唐明顺 山东荣美实业集团有限公司

房地产企业开发成本核算的基本程序是首先根据成本核算对象的确定原则和项目特点确定成本核算对象，其次是根据成本核算及管理的要求，按照成本费用的不同性质设置不同级次的成本核算科目，按成本核算对象归集开发成本；同时将成本费用在各成本核算对象之间进行分配，并将分配结果计入“开发成本” 科目各成本核算对象的相关成本核算科目中；成本核算对象完工后，结转完工开发产品成本根据开发产品的已销售面积，结转销售成本

开发成本归集及分配的一般原则：全部开发成本按照单一产品体进行归集。能直接分到单一产品体的，采用个别认定法，在发生时直接计入对应的单一产品体；不能直接计入、应由两个或两个以上单一产品体承担的共同成本，先在待分摊中归集，然后按照受益对象进行分配。土地成本先按照占地面积分摊至地块，再按照各地块全部建筑单体的底层楼座占地面积分摊至建筑单体，最后按照各建筑单体的地上规划建筑面积分摊至单一产品体。

开发成本归集和分配的方法：土地成本的归集和分配能够直接分到单一产品体的土地成本，在发生时直接计入有关单一产品体“开发成本－土地成本”明细科目；不能够直接分到单一产品体、应由两个或两个以上单一产品体共同负担的土地成本，先通过“开发成本-土地成本-XX（标段内分摊、跨标段分摊、跨期分摊）”科目进行归集，待取得《建设工程施工许可证》时，须将归集的土地成本按照土地成本分配方法分配计入各受益单一产品体“开发成本－土地成本”明细科目。……