王海旻

（中国铁路南昌局集团有限公司审计处，江西 南昌 330002）

铁路局集团公司属于国有特大型企业，有着独特的行业特点，造就了独特的企业文化。在铁路局经济活动中，计划经济的历史痕迹仍然存在，承担社会责任是铁路企业文化的重要方面，如扶贫资助、国防运输、公益项目、社区建设等。本文结合N铁路局已售住宅维修基金使用情况审计调查，对住宅维修基金的管理现状、使用中发生的问题进行分析，并提出思考与对策。

一、铁路已售住宅维修基金基本情况

（一）管理部门概况

N铁路局住房制度改革委员会下设办事机构：住房制度改革办公室。铁路局土地房产管理处与房改办为一套人马两块牌子。房改办主要负责全局房改资金的管理、统计房改数据、管理个人住房档案和实物档案、指导全局经济适用住房相关政策执行等工作，对全局已售公房的共用部位共用设施设备维修基金管理，也是其应履行的重要职责之一。

（二）维修基金的管理

铁路局为保证住宅共用部位共用设施设备正常、合理使用，维护房屋产权人和使用人的利益，根据国家和地方政府有关规定并结合本局实际，制定了《N局住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》文件。房改办依据此办法，对路局范围内的公有住房（含职工按照国家房改政策购买的原公有住房、集资房、购建房、建造成本价房）出售后缴存的共用部位共用设施设备维修基金进行管理。维修基金专项用于住宅共用部位、设施、设备保修期满后的维修、大修、改造。

根据规定，需使用维修基金的，由物业管理企业和业主填写《住宅共用部位共用设施设备维修申请表》，由铁路房建生活段或物业公司提出修缮方案，上报预算，经房改办审批后实施。对已售公房维修工作，房改办采取以下程序——铁路房建单位提报预算计划，房改办审批后交由房建单位实施，实施完工后，由辖区内的房建段房产管理科负责验收，最后由房改办办理决算计价。

（三）维修基金使用状况

2008年2月1日起国家施行的《住宅专项维修资金管理办法》对维修基金管理部门的账户设置作出了如下要求：“应开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账”。

铁路局已售公房基本上是国家实施房改政策后，铁路职工购买的原公有住房。存量的维修基金来源，部分是职工缴存的、部分是在公房销售款中以一定比例提取的。购房职工由于工龄、职务等因素每户购房款不同，缴纳的维修基金也不同，因而目前难以计算出每栋住房维修基金的实缴数。90年代，国家实施房改时，因政策的制定并不完善，当初出售公房收缴维修基金时未按栋设分户账，历年维修支出也未按栋建账统计支出费用，至今细分每栋缴存的资金余额极其困难。针对上述的特殊情况，为保证维修基金可持续使用，为了便于退出企业办社会功能后移交，房改办对维修基金使用的原则是：在本金的每年利息收入的基础上控制维修支出。

二、维修基金支出存在普遍性、倾向性的问题

（一）已售住宅大修项目多计价

调查当年，房改办交由房建单位实施的已售住宅共用部位维修、抢修及大修共计126项，金额815.82万元。审计过程中抽查了29项，金额175.45万元，抽查率为21.5%。抽查的已售住宅大修项目，发现少做、漏做分项工作量共计69,793.4元，虚计价率为3.9%。

发现的问题集中在拆除及安装PVC水落管未按图实施；内外墙修补及涂料粉饰实际施工面积不足；部分电线路整治工作量不足；屋面SBS防水施工摊铺不到位，施工面积不足；利旧破损风化的水泥块隔热层；地下排水管堵塞施工不到位；化粪池清掏数量不实等方面。

（二）维修基金退回不规范

铁路已售公房拆迁后，拆迁户退回住房维修基金时，房改办按住户维修基金原始缴纳额办理退还，未按住房维修基金缴纳额加基金存储利息收入减历次维修支出，计算出的结余额退还原业主，退款金额缺乏准确性。

（三）问题产生的原因及整改思路

铁路房改办虽然是一个专管部门，但不是住房维修基金管理的专业机构；管理人员身兼数职，工作重心倾向铁路运输站房的管理维护；维修基金管理活动是与铁路主业发展方向不符的公共服务职能；维修基金管理工作缺乏正向激励、负向惩罚的管理机制及监督措施。正是由于国有企业办社会职能的历史遗留，造成管理机制不畅等原因，使得住房维修基金的现有管理工作存在种种缺陷。目前，铁路住房维修基金管理工作应细化的措施及重要任务主要是：第一，房改办应强化工程验收工作，督促施工验收部门严把验收质量关；第二，房改办对房建生活段或物业公司提报的修缮方案加强调查，对不需更换的项目，不应编制到施工预算中，防止决算不实现象的发生；第三，铁路集团公司加强管理人员及住房维修资金的监管；第四，积极与地方政府协商移交铁路局承担的共用维修资金的管理、使用业务。

三、提高铁路已售住房维修基金管理水平的思路

（一）采取有效措施控制维修基金存量加速减少的现状

铁路局已售住宅维修基金收支动态主要是存款利息收入和维修支出，而维修基金的收取、退回等其他业务仅占极低比例。根据财务数据统计，维修基金存量2015年下降0.72%；2016年下降1.85%。在已售住宅后继几十年使用期内，随着设施的老旧，维修量将呈上升趋势，维修基金支出仍将继续加大。根据维修基金2016年支出情况分析，化粪池清掏支出占比为11.09%；住宅抢修及春检费支出占比为13.87%；住宅大修支出占比为75.04%。占比最大的大修工作主要是实施住宅屋面大修的防水处理及水落管更换。

