徐静波

到过日本的朋友往往发现，日本的建筑物都很“新”。秘密只有一个，那就是日本恪守建筑物维修保养之道。

东京有家著名的房产中介与管理公司叫“暖灯”，老板是华人，生在桂林，叫桂小川，我和他吃饭，聊起了这个话题。他说，一个精致漂亮的女人一定善于保养，房子也一样、建造完成后，外墙经过若干年一定会出现劣化，下水道使用几年一定堵塞。这就需要定期维修。

日本有项制度，买了公寓就要缴纳一笔维修基金，一般三室一厅的房子要缴约合10万元人民币的钱，每月再缴相当于一两千元人民币的物业修缮管理费。开发商卖楼时也要缴维修基金，且必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。这笔钱由业主和物业公司共同管理。

公寓楼建成后，物业公司和业委会一起制定50年维修计划，什么时候修屋顶，什么时候修外墙，都清清楚楚写明，印成册子，业主人手一份。下水道一年必须全部疏通一次，外墙10年全部翻新，完全按计划进行预防性修理。

日本社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃事件。小区都是开放式的，只是大楼的大门有管理员或有门锁安保系统。物业公司将主要财力和精力投入到大楼日常管理中，如清扫楼道、清理垃圾、擦洗门窗与楼梯扶手等。一般一栋10层楼的公寓就一个管理人员，且多数为退休后重新工作的老人或家庭主妇。物业公司平时只做一般性的巡查，定期维修时才会有专人上门联系服务。从事公寓楼管理工作的人必须考取国家资格证书——公寓管理士，高档小区物业公司才会设一个办公室，派几名工作人员管理。……