摘 要：房地产金融是切实关系到老百姓住房的一种金融类别，但由于我国针对房地产行业的法律法规尚未完善，银行等金融机构风险处理机制落后，导致房地产金融存在较大风险，例如市场风险、政策风险、操作风险以及诚信风险。因此，我国政府应当积极分析风险现状，尽快出台相应的措施，本文主要通过分析房地产金融面临的四大风险，提出了转变住房供给的结构、完善社会信用体系、建立长效调控机制以及限制房屋投资的应对措施。

关键词：房地产 金融风险 应对措施

一、房地产金融风险

（一）市场风险。尽管我国的经济增长方式在进行转变，但就目前来看我国依旧是靠资金的支持来促进经济增长，这也是为什么中国有“重投资，轻消费”的风气。自从房地产行业大热后，各类资金大量流入该行业，从而使得供给无法平衡，房地产的价格也无法真实体现，这就导致了人民群众不能承担过高的房价，只能依赖金融市场，这种情况所带来的是大量房子的空置。现在很多城市都普遍存在“鬼区”现象，即某些小区的入住率极低。房地产企业斥巨资建设小区，结果却无人居住，资金回笼情况可想而知，而且很多房地产企业为了在圈地后能进行建设，不惜向银行大量贷款，长此以往，将会产生泡沫经济，2008年的经济危机就是一个例子。

（二）政策风险。政策风险，指的是政府对房地产行业的宏观调控所带来的风险。目前，我国房地产行业最为突出的问题就是房价过高，这容易导致楼市出现泡沫风险，故政府有必要进行适当干预，颁布相关的法律法规来抑制房价的持续上涨，但政府的宏观调控会对房地产行业带来一定的风险，例如交易量下降，房地产企业资金链发生断裂等。另外，这些法律法规存在很多漏洞，而且部分领域政策缺失，比如由于部分土地的占有权并非通过招标等方式取得，从而导致交易时只能私下签订合同等，這都在一定程度上提高了我国房地产金融业存在风险的概率。

（三）操作风险。我国现有的银行制度尚待完善，相关的法律条文也不够齐全，这就导致了银行在提供金融时会有很多操作上的不合理，从而给房地产金融行业带来一定的风险，例如，银行在获知国家发布的政策以及法律法规上存在滞后，从而无法及时调整业务，加大了风险发生的概率，而且银行的风险处理机制无法与市场环境相契合，很多银行的风险处理措施较为落后，这就无法有效管理房地产金融风险。

而且，我国的银行有很强的行政性质，缺乏现代企业的运营气息，即便进行了改制，也无法摆脱与政府的密切联系。2016年，中国金融业发生了最严重的“钱荒”，银行在应对时并非关注如何通过市场盘活流动资金，相反却在期待央行的储备金下调政策出台，由此可见，中国的银行对于政府的依赖程度连市场的变动都无法降低。如此一来，如果房地产行业有变动，我国的银行难免会陷入困境，无法有效应对。

（四）诚信风险。我国的社会信用体系一直是处于不完善的状态。银行该如何客观地评判贷款人是否具有偿还能力，该如何避免盲目贷款的问题出现，是目前亟待解决的，银行的信用风险是绝不能忽视的。

二、应对措施

（一）转变住房供给结构。目前，我国住房供给存在一大问题，即高档房屋供过于求，而普通商品房和一般的保障性房屋供不应求，这导致了想买房的人却买不起的情况大量存在于现实生活中。因此，优化住房供给结构势在必行：首先，需要对住房提供的总量进行一定的限制，避免大量“鬼区”的出现；其次，大力发展普通商品房的开发，将商品房、经济适用房以及廉租房作为我国住房供给体系的主体，而非高档房屋；最后，为了有效缓解房价的持续上涨，房屋的供给不足等问题，我国有必要调整二手房和房屋租赁市场，使得住房的市场秩序保持良好状态。

（二）完善社会信用体系。为了能够实时了解贷款人的资金流向以及更客观地判断贷款人的信用等级，银行有必要建立一套完善的信用评分系统，这样银行在个人或是企业进行购房贷款时，有一个初步判断该借款人是否具有承担风险的能力。另外，我国可以借鉴国外的抵押保险制度，这可以使银行在提供金融业务过程中操作合理，从而有效避免部分风险。

（三）建立政府的长效调控机制。近十年来，政府一直在为抑制房价的上涨而努力，出台了一系列的房价调控政策，但是却始终未从深层次上来改善房地产行业环境，反而“越调越高”，这主要是政府的长效调控机制的缺失。故笔者认为，政府应当改变“头痛医头，脚痛医脚”的现行政策实施手段，而应当在深化房地产体制改革的基础上，增加土地的供应以及大力发展商品房、保障房等，要避免过度干预，防止房地产行业对于政府过于依赖，要不断引导市场去调整房地产行业。

（四）限制房屋投资。前文笔者提到，由于房价的不断上涨，“炒房”的热度也迟迟未消退，大量的资金不断涌入房地产市场，这使得真正需要房子的人“买不到房，买不起房”。故政府有必要通过限制房屋的投资，来稳定我国的房价，例如中央银行在购房者购买第一套、第二套以及第n套房时，应当制定不同的信贷政策，通过不断提高首付比例以及贷款利率的方式来限制投资，而且对于部分购房需求极高的城市，应当采取购买多套房屋不贷款的措施。同时，除了限制房屋贷款之外，政府还可以通过收取房屋空置税、提高物业税等方式来加大“炒房”者的养房成本。

三、结束语

住房以及房地产问题由于其关系到社会公众的切实利益，历来都是社会的热点问题。从2008年的金融危机开始，我国的经济呈下滑趋势，房地产行业也受到了极大的影响，随之带来的是各种金融风险，例如市场风险、政策风险、操作风险以及诚信风险。房地产作为我国的国民经济支柱产业，其市场的稳定极为关键，故防范房地产金融风险迫在眉睫，笔者在本文提出了转变住房供给的结构、完善社会信用体系、建立长效调控机制以及限制房屋投资的应对措施，从以上几个方面入手，能够在一定程度上防止房地产金融风险的发生，维持房地产市场的良好秩序。

作者简介：张翔（1996年6月10日—），性别：男，籍贯：山东省德州市。华东政法大学，研究方向：边防管理方向。