1.合理安排住宅大修，控制全面翻新整治数量。2016年，房改办根据居民申请及房建段对住宅的春检结果，安排了当年住宅屋面大修项目计划，住宅大修施工基本上都采取了全面翻新整治的修理方式。仅在突发性的屋面渗漏报修时，采取打补丁的方式进行防漏抢修。可采取的措施：仅对老旧且存在大面积多点渗漏的屋面采用全屋面翻新整治，控制全屋面大修数量，以控制维修基金支出。

2.铁路物业管理企业加强物业费的征收工作，减轻维修基金承担市政、环卫等公益性支出。2016年，根据N市人民政府文件精神，铁路物业公司等单位配合省、市、区政府组织人力、物力对铁路社区卫生环境、主次干道保洁、垃圾广告集中整治，其中铁路局下拨费用60余万元，维修基金列支80余万元（主要包括铁路新村主干道铲除垃圾广告、主干道外墙刷涂料、楼道涂刷墙面等工作）。

经了解，房改办管理的已售公房，均未向居民收取物业管理费，各小区内的道路整修、路灯、绿化以及城市“创卫”社区整治等费用，一部分是由铁路局承担，一部分由已经入不敷出的维修基金承担。可采取的措施：房改办组织物业管理部门，调研物业管理费征收的方式，加强物业费征收的政策性宣传工作，本着取之与民用之与民的思路探索出一条征收物业费切实可行的办法，减少使用维修基金支付城市“创卫”等费用，减少房屋维修基金补贴居民物管费支出的现象。在业主委员会的监督下，通过收取小区物业费，使之更好地规范铁路小区物业管理、更好地改善群众生活环境。

（二）制定清掏工作标准、调整单价，据实清算清掏费

经统计N局已售住宅所属化粪池共计6千余座。2016年，房改办按三个房建单位上报的清掏总量和清掏综合单价（2007年市场价格），清算了清掏费共计150余万元。

按照房改办要求每座化粪池每年应清掏一次，二家房建单位清掏工作决算书中也反映每座化粪池均进行了清掏。但是在实地检查中发现辖区内部分化粪池当年并未进行清掏。

经现场查勘了解，清掏工作存在以下情况：第一，每栋住宅楼的化粪池有不同型号，按容量可分为一号至九号，最大的与最小的清理费相差数倍；第二，废弃物倾倒的地点，城市管理部门有明确规定，因此城市住宅与及沿线小站住宅的废弃物运距相差较大，而运距费占清掏成本较大比重；第三，每个城市的清掏市场价格不尽相同；第四，物业公司、房建段与清掏队并未订立明确的清掏工作合同，只是要求清掏队在每年末至春节前完成公司管辖内的化粪池开盖检查工作，固体废弃物达到过半容量时要求清掏，对年内有发生溢满，住户报修的化粪池进行应急清理。因此，二家单位对辖区内当年状态较好的化粪池未予清掏；第五，二家单位向外请的清掏队计价时，是以辖区内化粪池全部总量为基数，向房改办计算清掏费。

维修基金的的权益人是每栋房屋的业主，应实行专户管理，要求采用的是专款专用的方式支付维修费。房改办与各房建单位；各房建单位与清掏队之间的清掏费用清算，并非按施工决算书中所标明的清掏数量及定额计价，而是实质上采用满足设施正常使用为前提，进行整体包干，该方式虽然简化了计价过程与支付程序，但各房建单位对施工队清掏工作没有一个定量的判定，容易造成本失真。可采取的措施：房改办制定出清掏工作标准，区分不同单价，按实际的清掏量向房建单位计价；房建单位应做好清掏队的招议标工作，年末仔细清查化粪池，合理地安排清掏量，并详细记录清掏的化粪池型号、数量、运距、单价等基础资料，据实向清掏队计价。

（三）各部门协调配合，合理安排维修基金资金运用

2015年末，房改办业务部门向财务部门提出资金申请，将2年定期3000万元存单中的1500万元提前支取（留存1500万元仍按2年定期月费率--2.9167‰计息），用于弥补维修基金账户可使用资金。2016年末，支付完大修款后，维修基金银行存款余额为500余万元（按月费率--0.29167‰计息），根据2016年维修基金支出情况来分析，1500万元资金额度超过了2016年全年维修基金支出需求。

根据住宅共用部位维修工作的特点，每年房改办是对房屋春检后再实施大修整治等工作，也就是在二季度后基本可以确定当年维修资金量。房改办对资金调度使用的筹划存在重大瑕疵。可采取的措施：第一，房改办加强资金头寸管理，业务部门与财务主管部门应及时沟通协调，及时了解存量资金、大额存单的状况，并结合各期维修计划，合理安排好资金调度。第二，充分利用铁路局资金中心对定期存单可部分提取的政策，在设定存单的存款年限、金额上进行筹划，更有效地获取利息收入。

（四）加快推进剥离国有企业办社会职能工作

加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题是党的十八届三中全会及国务院作出的重要改革部署。铁路局首先应整理健全职工个人住房档案和实物档案，做好职工房改信息系统管理及日常维护工作。其次建立维修基金明细账户，统计每栋楼房维修支出，执行单栋楼房维修基金的查询和对账制度；最后将公用部位维修金余额、正确地分劈至每个小区直至每栋楼房。只有做好的前期基础工作，铁路局才能与地方政府开展有实质意义的沟通。政企双方应本着坚持市场导向、政企分开的原则，推进公共服务专业化运营，提高服务质量和运营效率，使国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能。