黄金萍 张建华

[提要] 2017年，嘉兴市本级楼市呈现出开发投资额快速增加、新开工面积大幅提高、销售面积和销售金额双双回落、商品房价格微幅上涨、一二手住宅销售价格倒挂和开发商拿地热情高涨等现象。虽然有政府宏观政策的调控，但由于受到嘉兴独特地理位置、接轨上海示范区建设、区域经济快速发展、土地开发成本大幅飙升等一系列因素的影响，今后一两年内市本级房价将保持逐步平稳上涨趋势。

关键词：嘉兴;楼市;房价;趋势

中图分类号：F713.54 文献标识码：A

收录日期：2018年3月26日

2017年，在创建浙江省全面接轨上海示范区这一特大利好政策支持下，嘉兴市本级的房地产市场依然延续2016年“一房难求”的态势，住宅产品呈现供不应求的局面。在当前“一手房价格受到限制、二手房价格大涨”的情况下，嘉兴市本级房价趋势如何，已经成为全社会密切关注的话题。

一、2017年嘉兴市本级楼市回顾

2017年，在全国许多二三线城市房地产市场普遍火暴，房价大涨的情况下，嘉兴市委、市政府主动出击，通过限购、限售、限贷、加大住宅建设用地出让面积以及限制土地出让最高楼面价等措施，稳定了嘉兴的房地产市场。来自市建委住房保障局的统计资料显示，2017年市本级房地产市场总体运行情况良好，楼市表现出平稳发展的态势。

（一）房地产开发投资额快速增加。从2016年下半年开始，为了缓解市本级楼市供不应求的局面，嘉兴市政府加大了市区范围内住宅建设用地的出让规模，2016年1～6月出让住宅用地仅为28.32万平方米，7～12月出让面积则达到创记录的145.15万平方米。大量建设用地的开工建设，导致2017年房地产开发投资额大幅提高，统计数据表明，全年市本级共完成房地产开发投资额254.074亿元，同比增长46.60%;其中住宅完成投资额190.549亿元，同比增长66.70%;办公用房完成投资额8.25亿元，同比下降了19.80%;商业用房完成投资额23.049亿元，同比微跌了0.5%。数据显示，当前住宅开发建设得到了各路开发商的青睐，一定程度上为缓解住宅产品供不应求的局面打下了基础，将促进住宅市场的进一步平稳发展，但数据也显示，办公用房和商业用房的开发投资额出现了一定的萎缩，说明前几年过度开发的办公用房和商业用房还在影响着这两类产品的健康发展。

（二）新开工面积大幅提高。伴随着开发投资额的增加，2017年市本级全年房屋新开工面积476.94万平方米，同比增长79.70%，其中住宅新开工面积369.01万平方米，同比大幅增长115.60%;办公用房新开工面积5.49万平方米，同比下降了31.40%;商业用房新开工面积21.67万平方米，同比出现大幅下降，幅度达到45.70%。住宅新开工面积的大幅度提高，意味着2016年市政府投放的大量住宅用地正在形成有效供给，未来一两年市本级住宅供应量将保持较快的增长，“一房难求”的局面将得到改善。商业用房新开工面积的大幅下降，说明开发商已经越来越成熟，对未来商业地产的发展前景持谨慎态度。

（三）房屋施工面积小幅下降。由于前几年房地产市场不景气，2016之前，市政府每年出让的住宅建设用地数量很少，如2015年全年才出让住宅建设用地32.16万平方米，直到2016年下半年，政府才大幅提高住宅建设用地的出让面积。受建设滞后性的影响，导致2017年市本级房屋施工面积出现小幅下降，年末市本级房屋施工面积1，524.92万平方米，同比下降了7.50%;其中住宅施工面积919.99万平方米，同比增长了1.80%;办公用房施工面积109.44万平方米，同比大幅下降了28.80%;商业用房施工面积217.96万平方米，同比下降了20.40%。从统计数据看，2017年房屋施工面积，特别是住宅施工面积只出现了1.8%的同比增长，在面对突然暴发的市场需求面前，导致全年住宅供求矛盾仍然十分突出。

