文/穆子犁

在去年召开的第五次全国金融工作会议上，习近平总书记对金融工作作出一系列重大判断、重要决策和重点要求，明确“防止发生系统性金融风险是金融工作的根本性任务，也是金融工作的永恒主题，要把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置”。他反复强调：“金融安全是国家安全的重要组成部分，准确判断风险隐患是保障金融安全的前提。”随着这些年房地产业快速发展，房地产业与金融业的关系越来越紧密，房地产开发具有投资规模大、周期长等特点，且需要大量的投资，房地产金融为房地产业发展提供不可或缺的支持和保障。在国内外多重因素压力下，房地产市场的波动必然会给房地产金融带

来风险，在当前和今后一个时期我国金融领域尚处于风险易发高发期，房地产金融风险也在逐渐积累，对此应当高度警觉。

一、我国房地产金融风险的集中点

笔者认为，房地产金融风险可以有宏观与微观之分。宏观是指国家或地方对房地产业实施高杠杆政策导致的风险，由于对金融违法行为疏于监管导致的风险，少数金融控股集团抽逃资本、循环注资、虚假注资以及通过不当关联交易进行利益输送等带来跨机构、跨市场、跨业态的传导风险等。微观是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或者客观环境变化等原因导致其资产、收益、信誉等遭受损失的风险。当然，无论是宏观的还是微观的房地产金融风险，都是彼此影响、互为因果的。根据我国房地产市场发展现状，笔者认为微观的房地产金融风险主要有个人住房抵押贷款风险、房地产企业贷款风险、商业银行经营管理风险等。

从个人住房抵押贷款来看，贷款买房成为大部分购房者的首要选择。虽然我国对个人住房抵押贷款的把控较严格，个人住房贷款不良率也较低，但是个人住房抵押贷款风险具有隐蔽性强、暴露时间长的特点，且受经济周期波动影响较大，2008年的美国次贷危机就是由个人住房抵押贷款引起的。个人住房抵押贷款风险容易引起银行坏账，总体来说，个人住房抵押贷款风险主要有欺诈风险、银行存贷期限不匹配风险、提前偿还贷款风险等。

从房地产企业贷款来看，房地产企业贷款风险主要有房地产企业资产负债率过高、假按揭、企业财务信息造假、房地产企业“超前贷款”等。房地产企业资产负债率过高表示房地产企业的偿债能力较低，出现资金链断裂的可能性较大，因此会存在风险；假按揭是指房地产企业为更快获得贷款，采用“假按揭”的方法获得个人住房贷款替代项目开发贷款以获得开发项目资金导致的风险，当楼盘销售情况差时，会出现不良贷款；企业财务信息造假是指企业为获得银行的贷款支持，对自己的企业财务信息进行粉饰，使银行高估其信用状况、还款能力、贷款金额等造成的风险；房地产企业“超前贷款”是指房地产企业在不具备获得贷款的“四证”条件下用流动资金贷款来顶替房地产开发贷款给银行带来的风险。

从商业银行经营管理来看，贷款是银行的主要收入来源，而房地产贷款业务的还款率高、还款时间短等特点会使得房地产贷款成为银行的主要竞争业务，因此产生一些恶性竞争现象。一些银行工作人员为业绩考虑会放低对贷款者的信用和资产状况的审查严格程度，使一些不符合银行住房贷款要求的顾客获得了贷款，一旦顾客不能按时还款，所有的风险由银行来承担。同时，房地产贷款业务数量多、情况复杂，如果银行过分依赖房地产贷款业务，一旦房地产市场产生波动，银行所遭受的风险会很大。

二、当前对房地产金融风险的总体判断

关于房地产金融风险问题，在全国“两会”期间及之后，两位金融界负责人报告了有关情况。

新任中国人民银行行长易纲说，目前中国面临一些潜在的金融风险主要体现为：一是宏观上仍然存在高杠杆风险。特别是企业部门杠杆率依然较高，部分国有企业杠杆率居高不下，地方政府隐性债务问题、居民部门杠杆率较快上升都值得关注。二是部分领域和地区金融“三乱”问题仍然突出。例如：不规范的影子银行快速上升势头虽有所遏制，但其存量仍较为庞大；一些机构在没有取得金融牌照情况下非法从事金融业务，部分非法金融活动借金融创新和互联网金融之名迅速扩张等。三是少数野蛮生长的金融控股集团存在风险。抽逃资本、循环注资、虚假注资以及通过不当关联交易进行利益输送等问题较为突出，带来跨机构、跨市场、跨业态的传导风险。

