物业服务的不完全给付及其私法救济

2018-08-11张质

武汉理工大学学报(社会科学版) 2018年1期

张质

摘要：物业服务合同与委托合同、承揽合同均存在显著区别，因此其并非合同法意義上的典型合同。物业服务在内容上具有复合性和多样性，物业服务是否存在瑕疵应区分服务内容和性质加以具体判断。档案资料保管义务、维修义务、保洁义务等属于结果债务，而保安义务则是典型的手段义务，即使发生盗取、抢劫等损害事故，也不能据此认定物业服务人履行保安义务存在瑕疵。法释[2009]8号第3条未区分物业服务不完全给付的类型，直接赋予单个业主违约请求权值的检讨。对于瑕疵给付，单个业主并非适格当事人，其不能以自己名义追究物业服务人的违约责任。

关键词：物业服务；合同性质；不完全给付；私法救济

中图分类号：D923

文献标识码：A DOI：10.3963/j.issn.1671-6477.2018.01.015

一、问题的提出

物业服务的不完全给付是指物业服务人虽然向业主提供了物业服务，但该物业服务不符合债务本旨的情况。在物业服务纠纷中，物业服务人提供的物业服务是否符合债务本旨，通常系当事人争议的焦点和审判实践的难点[1]。

以重庆黔龙阳光物业管理有限公司与王某物业服务合同纠纷案（以下简称“黔龙阳光案”）为例，原告重庆黔龙阳光物业管理有限公司以被告王某未交付物业费为由提起诉讼，但被告王某以原告存在以下违约行为提出抗辩，拒绝交付物业费：（1）擅自占用电梯、行人通道等公共设施和共用部位张贴商业广告，侵犯业主合法权益；（2）对共用部位的管理与维护存在瑕疵，如墙壁涂料掉落、吊顶污渍严重、路灯损坏、杂物乱堆等；（3）对小区违规私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未及时劝阻；（4）对共用设施设备管理与维护存在瑕疵，如电梯多次发生故障，声音异常，存在安全隐患等；（5）小区清洁卫生不到位，如未按照合同约定在每一层设置垃圾桶，喷泉脏乱，地面垃圾随处可见；（6）对小区绿化管理不到位，如部分绿地长期缺乏养护，部分草木枯死，绿化带被践踏；（7）对公共秩序管理不到位，如外来人员随意进出，原告未进行登记，小区盗窃案多发等；（8）对小区车辆停放管理不善，车辆乱停乱放现象较为普遍。针对上述争议，重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院认为：被告举示了反映小区物业管理中存在业主共有部分以及公共设施区域管理不善、私搭乱建和擅自改变房屋用途、清洁卫生及绿化管理不到位等问题的照片若干，这些照片反映小区存在的各种问题，但物业服务在内容上本身即包括解决处理上述问题，也可说物业服务就是解决上述问题的过程，被告举示的证据并不能证明上述问题存在的长期性和普遍性，也就是说不能达到证明原告未提供符合约定的物业服务的目的，对被告该答辩意见不予采信①。

诚然，物业服务的目的在于为小区共用部位以及公共设施设备提供维修、养护、管理和维护服务，进而实现小区美丽、和谐、安宁的生活环境。然而，上述裁判要旨以“物业服务就是解决上述问题的过程”为由认为，即使物业服务人提供的物业服务存在这样或那样的问题，也不能认定其违约之结论则存在明显的逻辑混乱，不值赞同。此外，所谓“被告举示的证据并不能证明上述问题存在的长期性和普遍性”提出了判断物业服务违约之“新标准”，即物业服务瑕疵必须存在“长期性”和“普遍性”才能构成违约，然而这一观点缺乏实证法基础。在笔者看来，黔龙阳光案所涉及的核心争议问题在于，在物业服务合同中如何判断物业服务人提供的物业服务违反债务本旨？是否只要存在路灯损坏、垃圾随处可见、草木枯死等情形即可认定物业服务人违约？与此相关的是，物业服务人违反合同约定，谁得作为原告提起违约之诉？单个业主能否以物业服务人违约为由拒绝交付物业费？当然，欲回答上述问题，首先需厘清物业服务合同之性质，以判定物业服务合同中物业服务的具体内容。

