庄伟炼

（时代中国控股有限公司，广东 广州 510000）

一、高周转模式下房地产行业的市场情况

（一）行业市场现状

由于近两年国内经济增长速度的放缓，房地产行业也由快速发展转为结构性过剩，受政府对房地产行业愈加收紧的调控政策影响，2014年房地产行业对建设土地储备、商品房销售总面积及销售额都呈现递减的态势，并将这一态势递延至下年，但从总体趋势与增长速度对比来看，我国的房地产行业增速依然保持着较高水平。

因此我们可以看到，中国房地产市场十几年的高速发展已经开始从粗放式的快速扩张期转向可持续的平稳增长期，增长的速度也开始降温并回归理性。中国的城镇化改革曾作为房地产市场走热的重要推动力，但结构过剩的现象倒逼房地产开发企业将重点放在开发的前期工作上，对自身商品进行合理定位与差异化发展，这成为房地产行业打开新的市场增长点的关键。

（二）行业影响因素

经济货币环境下，在2017年十九大对市场经济改革“去产能、去杠杆、去库存、降成本、补短板”的指导下，加强金融监管，稳定经济大局，去库存去杠杆成为房地产行业的首要任务。

政策方面，在房地产行业建设长效机制成为重点，如何使房地产市场在长时间的运营中保持稳定发展是机制建设的出发点，同时与其配套的短期调控也不能放松，坚持对房地产行业的调控目标不动摇、力度不放松，保证长效机制有效运行，已达到稳定市场，预防与化解房地产泡沫为即期目标，不断深化房地产市场的改革。

通过模型测算可知，2018年房地产市场将呈现萎缩状态。受政府调控政策和经济货币环境的影响，商品房销售面积将出现回落，预计全年回落幅度达到9%-11%，一二线城市增幅将保持平稳，二线城市相较一线城市出现显著跌幅，后者在基本完成去库存后回归市场规律，呈现回落趋势。市场销售现状不佳，企业资金紧张造成新项目无法顺利动工，使得国内新增房地产销售面积受限，预计增幅维持在4%-6%，也因增长不足的情况影响，市场在2018年对房地产行业的投资热性将转为理性，意愿拍地投资状况依然存在，甚至出现小幅度增长，但受上述情况的影响，预计全年最终保持平稳。

二、高周转模式下房地产行业现金流量管理内容及意义

房地产行业的现金流量管理是指对企业在不同时期现金的流入、流出以及流动量的监督与管理，企业中涉及现金流动的业务主要集中在经营活动、投资活动与筹资活动上，因此可以借助以下指标对房地产行业的现金流量状况进行监督与管理。

从经营活动方面来说其财务指标包括：

一是应收账款周转率，这是企业经营活动中变现的速度，用赊销收入的净额比上平均应收账款的剩余额。

二是存货周转率，这一利率反映了存货在企业中从原料、加工到储存销售变为资金的周期，计算公式是用销售成本比上平均存货。

三是资本利润率，这是企业投入资本与所产生利润的比例，反映了企业的盈利能力。

四是销售利润率，以利润总额比上销售总额来体现销售量的变化对利润产生的作用。

五是成本费用利润率，这是企业成本控制的重要指标，是用生产销售的成本费用与利润总额相比，观察成本费用变化对利润的作用。

从投资活动方面来说其财务指标包括：

一是资产净利率，通过企业净利润与平均资产总额的比例体现企业投资收益能力。

二是资产利润率，这项指标是将上一指标中的净利润变为利润总额，从而夸大了企业的盈利水平。

三是资产报酬率，是将企业一段时期内的利润总和加上利息支出后同平均资产总额相比。

从筹资活动方面来说其财务指标包括：

一是流动比率，流动比率是用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。

二是速动比率，这一指标是将流动资产中变现较慢的存货与预付费用除去，然后与流动负债相比。

三是资产负债比率，这一比率是从企业整体来看待其筹资能力与负债能力的指标。

对于高周转模式的房地产企业来说，现金流及现金流管理对于企业的意义十分重大[1]。

一是企业维持经营的重要因素。房地产企业的资本运行状况是通过货币资金来购买原材料与用地，建成后的建筑物成为企业的房产资本，将其放至市场上出售时这些建筑物变为商品资本，出售活动完成后变为货币资本回到房地产企业，可以说如果没有现金流，企业就无法开展以后的活动，因此现金流是企业运营的关键。

