马万生

摘要：在担保公司办理的债权类项目中，经常出现这样的担保形式：为了避免债务人无力偿还贷款，同时为了增加实现自己债权的可能性，可以与债务人签订贷款合同和担保合同，同时，与债务人和保证人签订《房屋买卖合同》，合同并通过网签。当借款本息不能偿付时，担保公司依据《房屋买卖合同》房子需要过户交易。这种操作在法律上到底效力如何？本文基于房屋网签的形式提供债权担保问题的探讨。

关键词：房屋；网签；债权；担保；问题；探讨

1、网签、债权、担保的含义

1.1债权人：在通俗的术语中，它是贷方，它是债务人的对称债务的主要部分。债权人有权代位和转让的权利。代位权：指债务人逾期，第三人行使其权利，有权将到期并导致损害债权人的债权，债权人主张保存自己的权利，向人民法院对代位以自己的名义向第三人行使债务人的权利。转让权：债权人通过债权人的权利与第三方协商合同将债权的全部或部分转移于第三人。债权转让应当通知债务人。

1.2债权担保： 债权担保设立的目的是为了确保某一特定债权人能够实现债权。债务人或第三人的信用或特定财产被用于催告债务人履行债务制度。担保债务的债务是主要债务，主要债务无效或消除，债务也无效或消除。担保合同包括抵押合同、质押合同、定金合同、合同保证行使留置权不需要签订合同。

1.3反担保：除债务人以外的担保人，在未来承担担保责任，并保证担保人实现对债务人的追索权。债务偿还期届满，债务人未履行债务时，担保人成为债务人的债权人、担保人、债务人的债权人有权利追偿债务人时，承担担保责任。担保人行使追偿权利，可能债务人因为无力偿还债务，为了保证追偿的权利的实现，担保债务人的担保人，可能需要债务人或第三人提供担保，反过来，担保人提供担保称为反担保。

2、房产网签的含义及作用

网签，是一份出售房屋的网上合同，实践中房屋买卖的网签主要包括两种形态：增量房和存量房。所谓增量房主要是指商品房，所谓的存量房主要是指二手房。在实行网签的地区，网签是一种制度强制，只要当事人通过市场交易就要登记或变更登记之前，同一标的物不能再次成为买卖的对象。2010 年，国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出“要进一步建立健全商品房交易合同网上备案制度，加大资金监管力度”。此后各地纷纷推行网签，住房与城乡建设部在 2016 年 4 月提出要在全国范围内将网签全面推行。

签订商品房交易合同网上备案的主要目的是为了避免“一房二卖”，维护交易秩序和双方的合法权益。然而，从法律意义上说，商品房交易已经有法律效力，在依法签订合同之后，网签备案只有公共验证的功能，管理本身并没有法律约束效力，网签之外的交易或影响房子的所有权的变化。

3、网上签署和提前通知登记

案例1：2010年4月16日，赵某和一家房地产公司签署了商品房销售合同。双方协定三套房产以总价400万元的价格出售给赵某，公司负责办理房产证。在赵某将房款支付完毕后，该公司将房屋交付给了赵某占有使用，但一直没有办理证件。2014年4月，赵某得知该公司与第三人徐某于2013年12月13日，签订了商品房买卖合同，并且将以上3套房屋以550万的价格卖给了徐某，并办理了网上签证手续。为此，赵某向法院起诉，要求确认其与房地产公司的《商品房买卖合同》有效并要求办理过户手续。

法院判决：法院经过审理，赵某、徐某与房地产公司签订的合同均有效，但赵某的合同签订在先，赵某已经支付完毕房款并实际占用使用该房。徐某虽然办理了网签，但该行为并不具有物权登记效应，故最终支持了赵某的请求，判決房产公司为赵某办理过户登记手续。

在担保公司业务中，存在同样性质的案例二：

2016年10月20号，王某与XX房地产公司签订了《商品房买卖合同》，将两套商业房产出售给王某，房产总价450万元，王某在签订合同时，一次性向XX房地产公司支付450万元，但XX房地产公司至今尚未给王某办理房产证。