二、物业服务合同的性质

与非典型合同相比，典型合同具有设定依据框架、形成合同内容、创造补充等积极功能[2]。因此，物业服务合同在性质上到底属于合同法上的典型合同还是非典型合同，对于厘清物业服务合同内容，进而判定物业服务人的违约形态具有重要意义。然而关于物业服务合同的性质，学界存在较大分歧，概而言之，有典型合同说与非典型合同说之分。典型合同说认为，物业服务合同属于合同法意义上的典型合同，但该合同到底属于何种典型合同，学者之间亦认识不一。有学者认为，物业服务合同是按照业主的具体要求完成特定工作的合同，因此在性质上属于承揽合同[3]。然亦有学者认为，从实证法规范来看，《物权法》第81条使用“委托”这一术语表明立法者将物业服务合同作为委托合同对待。业主处于委托人的地位，而物业服务公司处于受托人地位，其受托处理的委托事务就是物业管理[4]。

非典型合同说认为，物业服务合同并非合同法上的典型合同，而系非典型合同。该学说内部又存在服务合同说、混合合同说、独立合同说等分歧。服务合同说认为，《合同法》有关委托合同中所称的委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就得亲自处理的事务。而物业管理实际上不是一种事务，而是作为物业管理服务人的物业公司提供的一种社会化、专业化、技术化的有偿服务。因此，物业服务合同在性质上属于服务合同[5]。混合合同说认为，物业管理合同不是单纯的某类有名合同，而是复合型的，其包含了委托合同、承揽合同、服务合同等多种合同类型的特征。具言之，业主将其共有部分的管理事务交托给物业服务企业完成，具有委托性质；物业服务企业有权将部分专业事务交付给专营服务公司承担，具有承揽性质；而物业服务企业在履行合同的过程中，很大程度上是以劳务付出或提供服务的形式进行，因而具有服务性质。所以，物业服务合同具有综合性，物业服务过程具有整体、连续的特征，单一服务之提供都不能被称为物业服务合同[6]。独立合同说认为，物业服务涉及城镇广大居民，适用范围广泛，是现代社会中重要的合同种类。物权法对物业服务合同已经有明确的规定，物业服务合同是一种不同于其他类型合同的、由物权法规定的独立合同[7]。

事实上，物业服务合同与承揽合同在内容构造上存在显著区别。承揽合同以完成一定工作并交付工作成果为目的。在该合同中，承揽人应当按合同约定完成一定的工作并交付工作成果，而定作人订立合同的目的并非仅仅是为了获得承揽人提供劳务的过程本身，而是为了获得承揽人所完成的工作成果[8]。然物业服务合同以物业服务人向业主提供维修、养护、管理、维护等服务为目的，并不完全涉及特定工作成果的交付。委托合同是以为他人处理事务为目的的合同。但所谓“处理事务”的内涵极为抽象、概括，行纪、保管、仓储等合同均涉及为他人处理事务。在物业服务合同中，物业服务人所提供的维修、养护、管理、维护等服务在本质上亦属于为他人处理事务，因此，将物业服务合同界定为委托合同完全符合概念逻辑。但从《合同法》第12章关于委托合同之规范内容来看，其权利义务安排并不适用于物业服务合同。以第407条为例，该条规定，受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。然在物业服务合同中，物业服务人在提供物业服务过程中所受损失应由物业服务人自己承担，除非导致损失发生的事由可归责于业主。因此，将物业服务合同界定为合同法上的委托合同，在法律适用上将面临诸多困扰。

