李江涛 褚 磊 纪建悦

一、房地产投资影响工业全要素生产率的机理分析

(一)工业全要素生产率及其影响因素

由上可知，需求规模扩大和创新投资增加可以促进工业全要素生产率增长。而房地产投资将通过影响工业部门的需求规模与创新投资来影响工业全要素生产率。并且，在不同情况下，房地产投资对工业部门的需求规模与创新投资的影响是不同的，既有促进作用又有抑制作用。下文将对这两种作用做具体分析。

(二)房地产投资对工业全要素生产率增长的促进作用

房地产投资增加可以在一定程度上扩大需求规模，对提高工业全要素生产率形成激励。一方面，房地产投资规模扩大可以推动居民消费升级，增加创新产品的需求，例如，家电换新、使用新型装饰材料等。另一方面，因为政府部门垄断了我国城市建设用地的供给[注]邵建新、巫和懋、江萍、薛熠、王勇：《中国城市房价的“坚硬泡沫”——基于垄断性土地市场的研究》，《金融研究》2012年第12期。，短期内，房地产投资增加会推高地价，进而推动房价上涨。房价上涨对居民消费形成财富效应，诱导居民增加现期消费。

(三)房地产投资对工业全要素生产率增长的抑制作用

房地产投资过热，住房价格不断上涨，需求规模趋于下降，激励作用弱化，工业全要素生产率降低。一方面，房地产投资规模扩大推动房价高涨，导致居民用于购房的成本不断增加。住房支出挤占了部分消费，居民消费比例不断下降，房地产的预算约束效应显著大于财富效应[注]杨俊杰：《房地产价格波动对宏观经济波动的微观作用机制探究》，《经济研究》2012年S1期。……