李笑

摘 要：随着经济的发展及城市交通压力的增大，使得轨道交通在城市综合交通系统中发挥着越来越重要的作用，为缓解城市交通压力作出了重要贡献。而深圳等在轨道交通建设开发走在前面的城市更是进行了综合进行地铁上盖开发的实践，践行“建地铁就是建城市”的理念。地铁上盖住宅物业对地铁行业的经济效益起到重要的意义。文章以地铁上盖住宅精装修出发，分析了地铁上盖住宅精装修的特点及施工质量管理，以提高精装修住宅的施工质量，为购房者提供质量达标的住宅。

关键词：地铁上盖住宅；精装修；质量管理

1 前言

地铁上盖住宅，是指利用地下地铁站交通便利性，在其上方加盖商业和住宅建筑，可以有效形成地铁商圈，优化城市结构。对于如何做好地铁上盖住宅精装修，提高开发商住宅的卖点具有现实意义，以下针对地铁上盖住宅精装修特点以及质量管理进行了探讨。

2 地铁上盖住宅精装修的特点

地铁上盖精装修住宅是未来商品住宅开发的必然趋势，在轨道交通提升出行便利性的同时，通过精装修直接向消费者提供的“成品房”，不但节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，而且规范了装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，提高现场装配化的程度和新技术运用的范围，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分， 体现了集约化大生产的优势，符合住宅产业现代化的发展要求。

精装修对于开发商来说，是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加和制造周期加长，如果出现长时间销售不出的“尾盘”或“死盘”现象，则将形成致命的资金压力和投资风险。另一方面消费者对住宅精装修的认可和接受则需要一个过程，他们担心装修质量的好坏、装修材料的环保与否，另外对于精装修带来的总房款上升等问题还有一定的抵触，所以许多开发商认为精装修可能会不讨好，从而导致住宅精装修在很多地方推进速度较慢。

但是，对于各城市的主导轨道交通建设及上盖物业开发的地铁公司而言，相较普通的房地产开发商，他们具有较强的社会责任感，通过招标引入行业信誉较强的设计及施工单位，此基础上推出消费者满意的精装修住宅产品，自然可以赢得更大的市场。首先，住宅精装修可促进发展商综合素质的整体提高，不但形成住宅产品新的卖点，而且可以深入表达发展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等。

3 精装修住宅的施工质量管理

地铁上盖精装修住宅的施工质量管理是保证产品品质的关键环节，应该在以下方面加以注意，确保施工质量。

3.1 卫生间防水工程

卫生间漏水的地方主要在砖砌管壁、排风道周围，預防措施是在以上阴角处，先用防水材料如堵漏王做成小圆角，做第一遍防水涂料，等干燥后再进行第二遍施工。对有淋水的墙面范围也要进行防水施工，垂直面施工特别要注意，防水涂料应刷满水泥砂浆面的毛孔，防水施工完后，墙面应进行淋水试验，地面进行24小时蓄水试验。

3.2 墙、地面铺装工程

（1）地面砖铺装产生空鼓、拱起现象。地面铺装时由于水泥过期或砂粒粒径过细、过早上人等原因，引起地砖空鼓，地面砖与四周墙体宜留8～10mm的缝隙，以免温度变形引起拱起现象。

（2）墙面裱糊后墙纸出现不平整、色差现象。壁纸一般不宜在水中浸泡，可直接刷浆，裱糊前应对墙面进行扫灰，用灯光检查有无突出小颗粒和小凹陷，并进行修补，刷封闭清漆，墙纸上墙后，要用塑料扣板和小铁滚筒来回进行赶压，防止气泡产生，整幅墙纸贴好后要在正常光线下及时检查有无色差现象。

（3）地板铺设后起拱、走动有响声现象。实木地板进场时应严格检查木材含水率，含水率应小于我国各地区的平衡含水率，潮湿下雨天气不宜铺设地板。木地板较常采用的有实木地板和实木复合地板，实木复合地板因有三层实木交错层压而形成，表层为优质木材，既有普通实木地板的特点，又有效地调整了木材之间的内应力，不易翘曲开裂。地板铺设的方法也要谨慎采用，双企口地板依靠企口咬力连接，不采用铺钉方法，墙四周用小弹簧顶撑，此方法解决了地板热胀冷缩引起的变形问题，但由于木地板与木楞之间连接不牢固，人在板面上走动，容易产生吱吱的响声，影响铺设效果，所以宜采用铺钉法施工，木地板与墙之间应留有8mm～10mm的缝隙。

3.3 吊顶工程

吊顶在住宅装修中使用部位较少，一般仅有客厅、走廊局部石膏板顶和厨、卫集成铝扣板顶。吊顶的质量较好控制。但要注意：石膏板接触处、墙边应留有10mm缝，自攻螺丝宜采用不锈钢螺丝，螺钉头宜略埋入板面，木龙骨应二遍涂刷防火涂料。

3.4 涂装工程

涂装工程在住宅装修中投诉较多的问题是墙面裂缝、乳胶漆起皮，针对上述问题，在施工前要对基层进行检查处理，铲除浮浆、浮灰，用建筑胶水滚涂一遍。如原墙面已批白水泥，因质量较难检查，为确保质量应铲除，然后检查墙面、顶面的裂缝情况，如裂缝较小，一般在0.5mm以下，可使用专用弹性腻子填缝，再用牛皮纸贴缝处理，如裂缝较大，应把粉刷层凿除，贴钢丝网重新粉刷处理，处理好裂缝后，最好墙面满贴一层纤维网格布，以防止裂缝的产生。基础处理好后，用腻子粉时应严格选材，强度不达标准不得使用，以免批灰层本身出现裂缝，现场简便的检验方法：用手指用力磨擦墙面，如掉灰较少，即强度达到要求。批灰层应在完全干燥后打磨扫灰，检查平整后，选择气候干燥的天气滚涂乳胶漆，间隙时间不宜超过三至四天，乳胶漆应上三遍，第一遍为抗碱底漆，面漆宜采用弹性乳胶漆，以增加漆面抗裂缝的能力，每上一遍均要等前一遍干燥，施工现场环境温度宜在5℃～35℃之间，并应注意通风。

3.5 门窗工程和厨柜等细部工程

门及门窗套现一般均采用厂家成品安装，现场除检验出厂合格证外主要检查门、门套的平整度、木皮和油漆的施工质量，木门到现场后平卧堆放，严禁侧向靠墙，以防木门弯曲变形。厨柜在装修投资中占的比重也较大，应选择质量有保证的厨柜厂家进行制作安装，台面板下应加铺一层平板，防止台面板空铺受力后引起裂缝及断裂，因厨房湿气较大，五金件应选用合格的不锈钢配件。

4 结语

“建地铁就是建城市”理念已经在轨道交通行业获得了较为普遍的认可，越来越多的地铁上盖型精装修住宅将成为商品住宅市场的主导力量，随着住宅开发的工业化标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展，消费者参与度越来越高。以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修，进行统一的完全精装修，将是开发商选择的主要模式。因此，设计师和开发商的审美能力成为核心竞争力，审美标准、审美素质超越消费者但又被消费者所理解，是消费者对精装修感到满意的关键所在。

参考文献：

[1] 韩晓晶.地铁上盖物业设计探讨[J].山西建筑，2011（24）：114～115.

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[3] 王志永.精装修住宅的特点及施工质量控制浅析[J].科技资讯，2009（15）.