二是能够提高企业资金的使用效率。现金流在房地产企业中地位突出，因此现金流管理也是企业中的重要工作，通过现金流的管理工作，可以帮助企业在房地产开发建设时期节通过税务筹划或成本管理来节约运营成本，提高资金的使用率。

三是能够保障公司避免财务风险。由于房地产业务的特殊性，其产品的变现周期较长，现金流的就是对企业偿还债务、维持经营的关键，通过筹资或融资方式的变化降低企业的资产负债率可以很好的帮助企业获得更多的融资机会，从而避免了因资金链断裂而产生的财务风险[2]。

四是能够增强公司的竞争力。房地产企业的竞争力来自于对差异化市场的开发，根据差异化市场的需求打造现代化的创新性的房地产项目，而这一企业发展策略需要大量的现金作为支撑，并且现金流在企业中的流转必须保持良好的循环状态，高水平的现金流管理能够帮助企业完成这一战略目标，使得现金流能够及时的流转，变为企业项目进程推进的动力，从而在差异市场中获得优势地位，增强公司的竞争力。

三、房地产行业现金流量管理的现状

（一）资金需求量大，筹资成为重要资金来源

房地产企业的经营特点在于项目规模大，需要大量的前期投入才能开展，资金占用率高且资金回收期长，为了项目的开展与建设，房地产企业需要大量的资金来维持运转，而企业自身的资产并不能及时转化为现金，因此融资、筹资成为企业现金流的主要来源。

（二）资金回收期较长，流转速度慢

房地产项目的规模较大，动工之前要经过招投标、报批审批手续才能够开始建设，建成之后还需要验收、审查结果合格方可以将其投入市场，由于住房价格与人均收入之间的比率过高，人们在进行住房购买时往往需要经过长时间的考察与观望，使得整个销售过程极为漫长，资金需要所有流程结束后才能收回，周期长，流转速度极慢。

（三）现金流波动较大且时间分布不均

房地产项目在整个建设和销售期间会受到很多因素的影响，例如季节、国家政策、贷款利率、人口水平等等，这就使得房地产销售的情况处于很不稳定的状况之下，资金的回流根据销售情况而定，因此也会出现波动较大，时间分布不均的情况。

（四）资金占用风险大

一旦房地产的项目开始建设，大量的资金就已经被投入使用，[3]不能够撤回或做以调整，资金在使用后不受到企业决策、经济情况、市场变化、国家政策等等因素的影响，如果在建设途中发现项目存在各种问题，资金很可能完全无法回流，导致企业出现经营风险。

（五）现金流量管理工作量大、明细复杂

企业的现金流往来业务较为复杂，因为房地产企业在项目建设与销售时要对接很多外界单位，例如设计院、银行、施工方、监理方、政府、购房者等等，现金流量管理的工作量十分巨大，对现金流动进行记录的原始凭证明细也十分复杂。

四、房地产行业现金流量管理趋势预测

关注点：因势而变，把握增量、突破存量

2017年房地产市场各项数据表明，企业财务负债堆积，压力增大，需要重视防范现金流不足的风险。

据中指研究院统计数据所知，上一年度房地产企业在其主要业务指标（即销售总额和销售面积）中增长幅度全部超过百分之二十大关；与此同时快速提高的还有房地产企业的市场份额，相较2016年度增长了近八个百分点，这表明房地产行业向心力不断增强。

房地产企业资金隐忧较多，布局不合理，隐形风险长期存在，其问题如下：追随式经营策略在此经济形式下弊端较大；对国家政策及地域发展预计不足导致的高价土地储备带来的库存积压风险；市场经济改革不断深化压低杠杆也将造成房地产企业资产缩水现象频发。

《中国房地产百强企业十五年发展报告》中给出房地产企业的预测结果。报告认为，在接下来的三至五年的时间范围内，国内地产行业向心力快速增强，也就意味着优质企业驱赶劣质企业的战争在地产行业打响，随着地产企业数量的减少，大型巨型产企业成为房地产市场主要成员，企业合并整合成为未来发展趋势，企业资本成为竞争的有力砝码。[4]新项目的开发速度将放缓，企业重点集中在存量市场上，现存住房的交易成为新的市场开发点与利益增长点，同时，房地产行业政策的不断出台也意味着房地产企业不能将目光仅仅停留在出售这一业务上，而应更多的揣摩政策走向，开发租赁业务，实现多元化发展，深化房地产资产证券化进程。