胡梓轩 万方壮

摘要：十九大报告中指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，让人人住有所居是实现人民对美好生活的向往这一愿望的关键步骤。完善住房政策，实时调控房地产价格，对我国的国内生产总值、物价以及消费水平都有重要作用。本文将基于IS-LM模型分析房价对我国产出的直接和间接影响，以及房价的变动将如何作用于我们的经济结构，并影响通货膨胀率，最后提出了相应的建议。

关键词：房价；产出；通货膨胀率

房价一直是人们最关心的民生问题，而房价的变动也深深影响着国民经济的发展。明年将是“十三五”开局之年，之前也有专家预测届时房价将会呈下降趋势，这对普通老百姓来说无疑是锦上添花，另一方面，房价变动又将如何影响我们的产出、货币发行量以及人们最关心的物价。

一、房价对我国产出的影响——基于lS-LM模型分析

IS-LM模型分析又称“希克斯一汉森模型”，主要用于反映国民产出（收入）和市场利率的关系，其中，I是指利率，S指产出，L指流动偏好，M则指货币数量，前两者决定了人们货币持有量的多少，后两者在一定程度上控制着货币市场的均衡。

（一）直接影响——房价变动对产出的影响

在一国经济中，产出总是等于收入，因为我们可以用货币来衡量生产的产品的全部价值，例如用货币资金购买和支付的原材料、固定资产、无形资产和职工薪酬等，产品实现销售后就变成了我们的收入。在经济学理论中，当实际收入等于计划收入时，产品市场达到均衡状态，而此时的均衡产出也最容易受到房价波动的影响。有研究表明：在房价上扬时，人们更愿意购买，主要是因为他们想以较低的价格购入，然后以高價抛售，也就是业界常说的“财富效应”和“担保效应”，通过这种方法实现保值增值”】。但另一方面，收入、购房政策以及租赁住房的低负担也抑制了人们的消费。由此看来，房价上涨既有可能带来产出的增加，也有可能缩减产出。当房价与边际消费水平呈正相关时，消费水平提高，产出也将增加；而当房价对消费的边际影响为负且这种负向影响大于正向影响时，产出就会下降。

（二）间接影响一一房价对经济结构的作用

影响经济结构的因素有很多，比如消费、投资、生产能力和科学技术等，房价也只是其中之一。近年来，房价连年上涨，不仅让老百姓陷入购房难、住房难的困境，还显著提高了经济增长中的投资率，严重影响了经济结构中消费和投资比例的平衡。高价房让老百姓望而却步，只好将资金用于储蓄，消费水平增长缓慢，且从消费函数理论可以看出，随着工业化和现代化进程的加快，刺激消费比拉动投资要困难的多[2]。

二、房价对通货膨胀率的影响

经济学上的通货膨胀率主要是指货币发行量超出的部分与实际需要量的比例，一般表现为长时间的物价上涨、货币贬值。然而，在实际生活中，我们不可能计算出这个比率，而是借用价格指数的增长率来间接表示，主要包括消费者价格指数、生产者价格指数和折算价格指数，为了便于国民理解，也更直观的反映人们的生活水平，经常采用的是消费者价格指数[3]。

作为产业鳌头，房地产价格的变动是通货膨胀的最大推动者，而推动渠道就是通过物价。房价上涨随着带来的是建筑材料和人工成本的增加，最典型的就是水泥、沙石和钢材。钢材是建筑物的骨骼，在修建过程中有着不可或缺的地位，我国的钢材主要来自进口的铁矿石，房价的上涨使得铁矿石的价格居高不下，对于薄利多销的供应商来说也只好通过涨价来应对。其次，房地产行业是一个高利润的行业，房地产商能以更高的可接受的代价优先获得流通资金，房地产行业根基较稳定，在宏观经济发生变化时不容易受影响，仍然可以在动荡中存活。在2008年全球金融危机的大环境下，国家实施紧缩的经济政策，很多企业都因资金链断裂而宣告破产，而房地产也却仍然可以想办法融得资金，当然相应也提高了企业的资金成本[4]。最后，修建住房占用土地，近郊的土地价格因此被抬高，另外，农民的耕地减少，种植农作物的机会成本相应增加，农产品的价格也水涨船高，如此环环相扣，最终形成恶性循环，带来大面积的涨价风波，通货膨胀率随之抬高[5]。

三、政策建议

通过以上论述可以看出，房价对我国产出和通货膨胀率的影响主要是通过消费、投资、产出和物价水平来施加影响的，这就要求我们在制定相应的应对措施时要追求产出增长和物价稳定，同时还要平衡好投资和消费之间的比例，充分发挥两大马车的拉动作用。涉及到具体建议主要有以下几点：第一，完善居民消费价格指数的统计，使货币政策调控更加科学，例如，在进行统计时，要充分考虑虚拟资金和边际消费结构的变动情况；第二，通过反周期措施控制抵押贷款的发放，房子在我国人民的传统观念中不可或缺，期房的发展显著扩大了银行的信贷供给规模（也就是顺周期的表现），因此，在房价上涨时降低贷款的规模能有效缓解对宏观经济的冲击[6]。

四、结语

综上所述，房价在我国经济结构中占据着不可替代的地位，可能是有利的，也可能是不利的。通过IS-LM模型分析，房价上涨有可能会拉动投资，增加投资总量，也可能会抑制国民消费，从而阻碍经济发展；房价变动也将会影响其他工业产业的物价水平，从而影响通货膨胀率。所以我们必须要随时关注房价，把房地产价格与消费和物价结合起来，实现对宏观经济的良性推动。

参考文献：

[1]丁晨，屠梅曾.内生货币体系下房价波动对货币供求的冲击[J].经济理论与经济管理，2008（1）：43-49.

[2]黄忠华，吴次芳，杜雪君.中国房价、利率与宏观经济互动实证研究[J].中国土地科学，2008（7）：38-44.

[3]段忠东.房地产价格与通货膨胀、产出的非线性关系——基于门限模型的实证研究[J].金融研究，2012（8）：84-95.

[4]陈彦斌，唐诗磊，李杜.货币供应量能预测中国通货膨胀吗？[J].经济理论与经济管理，2009（2）：22—28.

[5]段忠东，曾令华，黄泽先.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛，2007（2）.

[6]王维安，贺聪.房地产价格波动与通货膨胀预期[J].财经研究，2005（12）.