从名称和内容来看，物业服务合同当然属于服务合同之一种。根据最高人民法院制定的《民事案件案由规定》（法[2011]42号），物业服务合同纠纷亦是作为服务合同纠纷之一种。但是，这一性质界定并无实益，原因在于，我国现行合同法并未将服务合同作为典型合同加以规范。而混合合同说将物业服务合同界定为非典型合同中的混合合同，认为物业服务合同系由委托合同、承揽合同、服务合同等数个典型合同的部分内容构成之合同，但该学说并未清晰指明哪些内容属于委托，哪些内容属于承揽，因此存在定位不精的问题。综上，将物业服务合同界定为合同法上的任何一种典型合同，都存在着难以充分解释的矛盾之处。物业服务合同显然已经成为一项独立的合同，在结构上其与合同法上的典型合同均有显著区别。

三、物业服务不完全给付之判定

（一）物业服务：手段债务抑或结果债务

在物业服务合同中，为业主提供物业服务系物业服务人的主给付义务。物业服务与标的物的给付存在明显区别，标的物给付瑕疵之判断可通过检验手段直接针对标的物展开，然如何判断物业服务之给付是否存在瑕疵，则较为困难。为此，有学者引入结果债务和手段债务之概念作为辅助方法以判斷服务合同的给付瑕疵。对于结果债务，服务的效果或者所定的结果没有实现时，即可初步判定债务人所提供的服务存在瑕疵；而对于手段债务，因品质标准、数量范围本身不确定，如何判断该类债务是否已按合同约定履行就显得非常模糊和困难[9]。事实上，结果债务与手段债务的区分源自法国民法学说。所谓结果债务，就是债务人承诺一定结果发生之债务，而手段债务则是指债务人不担保一定结果之发生，而仅承诺尽力使结果发生之债务[10]。当然，亦有学者认为，结果债务与手段债务之区分并无实质意义，手段债务并不是与结果毫不相关，缔结合同时，当事人必定意欲达成一定的结果，缔结合同本身乃是当事人意欲达成一定结果的活动。依笔者之见，债务人是否担保特定结果之发生应以合同客观目的加以考察，而前述观点将合同当事人一方的主观目的作为判断标准，显然存在认识错误。

然物业服务人提供的物业服务到底是结果债务还是手段债务，则不无疑问。在回答该问题之前，首先需要厘清物业服务到底包括哪些具体内容。以北京市住房和城乡建设委员会和北京市工商行政管理局于2010年制定的《北京市物业服务合同示范文本》为例，该合同第6条以及第17条列举了物业服务人的多项给付义务，包括档案资料保管义务；重大事项报告义务；共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理义务；共用部位的保洁义务；维护公共秩序和安全防范工作的协助义务；违规行为的告知、劝阻义务；不得擅自占用共用部位或改变用途等。可见，物业服务的内容具有复合性和多样性的特征。因此，对物业服务到底是结果债务还是手段债务，亦应当视具体内容分别加以判断。

依笔者之见，档案资料保管义务以及重大事项报告义务显然属于结果债务，只要发生档案资料毁损灭失或报告事项失实即可认定债务人的给付存在瑕疵。此外，共用部位、共用设施设备的维修义务与作为承揽合同的修理合同在给付内容上较为相似。理论上一般认为，承揽合同的承揽人所负给付义务应为结果债务，合同约定的结果未出现，则可初步推定承揽人给付存在瑕疵[11]。然而，共用部位的保洁义务到底属于手段债务还是结果债务，不无疑问。在黔龙阳光案中，被告以照片形式呈现出的小区“喷泉脏乱，地面垃圾随处可见”的场景，目的就在于证明原告履行保洁义务存在瑕疵。但是，小区良好卫生环境之营造不仅取决于物业服务人提供的保洁服务是否达标，也取决于小区业主的环保意识和生活习惯。因此，业主只有通过证据证明物业服务人未按照合同约定的频次履行保洁义务或保洁效果不达标时，才能认定物业服务人的保洁服务存在瑕疵。就此而言，物业服务人的保洁义务仍属于结果债务。

