钟 韵

(福建师范大学 经济学院，福建 福州，350117)

随着城镇化的逐步推进，与之紧密相连的房地产业发展也引发了众多关注，厘清二者之间的内在逻辑和一般规律是研究城镇化背景下房地产业发展的理论基础。近年来福建省房地产市场总体保持稳定,但在新型城镇化建设的进程中，存在诸多问题。为了使福建省房地产业跟上新型城镇化发展的步伐,必须从各方面对房地产业进行坚定不移地调控。

一、城镇化与房地产业发展的内在逻辑和一般规律

(一)城镇化发展的一般规律

尽管世界各国的城镇化实施路径各有不同，但总体上看，发达国家的城镇化进程基本都有一个大致相同的过程，即初级阶段城镇化率低于30%，加速阶段城镇化率介于30%～70%区间，成熟阶段城镇化率超过70%，这个类似正弦波的过程也被称为“纳瑟姆曲线”。比如，美国初级阶段的城镇化率是年均提高0.4个百分点，加速阶段是0.57个百分点，成熟阶段是0.21个百分点；日本初级阶段的城镇化率是年均提高0.97个百分点，加速阶段是2个百分点，成熟阶段是0.48个百分点；韩国初级阶段的城镇化率是年均提高0.92个百分点，加速阶段是1.59个百分点，成熟阶段是0.56个百分点[1]。

(二)城镇化与房地产业发展息息相关

从城镇化的发展路径来看，城镇化分为人口城镇化和土地城镇化。人口城镇化是农村人口转为城市人口的过程，也就是人的城镇化。人口城镇化又分为人口的主动城镇化和被动城镇化。人口主动城镇化是指人口有目的地由农村向城市转移，由小城市向大城市转移，这种人口转移产生的住房需求主要表现为租房和购房两方面；……