房地产项目现金流全过程管理思路研究

2018-07-14于泓

中国乡镇企业会计 2018年10期

于泓

房地产行业是我国重要的实体经济类型，在经济全球化发展过程中，国际金融风险以及日益发展的行业竞争，对房地产行业发展造成较大的冲击。强化对房地产项目现金流的管理，能够对项目资金合理分配，保证资金链充足，为项目顺利实施提供保障。

一、现金流全过程管理概述

所谓的房地产项目现金流，指的是以某一具体项目为对象，在项目生命周期内，贯穿房地产项目开发全过程的现金流入、流出的增加。从实质上来说，房地产项目现金流为投资意义中的现金流，而房地产项目全过程包括了投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段以及竣工验收阶段。

房地产项目现金流入主要包括两个方面，其一为在房地产项目开发过程中提前预售产生的相关收入，该部分现金流入属于企业经营性质，在项目的建设阶段中；其二为房地产企业通过融资、筹资等方式为企业引入资金，在属性上属于债务资金，必须综合考虑资金成本。一般来说，在项目准备阶段中融资一般是通过发行股票债务或者自有资本，在建设阶段中，筹资一般是通过向银行等金融机构进行贷款。

房地产项目现金流主要是项目总投资，具体包括项目运营成本、建设投资成本。项目建设投资在房地产项目不同的阶段内容也有所不同：在投资决策阶段中，现金流出主要内容包括项目选择、设计、可行性分析；在前期准备阶段中，现金流出内容主要包括取得土地的使用权、项目规划设计、拆迁安置、场地准备等；在项目建设阶段中，现金流出主要内容包括建立费用、建设安装工程费用；在竣工阶段中，还会发生少量的管理费用、营销费用。

二、房地产项目现金流全过程管理思路

1.在房地产项目投资决策阶段现金流管理

房地产项目投资决策阶段对于整个项目开发具有重要的意义，可以说是房地产项目运营的总体规划阶段，可以通过详细的调查研究，对调查数据进行综合分析，优选出最为可行的项目方案，避免由于决策不当导致的投资失败，同时准确的抓住机遇。如果在企业筹资阶段中发生不当行为，则会给企业财务带来安全风险，造成负债权益比例失衡、成本提升等问题。在投资过程中还可能由于盲目投资会导致资金浪费问题，影响企业现金流，境地企业资金的使用率、回报率。在投资决策阶段中，所需要分析预测的指标IRR（会计内部收益率）、NPV（项目财务净现值）、ROI（总投资回报率）等，并根据分析结果制定有效的现金流进度计划，将总计划细化到每一个阶段中。为后续阶段现金流管理提供有效的指导，同时借助于详细的计划，能够及时发现项目实施过程中可能发生的现金流断裂风险，同时制定出应对方案，保证现金流的有效衔接。另外，企业在该阶段必须建立现金流管理制度，明确各部分的职能分配、信息反馈、评价指标等，为现金流管理工作提供监督与指导。

房地产企业决策阶段，不仅需要考虑企业内部管理因素，同时更需要考虑到外部环境对现金流管理的影响。具体来说，法律条文、国家政策变化、当地社会经济环境等外部因素，都会对房地产企业现金流管理工作产生影响。基于筹资角度，基本准备金率调整会影响商业银行调整银根，对房地产企业获得商业贷款增加难度，也影响企业现金流的周转，可能会给房地产项目增加额外的风险。企业应该站在全局的高度，对项目现金流进行总体安排，利用现金流量表、项目进度计划、现金流信息管理平台等多个渠道搜集相关信息，进行资源整合，对房地产项目合理性、可行性做出评价，同时对项目运营过程中现金流操作提出具体的流程措施，并建立行之有效的监督机制、反馈机制。

2.项目前期准备阶段现金流管理

在项目前期准备阶段，土地使用权为现金流出主要内容，包括竞拍、招投标、转让等多种渠道。由于市场竞争压力存在，房地产企业在准备阶段往往会以更高的价格获得使用权，导致现金流紧张，甚至出现临时中断危险。这就需要房地产企业根据编制的现金流计划，根据贴现现金流量法倒挤出企业能够接受的土地最高价款，或者应用应急措施筹集先进。从2016年开始，房地产企业购买土地资金，需要向国土资源局体现进行报备，不能直接从房屋预收款中抽取，这也预示着给项目现金流管理增加了难度。

在准备阶段，除了土地内容，还应该包括招投标环节、审批程序、项目现场准备、预付款与保证金等现金流管理。依靠现金流管理平台、现金流横道图等，对项目流程进行有序调整，设定出最合理的项目进度计划，满足资金使用的需求，减少现金流给企业施加的压力，有效规避风险，避免在项目运营过程中肆意调动资金造成资金短缺问题，提高现金流安全性。通常来说，企业需要依靠前期资金筹集满足项目进展，但如果现金流紧张，则需要依靠商业贷款对现金流进行支撑。

3.在房地产项目建设阶段现金流管理

在房地产项目建设阶段现金流出主要是项目开发建设成本，包括了建设期离析、建设投资、少部分铺底流动资金。其中，建设资金包括了工器具购置费用、设备购置租赁费用、安装工程费以及其他费用。建设投资是占用资金最长、最多的环节，是现金流管理的重点环节。在建设阶段，现金流管理需要建立在前期准备阶段基础上，根据决策阶段现金流进度安排，合理的开展现金流管理。其一，需要认真执行现金流预测计划，对建设阶段现金流进行管理；其二，需要根据工程实际情况，对现金流计划进行有效的调整，这属于一个动态的完善过程。在项目不断进行动态进程中，对现金流计划执行进行修正调整，及时发现现金流管理中存在的偏差，保证项目执行的实际管理效果。在项目建设全过程中，必须随时对决策阶段现金流预测与建设阶段中现金流进行对比，找出差异，分析差异原因，并对相关要素进行控制，提升建设阶段成本控制效果，保证企业的利润目标。

4.在项目竣工阶段的现金流管理

在项目竣工后，主要包括两个方面的工作：其一，包括了竣工后房屋销售、资金回款效率、商业贷款偿付等，这些都是竣工阶段现金流管理的重要内容。这一阶段现金流出主要内容为贷款归还，主要现金流出为销售与资金回笼；其二，尽管在项目竣工阶段，项目的现金流管理已经接近尾声，但现金流管理还必须站好最后一班岗，这就需要对项目现金流管理工作进行综合的分析，总结经验教训，对未来企业在开展房地产项目中的现金流管理提供依据。在该阶段中，需要分析项目现金流管理是否完成预定的目标，分析各个阶段中现金流流入流出是否合理。