物业服务人的保安义务到底是手段债务还是结果债务，系困扰司法审判实践的难点问题。业主通常以发生财产被盗或人身受侵害之结果为由主张物业服务人承担违约损害赔偿责任。对此，广东省珠海市香洲区人民法院认为，物业管理服务合同中物业管理服务企业的治安防范服务义务，内容是不可能具有防止偷盗、抢劫等刑事案件的发生，也不可能具备这样的合同义务，否则，对于一个物业管理服务企业是不公平、权利义务也是不对等的②。然以“不公平”、“权利义务不对等”为由判决业主败诉，裁判理由稍显笼统，难以令人信服。不仅如此，治安防范服务义务不可能具有防止盗窃、抢劫等行使案件发生之结论亦显得过于武断。上海市高级人民法院认为，物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭不法侵害的义务③。显然，两则案例的裁判要旨均将物业服务人所负担的保安义务界定为手段债务，不以确保安全事故之不发生为履行效果。笔者认为，业主基于信赖关系将其生活小区委托物业服务人管理，物业服务人理应向业主提供基本的保安义务。但物业服务人提供的保安服务所维护的主要是公共区域内的基本安全，这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，而只能降低这种风险发生的可能性。因此，只有当物业服务人未尽到善良管理人的注意义务和谨慎勤勉义务，才能认定物业服务人的保安服务存在瑕疵。

《北京市物业服务合同示范文本》第17条规定，业主违反管理规约擅自占用公共部位的，物业服务人应当及时采取告知、劝说、建议等方式督促业主改正。从该条之表述来看，物业服务人所负担的义务仅仅是采取告知、劝说、建议等方式督促业主改正，至于业主是否接受“劝说”、“建议”，进而改正违法行为，则在所不问。显然，该条之规定降低了物业服务人的负担，将其义务作为手段债务对待。不仅如此，法释[2009]8号第4条亦规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。业主擅自侵占公共部位，势必妨害物业管理，而法释[2009]8号第4条赋予物业服务人恢复原状、停止侵害、排除妨害等请求权，似乎意味着制止业主违法行为，系物业服务人的管理权利而非服务义务。事实上，维护小区公共部位不被随意侵占是业主团体缔结物业服务合同的重要目的。在实践中，针对业主侵占公共部位的行为，其他业主通常不愿自己亲自出面制止该违法行为。一方面的原因，是业主不愿为公共利益而支出自己时间、精力和人际关系上的成本；另一方面，业主也不乏让他人去维权，自己坐享其成的“搭便车”想法[12]。因此，业主团体将物业服务委托给物业服务人，其理应尽职尽责维护小区公共部位不被侵占。尽管物业服务合同规定物业服务人仅仅承担告知、劝说、建议等义务，但基于制度成本以及合同目的考虑，应当将该项给付义务界定为结果债务。易言之，只要发生小区公共部位被侵占的情况，即可初步判断物业服务人的给付义务存在瑕疵。

综上，在物业服务合同中，物业服务人所负担的给付义务具有复合性和多样性的特征。因此，对物业服务债务性质的判断应当视具体给付内容而分别进行。具言之，档案资料保管义务、重大事项报告义务、维修义务、保洁义务等属于结果债务，而保安义务则是典型的手段义务，即使发生盗取、抢劫等损害事故，也不能据此认定物业服务人履行保安义务存在瑕疵。

（二）物业服务不完全给付之具体判定

正如前文所言，对于结果债务，一旦认定给付结果或效果未实现的，即可初步判定给付存在瑕疵。但对于物业服务合同中结果债务给付瑕疵之判断，仍需視具体情况而仔细斟酌。以物业服务人的维修义务为例，虽然该债务在性质上属于结果债务，但是否只要发生共用设施设备损坏之结果，即可认定物业服务人之给付存在瑕疵，则不无疑问。

