黄华琴　郭梦珂　罗木兰　郑书航　汪瑞

摘要：“互联网+物业”是物业领域新崛起的一种智慧管理模式，也是时代发展的必然趋势。首先，高校智慧物业的提出和校园后勤现状进行透彻分析，通过实地考察调研福州大学城，问卷调查发放及问卷筛选录入，数据统计分析比较得出高校智慧物业是在管理模式及软硬件设施进行系统升级后不同于传统物业管理和校园后勤的一种新兴物业管理概念。其次，在大数据时代下，结合云计算及物联网最新的技术手段，高校物业服务管理实现智能化，对师生教、习生活实现便捷化，同时还可以实现福州大学城内各高校物业资源的智慧共享，加强不同高校间的交流和联系。最后，通过微信公众号等平台保证用户信息需求和需求的响应性两者实时动态同步获取，从中得到高校智慧物业服务的智能化系统的独特模式和服务模块，从而形成的高校智慧物业服务管理。

关键词：高校智慧物业；高校后勤；大数据；智慧共享；微信公众号平台

当下网络科技迅速发展，“便捷化”，“智能化”也开始风靡全球，逐步进入各个领域。高校智慧物业管理成为一种主流。提到校园物业，相信每一位学生首要萌生的定是校园后勤，但是现阶段并没有多少高校能够真正的实现校园智能化，虽然校园后勤可以做到科学管理，但在服务管理智能、便捷化还有一定的进步空间。而“高校智慧物业管理”不仅可以有序，快捷地安排解决师生问题（尤其生活方面），而且通过高校智慧物业还可以将一定区域各个高校紧密联系，实现智慧物业管理资源信息共享。

一、高校智慧物业的概要

（一）高校智慧物业的定义

高校智慧物业是通过对数据的分析，通过微信公众号等平台实时反映出师生的需求并作出正确的反馈。充分发挥大数据、物联网的优势从中实现资源信息共享，实现最大便捷化。智慧物业管理系统指充分借助互联网、物联网技术形成基于海量信息和智能处理的新的生活方式、产业发展和社会管理等模式，面向未来构建全新的社区物业形态。

高校智慧物业的定位，就是秉承以人为本的服务理念，凭借智能化的管理模式和方法，始终坚持“服务为主、管理为辅；协同学校教育、老师教学、学生学习的有机结合”的根本宗旨，为校园师生不断提供优质、高效、便捷、全方位的服务。全面营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好的校园环境，让学生满意，让教师满意，让学校满意。

（二）高校智慧物业的特点

高校后勤集团管理手段的改进和更新，是智慧校园重要的构成要素，与校园能耗的有效利用息息相关。创新管理方法，达到能源的高效利用、有效风控、精确测算，以及通过管理延伸的能耗增值服务等亟待解决的问题。通过对计算机技术、网络技术、安全技术、智能计量终端技术有效的资源整合，运用物联网、大数据、云计算等前端的数据分析思维，将高校后勤管理由传统的信息化自动管理系统逐步转型为能源管理的智慧化系统，以此来实现上述对能源管理的更高要求。

对高校后勤集团能耗管理的现状、能源管理智慧化的系统设计、智慧化的應用实例和新技术环境下的发展趋势进行了逐一的论述，实现智慧校园物业，为学生提供更好的服务。

二、校园后勤与高校智慧物业

（一）校园后勤

随着物质生活水平的提高，校园后勤的服务对象的范围和层次也在不断加深。大学生作为校园后勤服务对象的主体，对校园后勤要求的程度不断提高。学校后勤管理服务的对象是广大师生，服务对象的满意程度真实的反映着服务的质量和效益。因此学校后勤管理应把提高师生的满意度作为我们后勤管理不断追求的目标。同教学工作一样，学校的总务后勤也需要充满智慧和艺术，高水平的学校后勤管理不但可以节约办学资源提高办学效益，更能提高师生的满意率，而且也是服务育人的重要组成部分。先进的高水平的后勤管理是学校高品位发展的风向标和对外形象。

由图1可知，校园后勤的服务管理主要集中在绿化修剪、宿舍卫生打扫、楼管和保安值班室、保修大厅。因此可以得出校园后勤与传统物业一样，是一种粗放式的管理，其物业服务停留在“四保”，很少涉及满足广大师生需求的特约服务。

