节上不断加强随机性，减少人为干扰。目前很多城市的公平性追求首先从技术上着眼，比如摇号时随机抽取现场代表，由代表选取种子数，再以此进行摇号，等等，这些行为固然可以增加公平系数，但应防止监管的纯技术思维，因为技术的改进若不辅以其他监管措施，很可能也会流于形式或被人破解。

二是从程序公平上说，通过各个环节的互相制约，防止人为干扰摇号结果，因为再严密的技术如果程序不合理，也会产生漏洞，反之，在程序上加强监管，能预防和发现很多问题。比如先刚需家庭后普通家庭的摇号、选房顺序，保证了刚需家庭的中签机率肯定高于普通家庭，如果刚需家庭中签后想选的房子未放出来，而普通家庭却选上了，那很容易使人怀疑摇号的公平性。再比如摇号前的意向登记名单与摇号后的中签名单及最终的购房网签名单如果一一比对，就能发现加塞等猫腻。

三是从主体公平上说，应保证不同群体在摇号中的监督作用互不干扰、互不影响，并充分发挥各自的监督优势。比如技术部门对摇号软件有专业的监督，公证部门有法定的监督，选房代表有切身利益的监督，媒体和群众有舆论的监督，等等，充分发挥不同参与主体与监督主体的相互制约和监督作用，有利于使摇号过程脱离个别人的操纵，也使个别人打招呼、钻空子的成本变得越来越高。广泛的监督将产生更大范围的公平，形成最大程度的公开透明。

四是从目标公平上说，不同主体由于对于公平的理解不同，对于各个操作的涵义和重要性认识各异，会对摇号选房的各个环节提出意见和建议。鉴于不存在十全十美的方案，也没有绝对的公平，那么在不同主体追求公平的过程中，不可避免地会产生质疑、批评与冲突，这个过程恰恰是公平的一部分，最直接的结果是使摇号选房规则更加完善，摇号结果更经得起推敲和检验，以此不断接近道义公平的理想目标。