与普通修理合同相比，物业服务人的维修义务与检查义务相连。易言之，物业服务人应当按照合同约定的频次主动检查共用设施、设备，以发现是否需要维修并启动相关决定程序。《物业服务收费管理办法》第11条第二款规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得记入物业服务支付或者物业服务成本。然而，根据《住宅专项维修资金管理办法》第22条以及第23条之规定，专项维修资金的使用需要严格的表决程序，即物业服务人提出使用方案；业主大会依法表决通过；物业服务企业组织实施等。因此，对物业服务人维修义务给付瑕疵之认定应当区分修理内容而加以具体判断。如果共用设施、设备需要大修或中修，则不能以损坏的共用设施设备未得到及时修理而认定物业服务人违约。关键在于，物业服务人是否提出维修建议以及相应的维修方案。此时若维修建议及相关方案被业主大会否决，业主当然不得主张物业服务人之维修给付存在瑕疵。然而，如果共用设施、设备需要“小修”，则无需启动表决程序，物业服务人应当按照合同约定履行维修义务。因此，判断维维修服务是否存在瑕疵的前置问题是，如何区分共用设施、设备的大修、中修与小修。笔者认为，未来立法应当对大修、中修与小修的区分标准作出明确规定，以便物业服务人正确履行维修义务。

与结果债务不同，手段债务的债务人仅负有依善良管理人或有理性之人之注意提出给付之义务，而不负有使一定结果发生之义务，债务人尽其注意义务为给付即符合契约本旨[10]。因此，债权人只有证明债务人的给付未尽合理注意义务才能主张违约损害赔偿。然而，所谓“善良管理人或有理性之人之注意”标准较为抽象，如何将其具体适用于物业服务合同，不无疑问。对此，日本民法学者在总结裁判实务之基础上提出了合同义务构造论、服务水准论、三层基准论、操作规程论等学说[9]。在司法实践中，针对物业服务人之保安服务，广州市中级人民法院认为，竞豪物管公司保安人员在小区公共安全防范管理过程中，分别安排1名保安值守大门、监控室监控及巡逻，据此可以认定竞豪物管公司已尽合同约定之管理义务④。笔者认为，物业服务人履行保安义务是否符合合同约定，不能简单地因其安排保安值班而作出肯定结论。事实上，值班保安的数量是否符合合同约定，保安值班过程中是否尽职尽责，物业服务人是否对外来人员实施登记管理等均是判断物业服务人保安服务是否存在瑕疵的重要因素。

四、物业服务不完全给付的私法救济

物业服务人的给付行为构成不完全给付，则应按照合同法之规定承担违约责任。理论上一般认为，不完全给付包括瑕疵给付和加害给付。瑕疵给付是债务人虽然履行了债务，但因履行有瑕疵，以致减少或丧失该履行本身价值或效用之情形。而加害给付是因债务人的不当履行造成债权人履行利益以外的其他损失之情形[13]。法释[2009]8号第3条在借鉴《合同法》第107条之基础上对物业服务不完全给付的私法效果作出了规定。该条规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。然有疑问的是，单个业主并非物业服务合同的缔结主体，当物业服务人之债务履行构成不完全给付时，业主是否有权提起违约之诉？根据《合同法》第111条规定，采取补救措施就是指修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。在物业服务合同中，业主是否有权以物业服务存在瑕疵为由对物业服务人之物业费请求权提出抗辩？

鉴于物业服务合同在结构和内容上的特殊性，区分瑕疵给付与加害给付分别对上述问题展开分析有助于讨论的深入。在瑕疵给付的场合，物业服务人所侵害的是全体业主对于适当履行所能取得的利益。而这种履行利益具有公共性，因此，应当由业主团体提起违约之诉，单个业主并非适格主体。值得一提的是，法释[2009]8号的征求意见稿第1条规定，物业服务企业履行义务不符合物业服务合同的约定，业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，应予支持。显然，该司法解释的起草者已经意识到单个业主提起诉讼的理论困境，因而将业主委员会亦作为请求权主体，但最终公布的文本却删掉了业主委员会，令人费解[14]。