由图2可知，学生普遍认为吃饭问题、购买生活用品和宿舍维修服务室造成他们生活不便的关键因素，反映校园后勤服务管理的局限性和认识度低。

由图3知，当下福州大学城内的智能物业集中停留在一卡通消费和门禁系统两块，缺乏智能技术注入和创新服务模式的发展，因此校园后勤服务质量的逐年退化和广大师生的埋怨不断也在上升，形成一个不流动的循环。

校园后勤室高校物业最切实的体现，和传统物业管理普遍相似，都局限于一些安保楼管、绿化卫生、教学区生活区设施设备维修和食堂管理，极其少设及智能高效物业服务管理模块。因此，校园后勤的弊端也明显可见。

（1）管理浮于表面，停留在以往的管理层次和制度层面，缺乏具体的管理方法和手段的研究针对性，操作性不强。

（2）管理的组织架构和职能定位不够清晰合理，管理层次的复杂性、交叉部位和结合部位，造成你打我不敲，管理效率低下。校园后期仍然运行的是直线职能制这种组织结构形式，并且是从属于学校的领导，没有自身独立的组织机构体系。难以形成因地制宜、各具特色的后勤管理结构形式，造成后勤管理结构形式与职能定位内容的不协调。

（3）管理理念上满足于“差不多、过得去”，运未达到精确量化和规范的要求，职能高效便捷就更提不上。

（4）导向机制不健全，学校不够重视。师生对于校园物业总是一棒子敲定，对于其提供的服务一直以来都停留在“无所谓，反正都是这样”的表层现象。

（5）校园后勤管理体制落后不健全，尤其是咨询体制和监督反馈体制。长期以来，校园后勤管理缺乏应有的咨询机构，以提供政策咨询等服务。即使有的高校后勤部门设立厂咨询机构，其代表性也不是很广泛，不能充分行使咨询职能，其咨询的任务一般是由有关的职能部门给分管的校领导出主意而完成的。这种做法不利于高校后勤管理内部决策的民主化与科学化，也不利于调动大多数后勤职工的积极性。更不利于他们创造性地去关注高校后勤的发展并献计献策。我国高校后勤一般只有决策制、执行体制，没有专门的监督反馈体制，以致出现了决策者多、执行者少、监督与反馈者无的怪现象。

（二）高校智慧物业

随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，科教兴国、人才强国战略的实施，高等教育改革与发展已驶入快车道。这就要求高校后勤必须从根本上解决计划经济体制下产生的落后的管理体制和运行机制与市场经济新体制和日益发展的高等教育需要之间的矛盾。为了解决这一矛盾，中央明确提出：“高等学校后勤服务工作的改革，对于保证教育改革的顺利进行极为重要，改革的方向是实行社会化。”高校智慧物业是校园后勤社会化的必经之路。

校园后勤服务和高校智慧物业之间有着千丝万缕的联系，之所以这么说，是因为高校智慧物业是传统的校园后勤一步步蜕变升级而来。最初的校园后勤管理服务以传统的管理模式，高校自行组织人员分派管理，主要针对学生进行食宿管理和基本设施服务，管理人员特点分散、平面化、低专业。之后随着服务的深入，校园后勤服务一改以往只是服务学校各种硬件设施的常态，校园后勤开始立足师生，在网络上建立服务平台。各高校采用师生教学一教务处管理；师生生活服务一校园后勤处管理。建立网上管理平台对师生进行系统化管理，但是因缺少专业管理人才，导致系统反应慢，师生问题很难及时解决。而在这个时候得益于这个契机，高校物业应运而生。高校物业是高校委托高校后勤服务组织，对高校房屋建筑、公用设施设备和相关场地等进行维修、养护、管理；维护教学区和生活区的环境卫生、绿化和秩序；为高校职工和学生提供生活保障、权利与义务的衡量标准；从而稳中求进，促进教学科研和工作的发展。正如谚语“学习如逆水行舟，不进则退”。

