郑智维

一方面，租客声讨资本推高房租；另一方面，住房租赁企业也在喊冤，“根本不赚钱。”

刚刚过去的这个夏天，热点城市房租迅速上涨引发各方强烈关注。据中信证券数据，2018年7月以北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去5年高位。在过去一年间，一线城市平均租金涨幅达到20%。

相较于房价，房租的上涨给刚需族带来的压力更为直接和真实。面对高歌猛进的房租，政府调控已然开启。

本轮房租上涨的原因是什么？租金水平是否过高？未来是否会继续上涨？带着这些问题，《民生周刊》记者进行了走访。

搬迁

7月中旬，因为房东计划卖房，钱敏敏不得不重新租房。虽然按照租约还差5个月才到期，房东也没有赔付违约金，她还是选择了接受现实。

和另外6人一起，钱敏敏在北京角门西合租了一套四居室，距地铁站差不多一公里。这套房总面积约120平方米，其中，主卧租金每月3890元，其余卧室租金约2550元，水、电、燃气、网络、中介费等自行承担。此外，每年每人还需缴纳2000元的服务费。

钱敏敏所住的次卧面积为12.1平方米，房间内放置了双人床、衣柜、写字台等，客厅、厨房和卫生间都为公用，

来北京工作3年，从事互联网金融工作的钱敏敏搬过4个住处，租房的位置距离市中心越来越远，从市区的劲松、潘家园、石榴庄，一直搬到角门西。

或搬到偏远区域，或与人合租，她都会努力将月租金控制在1500元左右。“即便房租每月1500元，算上其他费用也超过2000元了。毕竟是租房，不想租太贵的，还是想攒钱买属于自己的房子。”

和钱敏敏情况类似，陆佳也选择了远离市中心。

过去的6年间，陆佳换过8个住处。“一切以便宜为核心，居住条件无所谓。”他说，“最开始住每天25元的床位，期间还住过被隔得像棺材一样的群租房。”

两年前，他从朝阳区搬到了北五环外的昌平区北七家镇白庙村。虽然位置较偏、居住环境较差，但他依然很满意，因为刚搬来时一个单间的租金仅450元。

但仅两年间，房租就涨了3次，如今已接近翻了一倍。

推力

近两年，北京、上海等城市都在严查违法建设。对违法房源的查处，一方面减少了市场上可租赁房源的数量；另一方面，可能又会释放出一批重新租房的需求。

谈及房租上涨，钱敏敏有着切身感受，“从西红门失火之后，北京房租上涨就开始加速，目前租金高得有点离谱了，一个卧室自己住最便宜也要每月2000元。”

“本轮房租大幅上涨是多种因素导致的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，具体包括毕业季效应、违法房源减少、房源收储力度加大、租房需求增加、价格示范效应、棘轮效应（指只进不退、只涨不跌的价格走势——记者注）、中介吃差价问题以及装修成本上涨等。

梳理国家统计局CPI中房租价格指数后，资深地产研究人士李宇嘉着实吓了一跳。自2002年有统计数据以来，房租就未曾跌过，17年来指数月平均涨幅高达3.32%。2002年以来，租金涨幅已经超过房价涨幅。

短短三四年间，全国诞生了上千家长租公寓。除了常规原因，有着资本加持的长租公寓被指责为本轮房租上涨的主因。

8月17日，时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中称，自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租，资本大幅进入长租公寓是主因之一。“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P，2018年是长租公寓的死亡之年。”

在房租上涨中，长租公寓究竟扮演着怎样的角色？

李宇嘉的一段描述很是准确：“长租公寓向资本方阐述盈利模式时表示，只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权。第一轮融资，抢夺市场房源，争夺红利增长潜力小区，抢夺定价权；第二轮融资，行业洗牌；第三轮融资，收获房租增长红利。”

失衡

7月，成都、广州、深圳、重庆、天津、北京、上海、杭州、南京、青岛等城市房租，分别较2017年同期涨幅达到32.4%、30.7%、30.5%、25.1%、23.9%、20.3%、19.2%、19%、16.3%、15.9%。

房租暴涨背景下，监管层开始出手干预。8月17日，北京市住建委联合相关部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”和“三严查”。

房租是否还会继续上涨？这无疑是租客们最关注的问题。

“以北京为例，北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。”关于房租上涨，地产大佬、SOHO中国董事长潘石屹也通过微博抛出了自己的观点。

租售比即租金回报率，是用房子的年租金除以房子的总价，是衡量房地产市场最综合的指标。潘石屹解释说，“正常的租金回报率应该是多少呢？应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前，银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。”

和潘石屹观点类似，美房网首席分析师康辉也认为，未来租售比会进一步优化。“要么房价降，要么房租涨，这是未来的趨势。”他说，从目前的调控看，房租还会继续上涨，最终当租金回报率达到4%左右时，房价房租比例才会达到相对平衡。