在司法实践中，业主通常以物业服务人的物业服务存在给付瑕疵为由拒绝支付物业费。对此，不同法院裁判结果不同。北京市第一中级人民法院认为，该服务瑕疵并未影响整体上物业服务合同目的的实现，业主不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。且物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服的合同，在实践中不可能是完美的。正是基于物业服务合同的特点，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。故对孙某以畅春公司存在物业服务瑕疵为由，要求减免物业费之意见，本院不予采纳⑤。山东省济南市中级人民法院亦认为，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。因此，对于业主该抗辩理由，本院不予支持⑥。然与上述裁判结果不同，重庆市涪陵区人民法院认为，被告以原告未全面尽到物业服务职责为由拒交物业费，虽属行使合同履行抗辩权行为，但该抗辩权的行使范围应当与原告的违约程度相对应，不能成为拒交所有费用的理由。鉴于原告在履行合同约定范围的物业服务义务中确实存在一些服务瑕疵，也有一定程度的违约行为，因此，被告的抗辩理由部分成立，本院予以部分采纳，依法应减少原告相应的物业服务报酬⑦。江苏省淮安经开区人民法院亦认为，因原告在服务质量上存在瑕疵，本着收费与服务水平相一致的原则，从有利于物业服务市场的健康发展，衡平当事人利益的角度出发，本院酌定被告按照约定收费标准的85%⑧。

笔者认为，业主所负担的物业费与物业服务人的给付义务并非对待给付关系。事实上，业主所缴纳的物业费是基于业主规约以及共有物管理关系，其权利人为业主团体。在实践中通常由物业服务人向业主收取物业费，原因在于业主团体将其债权让与给物业服务人。因此，即使在物业服务人违反物业服务合同约定的义务时，业主也不得以拒付或少付物业费的方式提出抗辩。

在加害给付的场合，共用设施设备未及时维修导致业主人身伤害或者物业服务人未适当履行保安义务导致业主遭受第三人侵害，系引发诉讼纠纷之重要原因。在此情形，虽然业主并非合同当事人，但其是物业服务的真正享受者和消费者，因此应当赋予其损害赔偿请求权。易言之，业主得以自己名义提起违约之诉，追究物业服务人之违约责任。当然，如果物业服务人之作为或不作为构成侵权的，则发生侵权与违约竞合，业主得自由选择之。

综上，法释[2009]8号第3条未区分物业服务不完全给付的类型，直接赋予单个业主违约请求权值得检讨。对于加害给付，业主得以自己名义提起违约之诉，请求物业服务人承担损害赔偿责任。而对于瑕疵给付，业主缺乏适格原告资格，不能作为原告追究物业服务人的违约责任。不仅如此，在物业费纠纷中，业主也不得以物业服务人之给付存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费。

五、结语

物业服务完全给付之判断及其救济系困扰司法实践的难题，但理论研究尚未深入展开。试图将物业服务合同界定为合同法上的典型合同以确定当事人的具体权利义务，系概念法学之产物。事实上，物业服务合同的复杂性决定了其与承揽合同、委托合同等典型合同具有显著区别。物业服务是否存在瑕疵，应当区分给付义务到底是结果债务还是手段债务加以具体判断。对于结果债务，一旦认定给付结果或效果未实现的，即可初步判定给付存在瑕疵。与结果债务不同，手段债务的债务人负有依善良管理人或有理性之人之注意提出给付之义务，而不负有使一定结果发生之义务，债务人尽其注意义务为给付即符合契约本旨。单个业主并非物业服务合同当事人，法释[2009]8号第3条直接赋予单个业主违约请求权值得检讨。业主所负担的物业费与物业服务人的给付义务并非对待给付关系，因此，即使在物业服务人违反物业服务合同约定的义务时，业主也不得以拒付或少付物业费的方式提出抗辩。

注释：

①重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2016）渝0243民初4209号判决书。

②广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第440号判决书。

③上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第11条。

④广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1103号判决书。

⑤北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第395号判决书。

⑥山东省济南市中级人民法院（2015）济民一终字第114号判决书。

⑦重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第6641号判决书。

⑧江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2016）891民初3522號判决书。

[参考文献]

[1]颜雪明.从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足[J].法律适用，2009（7）：20-23.

[2]韩世远.合同法总论[M].北京：法律出版社，2008：40.