高校物业的发展也是如此，日新月异不断发展的社会也催生着高校师生日益多样化现代化的需求，如果此时再继续保持传统高校物业的管理模式，势必会被“能载舟亦能覆舟”的服务对象所淘汰。于是，高校智慧物业兴起了。高校智慧物业采用“互联网+”的模式对教室、教学科研用房、公共设施及场地、食堂、学生公寓、教工宿舍等进行规范化、系统化、专业化、智能化、社会化、的高效智能服务；同时对于师生提供新时代新服务，高校智慧物业紧密联系师生生活、除了基本的生活性服务还提供国家社会企业发展、个人职业生涯规划、高校资源共享、教学信息、师生休闲娱乐方向、实习兼职等特约服务。我们旨在建设平安校园、绿色校园、高效校园、智能校园，在福州大学生各高校建立联系，实现资源共享与创新，为广大师生提供一个紧跟时代发展的高灵活、高效能、高智能的服务。高校智慧物业的前世今生告诉我们，有创新才有突破，听声音才走得对路，而这些，也会支撑着高校智慧物业，在之后的社会发展趋势下，创生出更为合理、高效、人性化的管理模式。

1.高校智慧物业的原则

总的原则：既要适应大学教育、教学工作、大学生学习知识的特点，把社会效益、师生利益、长远利益摆在首位；又要引入公平公正公开竞争机制，提高工程质量、服务质量和整体效益，口形成一条综合性强的连锁服务。

（1）坚持为教学科研工作和广大师生服务的正确方向。高校智慧物业是为教学教育提供帮助的能手，我们认真研究校园物业给学校发展带来的变化；给老师的教学带来的变化；学生的学习方式和生活方式带来的变化。积极探索思想政治教育、管理工作和智能服务进入校园。

（2）坚持以服务为主，高校智能管理的服务理念。服务是物业的本质特点。作为专业的高校智慧物业，坚持以为广大师生体验高校智慧物业服务之美好为宗旨，不断加强物业服务的时代理念。

（3）坚持高校智慧物业服务的非企业性。高校智慧物业有别于社会的物业公司，他不是简单以谋取利益最大化为根本目的，而是以服务为主。对于大学教育这本就是非营利的性质，高校智慧物业作为服务于大学教育的平台，应该以实现高效、智慧服务、微利管理为根本目的。

（4）坚持服务的综合性和连锁性发展。高校智慧物业是集各模块服务于一体的综合性服务。这种综合性服务的内容通常又是相互联系、相互补充的。物业服务在时间、空间及形式上是不断地由某一种服务消费引发出另一张服务消费。

（5）坚持高校智慧物业的与高校的平等关系是发展的重要保障。高校智慧物业与高校之间的联系方式是经济的、契约的联系，而不是传统的领导与被领导、管理与被管理的行政隶属关系。它们虽然脱胎于高校、依附于高校、服务于高校，但并不隶属于高校，而是与高校具有同等法律地位。

2.高校智慧物业发展的重点及难点

（1）校园文化的建设。高效智慧物业新就新在要接触到传统物业所没有涉及到的区域，我把以前传统物业避而不谈的模块挖掘出来使其透明化、专业化。建设校园文化模块在传统物业中并没有，而在新概念高校智慧物业中怎么样提现，具体怎么开展与实施都是没有案例可以借鉴，必须完全靠拓新。而且这是与学校、教师、学生三者都紧密相关的，牵扯方面又大，内容复杂繁琐，所以这是高校智慧物业发展首当其冲的一重难点。

（2）高效节能又高质量。鱼和熊掌不可兼得？在环保意识深入人心的绿色时代，在确保高质量的物业服务的同时，还必须想方设法地節约资源、提高服务效果。这个服务意识在外企商务楼物业服务企业中慢慢成为主流，而高效物业能否更进一步把这种意识外化为切实的服务模式呢？这是高校智慧物业发展的一个挑战，更是一个大步跨越的机遇。

（3）高校智慧物业的“智慧”亮点体现在在高校物业中加入“互联网。目前已知的“互联网+”在物业服务当中的运用有门禁识别系统、物流服务、设施报修与垃圾回收等，未来能不能使“互联网+”在高校物业服务中提现地更淋漓尽致，也是高校物业服务发展令人值得期待和思考的方向。

（4）专业人才培养孵化。物业管理行业作为新时代创新创业背景下刚起步发展起来的第三产业，其发展前景是朝阳蓬勃的。诚然，前期市场的低门槛、劣口碑；行业系统化、智能化发展的年轻度；高等教育发展的限度；大学生自身的选择；这写一系列的因素都导致高校智能物业发展的障碍和专业人才培养的难度。毕竟，世界的发展属于年轻的一代，世界的进步属于人才的创造和领导。

