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土地流拍下的地产变局

2018-09-30江寒秋

齐鲁周刊 2018年35期
关键词:调控土地

江寒秋

近年来,随着国家“房子是用来住的,不是用来炒的”理念的贯彻实施,房地产市场正在朝着明显可见的方向变化着,房地产市场逐渐稳定正在成为中国房地产市场的整体趋势,只是市场的“面粉”:土地最近似乎有些不好了,土地市场的变化到底会给楼市产生什么样的影响?

近800宗土地流拍

据《每日经济新闻》的报道,8月10日,太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍,拿出热点区域的8幅黄金地块(总面积约82.71万平方米)进行拍卖,起拍价合计130.82亿元。从7月20日发布正式拍卖公告后,全城媒体纷纷进行专题报道。但结果让人大跌眼镜,8幅土地全部流拍。

太贵了,8幅黄金地块没人要。该地块所处区域绝佳,与太原南内环西街、西中环快速路相接,西临万柏林区万亩生态园,交通便捷、配套齐全,且周边二手房售价已超过1.2万元/平方米。业内人士曾预估,这场拍卖会可能会拍出今年太原的最高楼面地价、土地单价“地王”。

这8幅黄金地块中,只有北京润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(SP-1848地块)报名,因出价不达拍卖底价,没有交易成功。而另外6宗地无人报名。

难不成是因为太原房地产市场不好了?然而,2017年,太原迎来了一轮地价上涨。数据显示,2017年第二季度和第三季度,太原综合地价的同比增速不仅为二线城市第一,而且是全国第一。

无独有偶,不仅是太原土地出现了问题,其他地方也或多或少出现了问题。

8月13日,济南市章丘区迎来新一轮土拍,共19宗土地挂牌截止。其中包括4宗居住用地、8宗商业商服用地、7宗工业用地,共约1224亩。此次土拍成交惨淡,8宗土地流拍、10宗土地底价成交。

根据中原地产研究中心统计数据显示,今年1-7月,全国房地产市场土地流拍一共796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。尤其值得注意的是一线城市,即使成交的土地,也是底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。

从价格绝对值来看,1-7月,房企购置土地均价4790元/平方米,同比增长9.5%,但增速比去年同期下降了17.4个百分点。

重点房企的数据更能说明地价的走势,其拿地成本普遍下跌。中国指数研究院数据显示,2018年上半年,20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%,拿地面积同比增长19.8%,拿地成本则下降了16.7%。其中在一线城市,20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%;二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。

58安居客房产研究院首席分析师张波分析,这和当前市场降温有直接关系,一方面受限价政策影响,房企拿地在利润方面的考核更为严苛,算不过来账的生意自然无法成交;另一方面,楼市进入下行周期,成交量减少、价格下探,导致房企对未来的预期更为谨慎。

买卖不成,也并非一方的原因。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,部分原因是地方政府“太贪心”,将土地底价设置太高,超出了房企预期。“高地价、高要求导致房企有心买地,却无力承受”。

无论是市场原因也好,地方贪心也罢,导致土地流拍增多的原因还与当前的宏观调控政策有关。在全国去杠杆的大背景下,房地产企业也不例外。房地产行业的龙头企业碧桂园、万科、恒大、融创均提出了降低杠杆水平,保持财务健康的要求。

“当前房屋销售依然受到管控,部分三四线城市也在升级,房企需要防范资金回笼方面的压力。融资渠道依然偏窄,中小型房企需警惕资金链断裂。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,形势不允许大规模扩张,房企市场策略以稳健为主。

对比2014年那场土地流拍潮,中信建投证券分析师陈慎、刘璐认为,上一次土地流拍主要是因为市场销售低迷导致开发商拿地能力与意愿减弱;这一次房产销售相对稳定,流拍增加主要是房企基于利润率及去杠杆下的理性选择。

地方政府土地收入同比增长43%

尽管全国土地流拍率显著上升,但从相关数据来看,2018年来开发商的拿地需求依然不减,1-7月份,全国经营性用地的土地成交幅数达到17839幅,同比上涨17%。而从价格上来看,财政部公布的数据显示,今年上半年,地方政府获得的土地出让收入26941亿元,同比增長43%,创历史新高。

中原地产首席分析师张大伟说,这主要得益于地方政府加强了土地供应力度,选择变多后,开发商对于热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍,不少以往的地王“邻居”并没有拍出“地王”价格,这也是市场降温的重要信号。

张大伟表示,即便部分成交的土地,现在来看,平均溢价率和实际成交的地价和之前相比也有一个明显的下行,特别是过去土地市场比较热的,像杭州、南京,以及上海等其他城市,整个一二线城市的土地价格,相比之前,都有一个明显的降温,甚至是进入了一个低迷状态。

