王盛

摘 要：低碳环保是当今时代的发展理念，也是房地产发展的需要。本人长期从事房地产住宅的装修，对装修等各个环节存在的问题，有自己的理解，并对装修工作中存在的问题，有自己的处理办法，现总结出来，为促进全装修住宅产业链，为同行精装修业务提供智力支持，特总结如下，以期促进大连市精装修住宅的质量提高。

关键词：全装修；住宅；问题；对策

1 前言

住宅实现全装修是住宅产业化的必然要求，无论是对节能减排、低碳经济，住宅建设模式的产业化转型，还是对购房者消费观念的引导，全装修都承担了住宅建设的重要角色。住宅全装修可以有效减少装修对环境的污染，以及对资源的浪费。

2 全装修住宅推广面临的问题

据沈阳建筑大学和辽宁省房地产行业协会近期组织的一次关于“全装修住宅问卷调查”显示，有78.72%的被调查者愿意并且希望购买全装修住宅，但却不敢购买。

2.1 购房者对全装修住宅的认识

第一，全装修住宅的质量问题。据部分消费者反映，全装修住宅装修材料名不副实，质量问题较多，并且出现问题后开发商以不是责任方或是保修期已过为由加以推脱，问题难以解决。这很大程度上是因为目前我国关于建筑产品的质量要求及交付使用条件绝大部分都是针对清水住宅，对全装修住宅中的装修材料这一领域鲜有涉及，这就给了一些开发商可乘之机，故意将装修材料以次充好或者对材料采购把关不严。第二，开发商有意放大全装修住宅的材料成本，导致全装修住宅价格太高。绝大部分购房者认为全装修住宅与清水住宅之间的溢价太高。目前房地产市场上全装修住宅楼盘每平方米的售价基本都要比清水房高出1000元以上，而据调查，绝大多数购房者能够接受的溢价为500～800元左右，且不能确定高出的价格是否物有所值。对此，大部分购房者的态度是消极的。第三，全装修住宅无法满足个性化的需求。对于相当一部分消费者来说，他们希望能按照自己的意愿对房屋进行装修，但是，目前辽宁省内在建的大多数全装修住宅项目都采用不超过两种的菜单式装修标准，很难满足消费者的个性化需求，這对于推行全装修住宅无疑是一大障碍。第四，无形中增加了税费。我国目前的契税制度规定，购房者所缴纳的契税金额是以房屋成交价格为基准乘以相对应的税率。全装修住宅的总价一般要比清水住宅高出10%-20%左右，这就意味着全装修住宅与清水住宅之间的价差所产生的税金也由购房者来承担，在无形中增加了购房者的税赋压力。

2.2 开发商对全装修住宅的认识

第一，开发全装修住宅资金占用多，开发周期长，装修技术要求高，施工管理复杂。全装修住宅的装修设计工作不是简单的在清水住宅的基础上进行简单的装修，而是全面提供整套家居解决方案，装修设计工作在住宅设计的前期就开始介入，与住宅的土建安装设计工作是同时进行的，即一体化设计，这也意味着从侧面增加了房地产开发商的工作力度。此外，开发商还得协调好主体施工进度和装修施工进度之间的搭接关系。这些都使得开发商不愿涉足全装修住宅。第二，房屋交接困难，后期维保更难。在房屋交接时，购房者可能会对新房某些部位的装修材料产生疑问，与开发商进行交涉。在购房者入住后，还可能在住宅的某些装修部位出现质量问题而向开发商提出索赔。由于装修材料在责任化分上有很大的不确定性，所以在责任鉴定上存在较大困难。这就给开发商参与全装修住宅开发的积极性带来较大影响。第三，众口难调，对成本控制不力。由于不同购房者的购房观念不一样，对房屋追求的品质也不同，这就要求住宅的装修风格多样化，这是住宅产业化全装修住宅的局限性。虽然为了满足广大购房者的不同需求，相应推出了菜单式全装修住宅，但这与住宅产业化是相对立的，因为菜单式装修中不同装修材料的差异性，造成了材料采购的多样性，使得采购成本难以控制。这也为开发商推行全装修住宅带来了较大的阻力。

3 推行精装修住宅的对策

3.1 利用政策支持进行推广，把精装修设计纳入建筑设计

2008 年，在国内房地产市场日渐成熟的情况下，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质[2008]133号），通知要求各地要制定出台相关扶持政策，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。从精装修住宅开发成熟的国内外其他地区也可以看出，住宅产业的发展和革命离不开政府的支持。

结构设计人员应该及早介入建筑的概念设计，设计人员应全方位考虑问题，不仅仅只为自己的设计方面服务，设计应联系整栋房子，从实用，美观，经济，安全、方便施工等各个方面进行考虑。

3.2 把好装修材料的选择关，加强施工工程管理和竣工验收

选用的材料必须能够保证住宅的基本质量要求，符合建筑规范。应该从原有的材料集成，形成部品集成化。由于部品都是经过合理的工艺、先进的设备、严格的检验生产而成，因此不仅可以保证质量，还可以缩短装修工期，减少成本。

必须对施工过程加强管理，保证装修质量，尤其是对隐蔽工程的施工。管理人员可以做好明确的分工、责任到人，一改过去施工现场脏乱差的局面，保证施工井然有序、提高工作效率。同时，要求监理人员加强施工期间的监督，让施工程序化、透明化，严禁与施工单位串通一气，欺骗消费者。

3.3 推行多种模式的精装修住宅

可以对住宅进行简约化装修，将卫生间、地面进行铺装或粉刷，卫生间和厨房的基本设施配备完成，墙面和屋顶用乳胶漆刷白，不进行吊顶。精装修住宅只对上述共性部分进行精装修，对于可以展现个性的部分（如：壁纸、灯具、电器、窗帘、衣柜等）则由业主自由发挥，通过大量的软装饰，来体现居室独特的风格，满足自己的个性化需求。

全装修住宅，从建筑结构到室内装修都由开发商统一管理，实行部件化、批量化生产，并制定了硬性标准。通过一体化的装饰装修，可以节约时间，减小成本。

为了满足业主的个性化和审美需求，可以推行个性化精装修住宅。这种模式的精装修住宅开发起来，还有点困难。不过，确是以后精装修住宅的一种发展趋势。

3.4 解决装修售后服务和行业规范化问题

为了让消费者能够放心的购买精装修住宅，开发商应该健全售后服务制度，事先规定好保修的项目及其期限，或制定相应的赔偿措施。

另外，现在关于精装修住宅的法律法规及合同制度还不够完善，如果能够更好的在大连推行精装修住宅，还需要有关部门制定出本地的技术标准，同时，也期待政府尽快出台相关的政策，以维护业主的合法权益，做到有法可依。

4 结语

总之，要解决精装修住宅的质量难以保证、缺乏个性、成本高、售后服务不健全、开发商积极性不高等问题，需要利用政策支持进行推广，在设计、选材、施工、验收等各个环节加强质量控制，推出多种模式的精装修住宅、解决装修售后服务和行业规范化问题。

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