3.高校智慧物业的发展趋势

（1）智能网联一平台共享。作为国内最早涉猎高效智慧物业管理的知名物业企业，正大物业集团表示，新大正物业高效智慧物业建设的管理部标准主要体现在：岗位工作标准化，工作流程标准化，表单表格标准化，劳动绩效标准化。概括来讲，即两个基层一个服务一专业化集成：智慧高校物业建设有利于专业资源集中，未来各专业资源通过智慧物业平台进行统一调配。产业链集成：集成围绕高校物业管理的供应链单位，对供应链资源进行平台化整合，加强高校物业主体话语权。触手可达的服务：为服务主体提供方便快捷的获取服务渠道。

（2）智慧回收一校园智慧物业利。现今在校师生人数众多，致使保洁工作人员工作量巨大，加之有个别学生个人素养不高，垃圾落地现象频发，故高校物业的保洁很难做到高效、人过之处纤尘不染。如果用一种既能减少物业管理公司工作量，又能引导学生爱护已有的整洁校园环境的管理方法，保洁工作岂不事半功倍？在这一点上，山东点服软件有限公司的表现可圈可点山东点服软件有限公司的表现可圈可点。他针对校园垃圾清理环节研发了一款新型垃圾回收产品——点点回收。点点回收是一个智能回收箱，包括磁卡识别，条码打印，重量监测，箱满报警，无线通讯，触屏操作等六大功能。用户通过手机微信扫描器上的二维码，或者通过刷磁卡的方式即可登录点点回收系统。登录系统后，选择废品类别，比如塑料瓶，玻璃瓶，废纸箱的。系统会自动打印一个条形码。条形码打印出来后要贴在废品上。通过智能回收箱的扫码后回收箱才会打开，这个时候就可以把废品放进箱子里面了。而且根据废品的不同类别。显示屏上会根据废品收购的单价计算出总金额。后期在高校物业服务企业的员工进行分拣认证之后，这些金额就会变成学生微信账户上的一笔收入。不得不说这个方式很新奇也很有吸引力。相较于传统的上门回收垃圾或者倡导学生垃圾带下楼，不乱丢垃圾。这种模式既提高了废品回收率，也能够通过这些一点点的回收为物业服务企业省下卫生清洁的开销、为学生乃至学校带来一点点价值。

（3）高效物流一学生兼职平台。快递行业日益发展、渐趋于完善的今天，让高效物流更智慧。易递智能科技有限公司在考虑了开设独立快递门面、用小推车或者货车配送、堆地摊等方法后，提出了一种高效快递终端配送一站式解决方案：与小区内设取件柜相似，即在高校建立了一个像ATM机一样二十四小时自助营业的取件区。在这里有严密的监控，不用担心快递会被错领，偷领。而且这里还配有一个人工区域，人工区域的工作主要是处理一些大件、寄件，还有一些需要收费的快件。而这些需要人工的区域变相的为高校学生提供了一些兼职的岗位，在方便学生寄件的同时，还能让学生不出校门就有一个自我锻炼的平台。一举两得。

（4）新服务传递系统一双向发展。服务传递系统是指服务主体与服务提供方之间建立联系的组织，侧重于服务提供方的内部组织安排，即通过合适的组织安排、管理协调、及时服务，结合员工的自身和实践情况为服务主体提供精准到位的服务。近两年高校校园的师生需求呈动态上升，特别是在公寓、就餐和快递的上门、公寓维修建设上发生了突破性的进展。目前，各高校利用校园物业服务项目低成本、低风险、高信用、高回报的特点，在资金市场上形成相对的价格优势，通过价格杠杆的调节作用，吸引社会资金流入高校物业服务领域，彻底转变传统的单一依靠国家拨款办后勤的“供给制”模式，实现后勤服务投资主体的多元化和后勤服务资源配置的集约控制和重点把握。不管是“数字社区”还是物业服务集成商及其集成服务模式都是一种新型的服务系统创新。对于高校智慧物业，采用承上启下的物业服务管理模式，以高校智慧物业为载体，在师生之间提供一种双箭头的传递系统。