2017年4月19号，XX建筑公司银行贷款500万元，一年到期限，担保公司给银行提供担保，以上述XX房地产公司（与XX建筑公司为同一实际控制人）出售给王某的两套商业房产，通过网签的形式提供反担保。

2017年8月3日，王某得知该公司与担保公司签署了出售商品房的合同并将该房产办理了网签手续。为此，王某向法院起诉，请求确认其与XX房地产公司买卖商品房的合同是有效的，需要办理转让手续。该经济纠纷正在处理中。那么，案例中的徐某已经办理了网签手续，为什么房子最终还是被判给了赵某？这需要解释网上签证和预先登记注册的区别。

预告登记，“物权法”第二十条的规定：双方签署协议，购买或出售房屋或其他不动产，以确保拥有未来的物权，可以申请预告登记的登记机关依照合同。经预告登记后，未经预告登记人的同意，该财产不受财产权利的影响处理。预告登记后，如债权人的债权被注销或者在不动产登记之日起，三个月内未登记的，预告登记无效。建设部第168号令颁布第六十七条房屋登记办法，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： （1）预购商品房；（2）预购商品房抵押；（3）房屋所有权的转让和抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。因此，预告登记是合同各方之间谈判协议的结果。既可以预告登记，也可以不预告登记，行政部门不得干预。实践中，对于预告登记，因为是为了保护购买者的权利，对卖房人并无益处，而且预告登记相较于网签来讲更加费时费力，因此，除非买方坚持登记，否则卖方不会要求登记。

3.1网上签证与预告登记的相似性

网签之后的房屋无法再次买卖，且在注销之前亦不能进行第二次网签，也无法办理过户登记。主要原因就在于通过政府的公示信息平台将债权公布于外，并得到了对抗效力。

预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保证将来物权的实现，登记机关可以向登记机关申请预告登记。例如，在商品房预售中，买家可以登记未完成的住房，以限制开发商出售或抵押他们出售的房屋。

3.2网上签证与预告登记的差别

网上签证只是行政记录，并不具有物权法律效力。导致在实践中因误解网签的法律性质而引发诸多法律纠纷。笔者认为案例二，担保公司即使“一房二卖”中办理了房屋网签手续，也不反对合法占有人的房子，合法占有人的房子最终可以获得房屋产权。此外，仅仅办理了网签的房产也不能对抗法院的查封。

预告登记是一种预先登记，目的是为了保留将来的产权变更，该权利由申请人向登记机关申请。预告登记请求权的表达体现在请求权的公开展示原则中。预告登记制度不仅是识别和保证权利人对财产未来的合法支配地位的制度，也是债权债务关系的延伸。预告通知的登记应当是申请财产的权利。登记中产权的变更尚未实现，因此登记客体本身不是物权本身，而是对未来物权变更的请求权。通过设立登记制度对第三人提出申请登记保全的权利。因此，请求权是一种债权，但登记使债权具有一定的产权效力，这是债权的具体表现。预告登记制度弥补了债权成立与物权获取之间的缝隙，最终实现保护交易安全之目的，并且预告登记被赋予禁止处分的效果。

4、商品房销售合同风险防范的最佳方式

根据我国的法律规定，在签订商品房买卖协议前的风险防范应通过登记制度实现。《物权法》第20条规定，在登记后，未登记的权利人同意在没有物权效力的情况下处置不动产。《土地登记办法》、《房屋登记办法》和《房地产登记暂行条例》及其实施细则，也进一步规定。2015年最高人民法院人民法院的执行异议规定在一些问题上的复议案件，金钱债权执行的，扣押预告登记办理房地产的受让人，受让人提出暂停异议，人民法院应当支持；依照财产权利登记条件，受让人应当支持撤销异议。因此，预告登记作为一种法律制度具有充分的权力保护作用。

综上所述，进一步说明了网上签证不能代替预告登记。网签兼具行政管理与公示的功能，但登记制度使债权具有一定的产权效力，是债权请求权的具体体现。因此，登记制度应该是保证担保公司债权人或买方权利的最佳选择。

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