值得关注的是,在前期高歌猛进的一二线城市土地遇冷的时候,三四线城市,尤其是西部地区部分城市地价却出现上涨。自然资源部中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示,在106个主要监测城市中,三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行,19个三线城市的住宅地价环比快速上涨,增速超过3%;29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松说:住宅地价变化一定程度上客观反映了所在城市楼市的变化。二季度内,受益于一些城市出台的人才引进措施,以及非热点调控城市的宽松型政策的激励效应,在短期内刺激了楼市需求的释放,也相应带动了这些城市的住宅地价的上涨。一二三线城市的地价分化比较明显。

业内普遍认为,出现分化的根本原因是“调控政策”的不同。据统计,今年上半年,全国超过80个县级以上城市发布了各类型的调控政策200次以上,不少前期出现明显上涨的一二线城市调控力度空前,张大伟说,这是开发商“望地”却步的主要原因。

张大伟表示,现在在一二线城市拿到地或者说过去拿到地王的项目,因为严格的限价,导致开发商很难以预期的价格入市。另一个原因是,整个房地产的资金链和资金情况还是比较紧张的,信贷针对房地产缩紧比较明显。而三四线城市的土地市场因为相对而言调控政策比较少,所以溢价率比一二线城市要高一些,现在,全国有50多个三四线城市年内的土地出让金已经超过100亿,这也是刷新历史纪录的一次。

负债率飙升,房企资金承压

华创证券在8月12日发布的研报中称,流拍现象增多,从另一方面反映出行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱,同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显,下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

据《时代周报》报道,层层调控政策加码后,一二线城市自2017年下半年以后基本进入全面限价。而在严格执行限价的背景下,开发商的利润率逐渐被削弱。在此背景下,高单价、高溢价率的现象在土地市场明显减少。而土地供应规则的改变亦在限制房企的土地需求侧的活动。销售限价、配建自持面积等多样化的土地拍卖规则与竞买条件使得项目的隐性成本更高,变相提升了开发商的拿地门槛和难度。

资金方面的压力也使得房企拿地理性了许多。根据wind数据显示,2018年一季度,上市房地产企业的平均杠杆率飙升至76.16%。

负债率飙升的同时,房企融资规模也在逐步紧缩。同策咨询研究院监测数据表示,在2018年前7个月,40家典型房企融资总额达到4105亿元,相当于2017年下半年融资体量。同时,股权融资冻结、公司债、银行贷款等融资方式受到严格监管。

在此背景之下,各大房企均提出了去杠杆的目标,而这最直接的影响体现在土地投资上。目前,大多数城市均对土地资金来源有着严格的要求,房企必须全款自有资金拿地,银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金。而这使得手头资金并不阔绰的房企在地块的选择上不敢盲目。

房价会降?

流拍、底价成交、溢价率走低意味着,地价正在进入下跌通道,那么居高不下的房价是否将失去支撑?

赵松认为,在去杠杆严监管的背景下,房地产市场在紧缩型调控和市场秩序整顿的多措并举下,开发投资将持续向理性回归。预计住宅地价涨幅收窄的可能性增加。

赵松表示,近期很多城市调控升级,那么这些政策从短期上来说,肯定对抑制楼市的这种非理性的上涨会有好的作用的。那么在这种情况下,住宅地价上涨的态势也会得到抑制。

业内分析认为,包括杭州、厦门等不少热门城市上半年仅完成全年供地指标的一半左右,下半年土地供应力度可能不减。在这种情况下,一二线城市土地市场可能维持“降温”态势。

张大伟表示,从最近调控来看,限价和各种约束性政策在一二线肯定会依然非常严格,甚至不排除比之前更严格的可能性,所以大部分开发商在一二线拿地就会更谨慎一些。在一二線,土地流标,低价率成交在今年肯定是一个趋势。

据《21世纪经济报道》援引深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫的观点称,房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说,地价下跌对房价的回调是一个有利的条件,但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。

徐枫就香港经验举例,地价和房价之间的显性关系不是特别明显。早些年,有些开发商在香港拿了地王,但是碰上了不好的市场,楼价全面下跌,开发商的楼盘也因时而调整。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为,地价低有利于房价回调,但是不尽然。因为还得看市场的因素,不完全是地价,供需关系和调控也会影响房价的最终定价。

严跃进认为,地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件,或者说房价上涨的空间相对会减少,所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。但是,地价下跌同时,建材等成本却在上调,所以从稳定房价的角度看,包括地价、建安成本等方面都需要积极管控。

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