（5）物业服务一社会化。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，科教兴国、人才强国战略的实施，高等教育改革与发展已驶入快车道。这就要求高校后勤必须从根本上解决计划经济体制下产生的落后的管理体制和运行机制与市场经济新体制和日益发展的高等教育需要之间的矛盾。为了解决这一矛盾，中央明确提出：“高等学校后勤服务工作的改革，对于保证教育改革的顺利进行极为重要，改革的方向是实行社会化。”高校智慧物业是校园后勤社会化的必经之路。

高校智慧物业是基于校园后勤的基础上提出发展的；校园后勤作为高校智慧物业服务的一个重要组成部分。高校智慧物业是新形势下，借助互联网工具，在智能电商手机的发展下形成的在一种在特定区域内，针对某一特殊全体，进行智能专业高效的服务，致力建设平安、绿色、共享、集约、文明、便捷和智能的校园。二者最本质的区别在于“互联网+”和“专业人才培养计划”的参与和应用。

三、高校智慧物业：新媒体平台的服务创新

（一）高校智慧物业的新型独特模式

校园物业是物业行业的一个新领域的跨越，大学生作为一种特殊的社会群体，有一定的经济能力，其思想较为成熟，生活学习及工作兼职历练的需求层出不求。高效智慧物业具有网络化、数据化、系统化、便捷化、高效化、智能化的特点。为此，我们以一个新的模式来服务智能管理校园物业：

大学生，作为高校智慧物业的关键主体。他是高校智慧物业的服务对象，尤其生活在高速发展的新时代中国，大学生的生活学习工作需求层出不求，现有的校园后勤已不能满嘴他们，高校智慧物业作为智能、高效的线上线下平台场所，可以科学系统的解决大学生的需求和问题。

教职工，仅次于大学生活跃与高校校园，作为高校智慧物业的次主体。对于教学教研和生活也有着各种各样的需求，需要一把能手为他们减轻负担，高校智慧物业集教学信息与生活服务与一处，提供便捷和称心服务。

高校领导，作为高校智慧物业的检查督导，定期不定期巡查，保障高校智慧物业的作业实施和服务质量。

各高校，作为高校智慧物业的共享商，是其组成的重要部分。高校提供广大师生的教务信息和密切联系师生的近源，产生重要意义。

工作人员，通过招聘大学生兼职，经过理论培训和企业实训形成工作人员，在提供校园物业服务同时孵化大学生物业管理专业人才。

物业服务企业，作为高校智慧物业的合作伙伴。为高校智慧物业提供技术和经费支持，我们为其培养对口大学生，两者实现互利共赢。

高校智慧物业，既有社区的业主委员会的功能也保留了商业物业管理的智能科学和制度化，同时还白带校园物业的特色和创新点。

（二）高校智慧物业的服务模块

高校智慧物业采用模块服务管理，模块是平台功能的单元，是源码和数据的集合体。模块管理是整个平台中框架功能体现的核心。整个平台内的各个工作实施运作都是通过模块服务管理进行配置的，实现大学生学习生活信息、教职工教学生活信息服务的动态运行，做到智能便捷专业服务。

（三）手机微信公众号平臺线上线下服务创新

结合互联网时代的发展和当代大学生的生活方式，以手机微信公众号建立平台，从微信公众号的注册到后台的各种信息录入，形成一个线上服务系统；从人才招聘培训到高校智慧物业可预见问题分析和不可预见风险模拟测试评估完毕，形成一个线下服务管理后台；最终，线上线下服务跟进，形成高校智慧物业服务管理框架。

四、总结

许多创新创业理念和灵感往往都来自身边，我们所需要的是一双发现美的眼睛和一颗永不言弃的初心。“高校智慧物业”想法的构建是我们洞察高校校园生活，了解大学生生活学习娱乐和老师教学生活的需求层次、比较住宅、商业等物业服务管理和学习智慧社区即“社区O2O”。

我们“高校智慧物业初探——以福州大学城为例”的突出特点为“高校智慧物业”的校园新领域和各高校大学生和在校老师的新市场群，其创新点是引用“互联网+”等智能新应用和大学生创新创业思维模式的搭建。校园后勤管理和高校智慧物业服务管理是递进的过程，高校智慧物业是校园后勤的发展体和未来式，随着知识时代的到来，人类的欲求矛盾越来越明显，网络智能化和高效便捷化是解决矛盾体的重要手段。

高校智慧物业，带给高校便捷，由一到链的形成资源共享体；服务广大师生，由块到带的构建智慧物业服务管理。