（四）销售面积出现下滑。2017年，楼市在“限购、限售、限贷”等宏观政策的严控下，市场热度有所下降，市本级商品房销售面积呈现下跌的态势，尤其是住宅销售面积同比跌幅较大。统计数据显示，2017年市本级商品房销售面积330.70万平方米，同比下降了26.40%;作为普通消费者最关心的住宅，全年销售面积为253.53万平方米，比2016年下降了三成多，达到32.60%。办公用房全年销售面积26.17万平方米，同比下降11.00%，商业用房全年销售面积33.49万平方米，同比增长了41.20%。商品房，尤其是住宅销售面积同比出现超过3成多的下降，一方面表明政府的宏观调控政策正在发挥作用，另一方面也表明在2016年创记录的购买热情之后（2016年，嘉兴市本级共成交商品房48，835套，同比上涨87.96%;其中住宅成交35，246套，同比上涨约106.24%。），市本级住宅不仅完成了“去库存”任务，还出现了短缺现象，导致销售面积大幅下滑。

（五）销售额小幅回落。伴随销售面积的下滑，2017年市本级商品房销售金额也出现小幅回落，全年实现商品房销售金额329.96亿元，同比回落了2.50%，其中住宅销售金额261.47亿元，同比下跌10.40%;办公用房销售金额18.69亿元，同比下滑0.60%;商业用房销售金额32.05亿元，同比上涨49.20%。统计数据表明，全年虽然住宅销售面积下降了三成多，但销售金额并没有出现同步的回落，表明住宅价格出现了较大的上涨。

（六）商品房价格微幅上涨。2016年开始，在上海、杭州、宁波等周边大、中城市房价暴涨的氛围中，嘉兴市本级住宅价格也出现了报复性的上涨，如南湖区住宅的房价从2016年1月的5，633元/m2上涨至12月的9，424元/m2，涨幅高达67.29%。进入2017年以后，为了响应国家“房子是用来住的，不是用来炒的”号召，嘉兴市政府除了出台“限售、限购、限贷”等一系列宏观调控政策之外，还对住宅销售备案价进行严格控制，将市本级住宅的备案销售价格限制在每平方米10，000元左右。受到政策的限制，统计数据显示，2017年商品房销售平均价格每平方米9，977元，其中住宅销售平均价格为每平方米10，313元，房價呈现微幅上涨态势。

（七）一二手住宅价格倒挂。由于一手住宅价格严格受到政府备案政策的限制，销售价格远低于市场二手房每平方米17，000～18，000元的实际成交价格，出现明显的一二手住宅价格倒挂局面。开发商为了提高开发利润，在销售价格受到严格限制的情况下，采取了许多价外收费的情况，其中最普遍的方法：一是高价绑定地下车位，每一地下车位的价格普遍在30万元上下;二是将原来的毛坯交付改为全装修交付，每平方米的装修价格高达3，000～4，000元。但就是这样，由于一手房买卖不需要缴纳增值税、中介费和所得税等税费，使其实际成交价格还是低于二手房的价格，许多购买者更加青睐一手房，导致一手房更加供不应求。

（八）开发商拿地热情高涨。作为楼市未来发展趋势的先行指标，开发商拿地数量和成交价格将在一定程度上影响未来房价。受到2016年房价大涨和对嘉兴未来发展前景的良好预期，特别是2017年3月29日，浙江省政府同意将嘉兴市建设成浙江省全面接轨上海示范区的消息公布后，全国许多大型房地产开发商纷纷进军嘉兴房地产市场，高价抢地。据统计，2017年嘉兴市本级成功出让130宗地块，相比2016年同期增加25宗，土地出让面积451.4万平方米，同比2016年（383.17万平方米）上涨17.81%。全年土地出让金额186.4亿元，同比上涨17.41%。在出让的130宗地块中，27宗为住宅建设用地，出让面积达到134.86万平方米，出让金额162.01亿元，虽然出让面积较2016年有所回落，但出让金额还是创出历史记录。特别值得一提的是，2017年5月22日那场创记录的土地拍卖会后，市政府为了控制土地出让价格，先后引入“限地价”、“竞配建”等土地出让新规。但即便有“限价”这根缰绳牵引，2017年下半年的土地拍卖中，依旧有10宗地块的出让价格触及最高限价，最后经过竞拍“配建人才公寓面积”才名花有主。开发商拿地积极性的空前高涨，导致住宅建设用地的平均楼面价由2016年的3，781元/m2涨到6，070元/m2，市区三环之内的住宅用地楼面价更是在9，000元/m2上下徘徊。