中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜说，关于房地产金融风险问题，人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。目前，银行业金融机构的房地产贷款不良率不到1%，含政策性银行的整体银行业的贷款不良率为1.85%，除掉政策性银行为1.74%，显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。而且，我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新发放贷款的平均首付比在37%，这也是在国际上非常审慎的住房信贷政策。当然，我们也关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险，这些我们都在密切关注。

以上言论表明，从全国金融业状况看，我国现阶段的金融风险在一些领域和环节表现还比较严重，所以中央反复强调要“守住不发生系统性金融风险的底线”。其成因正如习近平总书记所深刻指出的，“透过现象看本质，当前的金融风险是经济金融周期性因素、结构性因素和体制性因素叠加共振的必然后果”。具体而言，当前的金融风险隐患是实体经济结构性失衡和逆周期调控能力、金融企业治理和金融业对外开放程度不足，以及监管体制机制缺陷的镜像反映。而在房地产领域，由于人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。这也印证了前些年有人提出的一个观点的合理性，即对于房地产业下行，很多人往往会套用欧美的经验来分析危机的演化过程，认为危机将沿着“房贷违约上升——金融产品违约——银行风险集中爆发”这样一条从金融到宏观的链条传导，但我国的实际情况是，房贷的质量比较高，首付比例较为严格，这一点比很多发达国家做得好。银行贷款中仅有6%-7%是直接贷给房地产商的，房地产商的主要资金来源是信托。即使如此，银行流向房地产业的总贷款占GDP的比重也不过12%-13%，低于许多国家。土地抵押的银行贷款占银行贷款比重约为20%-30%。土地价值的变动固然是一个风险来源，但这种风险在于土地为抵押的标的物，更多取决于宏观经济。因此，只要宏观经济稳中求进，持续向好，就能从根本上防范房地产业的风险。话是这么说，但房地产金融风险与宏观金融风险是紧密相连的，即风险往往会彼此影响、互相作用，例如，2015年年中的股票异常波动以及一些城市出现房地产价格泡沫，就与场外配资、债券结构化嵌套和房地产信贷过快发展等加杠杆行为直接相关。所以，金融系统的风险是房地产业发展最重要的隐患之一，决不能掉以轻心。

三、全面防范能够守住不发生系统性金融风险的底线

防范和化解金融风险，保持整个金融业的稳定，是未来金融工作的重要内容。党的十九大对金融改革开放和防范系统性风险作了顶层设计。日前，中央全面深化改革委员会第一次会议审议通过了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，指出规范金融机构资产管理业务，要立足整个资产管理行业，坚持宏观审慎管理和微观审慎监管相结合、机构监管和功能监管相结合，按照资产管理产品的类型统一监管标准，实行公平的市场准入和监管，最大程度地消除监管套利空间，促进资产管理业务规范发展。

日前，新任中国人民银行行长易纲在“中国发展论坛”上说：我们将按照党中央、国务院的统一部署，稳中求进，依法合规打好防范和化解重大风险的攻坚战，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。具体来看，一是稳住宏观杠杆，二是深化金融和其他关键领域改革，三是加强和改进金融监管，尽快补齐监管短板；四是坚决取缔非法金融活动。易纲说，党的十九大报告和今年的政府工作报告都对深化金融体制改革和扩大开放提出了明确要求，稳步推进金融改革，完善市场机制和调控机制，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用。

一是深入推进利率市场化改革。在有序放开存贷款利率管制的同时，努力培育金融市场基准利率体系的形成，健全市场利率定价自律机制，完善中央银行利率调控和传导机制，推动货币政策从以数量型调控为主向以价格型调控为主转变。

二是坚定推进汇率市场化改革。发挥市场在汇率形成中的决定性作用，人民币汇率弹性有所增强，市场供求决定人民币汇率，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，使得汇率发挥宏观经济“自动稳定器”的作用。

三是建立健全宏观审慎政策框架。党的十九大报告明确要求健全货币政策和宏观审慎政策“双支柱”调控框架。在宏观审慎调控方面，中国人民银行和中国的各监管部门应该说是走在了世界前列。近年来，人民银行有效实施宏观审慎评估（MPA），跨境资本流动宏观审慎管理和住房金融宏观审慎管理体系在不断完善之中。

