田晓卫

摘要：住房问题历来是关乎国计民生、社会稳定的基本问题。为了更好地解决中、低收入居民的住房问题，近几年，国家加大了对保障房的投入与建设力度，力争做到“应保尽保”。本文通过对小城市保障性住房和商品房的分析研究，提出解决公租房紧缺和商品房库存积压若干问题的建议。

关键词：保障性住房；小城市；建水

【引言】

建水县是云南省东南部的一座古老城市，全县人口53万，2016年GDP137亿元。建水县从2006年开始建设公共租赁住房到2016年底共开工建设公租房7840套，公租房覆盖率达10%，再加上棚户区改造、地震安居房等保障性住房，建水县保障性住房覆盖率已经达到了“十二五”末保障性住房覆盖率20%的目标。于此同时建水2016年底商品房库存近3800套，因此研究保障性住房与商品房协调发展问题不僅仅是经济问题，更是迫在眉睫的社会问题和建水稳定发展的需求。

一、保障房建设的现状

建水县2006-2015年共新建公租房7840套，目前已建成并分配入住6004套，剩余1836套正进行主体建设。公租房建设已达到建水县十四个乡镇全覆盖。建水城市规划去范围内共建成保障房小区6个，分别为：民生园小区（288套）、象水小区（600套）、惠泽园小区（1040套）、颐泽居小区（1463套）、恒璟佳苑小区（69套）、青山路异地安置公租房（619套）。总建筑面积约21万平方米，可解决约1.5万人住房困难问题。

二、房地产市场存在长期的供需矛盾

（一）城镇化的加快发展将极大增加对住房的首次需求

建水作为红河州的人口大县，城区建成区面积19平方公里、城镇化率46%较我国平均城镇化率58%，我县仍远远低于全国平均水平，还有很大提升空间。大量的农村进城务工人员将成为住房需求的刚需人群，农村劳动力的大规模转移，接近6万农民变为城市居民，在城市安家落户，其中20%的人群需要住房保障，这些都将带来巨大的住房需求。

（二）公租房建设存在的问题

建水县公租房建设选址都在城市边缘，周围交通教育等配套设施落后，这样导致了居民生活成本的增加，不能很好的享受城市发展的红利。而且公租房的集中建设，导致了城市中低收入家庭的集中居住，形成了新的“贫民窟”增加了社会矛盾，同时也增加了管理部门的管理难度。

（三）商品房销售存在的问题

近年来随着房地产市场的升温，各开发商加快了楼盘的开发力度，从建水商品房预售的情况来看，每年建水的商品房成交额平均在2000套左右，而截止2017年各开发商在建水开发待售的楼盘有3800套左右，大概是一年半左右的销售量。

三、解决公租房紧缺和商品房库存积压的建议

（一）传统的政府投资新建保障性住房方式需要改革创新。面对保障性住房需求，地方政府面临很重的建设和民生任务，在经济新常态趋势下，地方政府性债务严控，资金压力很大；集中新建保障房一般都位于较偏远地段，教育、医疗、商场等配套跟不上，一定意义上不能公平享受基础设施和公共服务，并且造成社区以收入划分居住群体，不利于社区融合，不利于和谐社会建设。利用存量房解决保障性住房是一举多得的好事，不能将政府购买商品房作为保障房等同于政府为房地产商解套。改革创新提供保障性住房的方式，由主要进行集中新建向购买和建设多种方式转变，核心目的是健全和完善住房保障体系建设，在保障中低收入居住困难户居住需求的同时，能提供更好的社区环境，而消化商品房库存只是客观效果。通过保障中低收入家庭住房同时产生去库存的效果，房地产市场得以供需平衡和结构优化，提供保障性住房的周期缩短，节省建设用地和开发成本，促进消费，带动市场活跃，有利于保障税收，有利于房地产市场乃至整个经济平稳运行。

（二）在对存量商品房进行摸底调查的基础上，制定购买商品房为保障性住房的计划，对地段区位、数量、资金、价格、开发企业的利润限制等事项，在现有条件下进行合理安排。

（三）建立政府购买商品房作为保障房的操作办法和流程，保证购买过程监督到位，信息透明，购买结果和住房安排公开、公平、公正。

（四）在合适的存量商品房小区选购一定比例的保障性住房，或者要求新建小区配建适当比例（如10%）的保障性住房，既解决土地和建设资金问题，又可实现不同社会群体相互融合，形成“小集中、大融合”的城市新区。

（五）把拟用于建设保障性住房的划拨土地出让以解决政府购买资金，或者将“集中”购买或“配建”的保障房土地转为划拨土地，降低政府购买成本。

（六）坚持低价购买原则。采用招投标办法或类似拍卖的电子竞价竞争，根据拟定的保障房购买条件和要求，由开发商投标竞争或公开竞价，价低者成交。情形特殊的实行严格审计和确认基础上限定微利确定价格，并向社会公示。

【结论】

总之，保障性住房和商品房是协调发展的，保障房和商品房你中有我，我中有你，二者之间的关系就像天平一样要找到中间的那个平衡点，这样建水县的房地产市场才能健康稳定的发展，最终实现建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，最终形成全体人民住有所居的住房制度。

参考文献

[1]浅谈住房保障与商品房市场如何协调发展[J].尹爱.中国新技术新产品.2015（02）

[2]上海市住房保障体系建设及发展思路[J].李云，谢淼.消费导刊.2009（18）

[3]对我国住房保障法律制度的新思考——基于一个比较法的视角[J].张念.中共乐山市委党校学报.2009（06）

[4]我国廉租房退出机制存在的问题及对策[J].邱敏芳，黄建.商业文化（上半月）.2011（06）

（作者单位：建水县房地产管理处）