林玉

一、前言

《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”《物权法》第28条至30条分别规定了因法律文书、征收导致的物权变动，因继承或者受遗赠导致的物权变动，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权。

二、物权法第31条的法律效果

“未经登记，不发生物权效力”是《物权法》第31条的核心内容，其“不发生物权效力”的描述与国外立法例大不相同，国外大多数规定为禁止性规定，如前述《瑞士民法典》规定的“非登记不得处分土地”，《韩国民法典》之规定“未经登记，不得处分”。与之相比，我认为我国《物权法》之规定更为精妙。通过对《物权法》第31条的详细阐析，可以看出该条款是为了贯彻和实现《物权法》第1条所述之“明确物的归属，发挥物的作用，保护权利人的物权”的立法目的，权利人根据《物权法》第28条至30条规定取得物权，权利人拥有绝对而完整的物权效力，其中当然包括处分权能，不应该再存有任何瑕疵和限制。例如在基于法律文书取得不动产物权情况中，依照類似“未经登记，不得处分”的制度，权利人若想处分其物权，不仅要提供据以取得物权的法律文书，同时还要证明自己已对该物权进行了登记，变相减弱了法律文书的效力，使得交易过程变得繁琐，而依我国物权法规定，法律文书一经生效，权利人即取得物权，也依法享有处分的权利，不必再对登记予以审查，至于未经登记的处分不发生物权效力，可由处分人与相对人依据债法解决。

我国对基于合同的物权变动采取了物权变动结果与其原因行为的区分原则，“不发生物权效力”可以理解为承认了该处分的债权效力，基于该不动产的交易合同依法有效，但若想履行合同内容，则需权利人积极的完成产权登记，否则便要因履行不能而承担违约责任，从而在保护权利人取得的物权同时，引导权利人积极进行登记，使不动产登记得以连贯。

三、物权法第31条的相关问题

（一）物权法第31条与善意取得

在实务中，《物权法》第31条常伴有善意取得的诉讼请求，具体可分为两种情况：一是买受人取信于法院裁判文书、继承关系等，依据《物权法》第29条至第31条的规定而相信出卖人即是所有权人，因而与其发生交易，这种情况下因出卖人即为所有权人，并非无权处分，因而不适用善意取得制度，此时不动产交易因《物权法》第31条限制而不发生物权变动效力；另一情况便是不动产虽登记在出卖人名下，但该不动产物权实际已依据《物权法》第28条至第31条转移于其他人，买受人取信于不动产登记薄与出卖人进行交易，此时若买受人为善意并支付合理对价完成交付，满足善意取得制度的其他构成要件，便可取得该不动产物权。

（二）处分行为之后的登记

在实务中，权利人在处分行为之后才对标的不动产物权进行权属登记的时候常有发生，此时该处分行为是否能够发生物权变动效力，我国《物权法》没有给出明确的规定。既然当事人双方之间的处分行为合法有效，双方便存在债权债务关系，出卖人有义务协助买受人取得标的不动产物权，并且《物权法》第31条的主要目的在于贯彻不动产的登记，没有阻止权利人对不动产的处分的意图，因而我认为出卖人在作出处分行为之后，再对该不动产进行登记，该处分行为可以发生物权变动的效力。

四、结语

《物权法》第31条规定中共涉及三类当事人：原权利人A，依据《物权法》第28条至第30条取得不动产物权的现权利人B，欲从现权利人B处接受物权的新权利人C。现权利人B通过原始取得或从原权利人A处继受取得标的物权，依法生效，成为标的物的所有权人，享受占有使用收益处分的完整权能。但当现权利人B欲将该物权处分给新权利人C时，如若未对该物权进行登记，则该处分行为虽然有效，却不能发生物权变动的效力，新权利人C便不能够取得标的物权，无法成为该物权的权利人。

该条款衔接了非基于法律行为的物权变动与基于法律行为的物权变动，将我国物权变动模式所贯彻的公示要件主义之例外情形引回到公示原则之中，就非基于法律行为发生的不动产物权变动，法律对权利人的处分行为并不禁止，权利人有权进行处分并且处分行为合法有效，但涉及到第三人的交易安全利益时，出于维护市场交易秩序的目的，要求权利人必须登记才可发生物权变动效力，引导权利人积极登记，使登记与实质能够趋于统一。因此在实际交易中，个人或企业依照《物权法》第28条至第31条规定取得不动产所有权的，应尽早进行权属登记，以保障该所有权可顺利的实现处分结果。而作为买受人，在接手该种不动产物权时，亦应对标的不动产登记情况积极审查，以确保自己可以顺利取得该不动产的所有权，避免不必要的诉讼纠纷。

（作者单位：烟台大学）