四是健全金融监管体制。强化人民银行实现宏观审慎管理和系统性风险防范职责，发挥中央和地方两个积极性，全国一盘棋，监管无死角。中央金融监管部门进行统一监管指导，制定统一的金融市场和金融业务监管规则，对地方金融实施有效监督，纠偏问责。地方负责地方金融机构风险防范处置，维护属地金融稳定。金融监管部门和地方政府要强化金融风险源头管控，一手抓金融机构乱搞同业拆借、乱加杠杆、乱做表外业务、违法违规套利，一手抓非法集资、乱办交易场所等严重扰乱金额市场秩序的非法金融活动，将金融风险对经济社会的冲击降至最低。

易纲说，我们有社会主义市场经济的制度优势，有改革开放40年积累的雄厚物质基础，有市场化、法治化处置金融风险的丰富经验，能够打好防范和化解重大风险的攻坚战，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。

四、防范房地产金融风险的若干举措

在全国“两会”期间，住建部部长王蒙徽提到对房地产市场的下一步举措时，强调“要加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场平稳健康发展”。可见，平稳健康、风险长期有序释放是拿捏房地产政策的主基调。对此，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民也表示，房地产泡沫既不要主动挤破，也不能继续吹大，房地产领域的风险释放需要在长期的过程中逐步推进。杨伟民表示，金融系统本身的风险，是最重要的方面，要控制货币总量，不能再滥发货币，还要控制信贷增量，同时坚决堵住监管制度漏洞，补齐监管短板，是加强监管而不是放松金融监管。

党的十九大作出健全货币政策和宏观审慎政策“双支柱”调控框架的重要部署。在“双支柱”框架下，必须管住货币供给的“总闸门”， 货币政策控制资金和信贷投放的量和价，宏观审慎防范系统性金融风险。在新的金融监管构架下，房地产市场管理要抑制居民杠杆率，比如去年以来各地对房贷额度的控制，此外，还要发挥资金价格的调节作用，比如按揭利率连续13个月上升。再有，流入房地产市场的资金要受到严格控制，比如房企融资渠道全面收紧。由此，基于交易成本、规模竞争、配建和自持常态化拉长现金流回笼周期，开发商降低溢价率加速资金回笼的进程或将开启。整体上看，目前热点城市房价依旧坚挺，但商品住房价格溢价损耗，楼市温和回落，这是调控政策、信贷紧缩政策叠加并长期坚持后的必然结果。笔者认为，数据上房价稳定或下跌，最大的作用就是引导预期的“标价效应”，也就是说，假如所有新盘都接受政府定价，周边及全市二手楼盘涨价的难度将加大。以时间换空间，政府限价、限售造成的交易成本不断抬高、交易程序日渐冗长，导致换手率大幅下降，溢价部分、上涨预期会慢慢损耗掉，这就是房地产风险长期有序释放的逻辑。

防范房地产金融风险，除了加强金融的宏观调控外，还必须加快建立和完善房地产金融的体制、机制和法制，这是防范房地产金融风险的基础性工作。

一是建立和完善房地产金融体系，拓宽融资渠道，鼓励房地产投资信托企业的发展，为房地产企业提供资金支持。同时，对房地产企业而言，也可以通过与地方资金雄厚的企业进行合作等方式实现自主融资。地方企业可以通过投资房地产进行多元化经营分散风险，创造新的营利模式。应扩大住房公积金贷款的额度，积极拓宽房地产融资渠道。

二是建立和完善住房信贷保障制度。首先要完善房地产抵押贷款担保体系，可以由政府住宅抵押贷款担保基金组织和社会抵押贷款担保公司组成房地产抵押贷款担保体系。通过政府住宅抵押贷款担保基金为购房者提供抵押贷款保障，当购房者无力偿还债务时可以让政府住宅贷款担保机构承担其未偿还的债务，保证能够向金融机构及时偿还贷款和利息，降低住宅抵押贷款市场的系统风险，降低坏账率。还可以开办社会抵押贷款担保公司来弥补政府住宅抵押贷款不能解决的缺陷。

三是建立和完善我国的个人信用制度。政府推动征信公司建立起市场化运作的个人信用体系，首先应该建立有关个人信用制度的法律法规体系，对个人信用体系中个人信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等作出明确规定。同时，规定当个人失信时应该受到的惩罚和惩罚力度，为个人信用制度的建设提供法律支持。其次，建立非营利性的可信度高的信用管理机构，如国家信用管理局等。我国现在的信用评判是通过贷款申请人提供的资料由银行对其信用进行评判，评判的主观性较强，科学性差。第三，建立个人信用评判体系。建立个人信息档案，长时间记录贷款人信用状况的信息，并建立信息共享平台，供信用评级机构共享信息。同时，建立有效的个人信用评估体系，对贷款人的信用进行全方位有效评估，避免因为评估失误造成金融风险。