二、嘉兴市本级未来房价趋势分析

经过2016房价的快速上涨和2017年住宅用地拍卖价格的大幅飙升，许多市民非常关心嘉兴未来房价的变化趋势，是涨还是跌？展望未来，笔者认为最近一两年内，尽管受到政府一系列宏观政策的调控，但市本级的房价将保持逐步平稳上涨的趋势，其主要原因有以下几个方面：

（一）快速发展的区域经济。近年来，嘉兴的区域经济得到了快速发展，市统计局公布的数据显示，2017年全市生产总值4，355.24亿元，按可比价格计算，增长7.8%。全市财政总收入769.31亿元，比上年增长14.2%，财政总收入增幅居全省第一位。伴随着区域经济的快速发展，城乡居民收入稳步提高，2017年城镇居民人均可支配收入达到53，057元，同比增长8.4%;农村居民人均可支配收入达到31，436元，同比增长8.4%。随着收入水平的提高，对住房的改善已经成为许多嘉兴人的新需求，解放出来的较强购买力也支持了房价的上涨。

（二）接轨上海示范区建设的政策支持。2017年3月29日，浙江省政府办公厅发文，同意嘉兴成为浙江省全面接轨上海示范区，要求该示范区着力打造成为浙江与上海创新政策率先接轨地、高端产业协同发展地、科创资源重点辐射地、一体化交通体系枢纽地、公共服务融合共享地，为浙江全面接轨上海提供示范。5月26日，浙江省发改委印发《嘉兴市创建浙江省全面接轨上海示范区实施方案》，方案明确要求省级有关部门要积极支持嘉兴市轨道交通与上海轨道网对接、平湖与上海共建张江长三角科技城等八大重点事项，以及创立G60沪嘉杭科技创新走廊建设区域协同创新机制、创新省际产业平台合作共建机制等十五个创新改革项目。7月24日，嘉兴市政府出台《嘉兴市创建浙江省全面接轨上海示范区行动计划（2017—2020年）》，行动计划要求抓住创建浙江省全面接轨上海示范区契机，把接轨上海与“一带一路”、长江经济带建设等国家重大战略结合起来，加快推进“四网一空港一枢纽”建设，加强轨道交通、公路、航道等跨区域基础设施与上海协同规划建设。实施“沪嘉教育同行计划”，做到市属学校结对全覆盖;卫生领域实施“沪嘉医疗三同”计划，深化与上海优质的医疗资源合作。7月28日，在加快推进浙江省全面接轨上海示范区建设大会上，与上海有关部门签约了30个涉及全面合作、园区平台合作、科技人才合作、民生领域合作等四个方面的协议。未来随着这些合作项目的逐步实施，人才和资金将得到不断的流入，为全市房地产行业的发展提供了强有力的支持。

（三）宜居的花园城市。近年来，为了加快人居环境的建设，嘉兴市政府加大了对市区环境、基础设施的投资力度，加快实施城市有机更新速度，打造城市建设新亮点;开展小城镇环境综合整治，实现了城乡面貌的重大改善。随着子城广场、湖滨公园、湘家荡旅游区、家浜遗址公园、公安主题公园、八字桥公园、秀湖公园、南郊河生态公园等一大批重点市政工程的陆续建成与投入使用，使嘉兴城市基础设施得以进一步的完善。宜居环境的基本形成和基础设施的完善将吸引上海、杭州等周边城市居民尤其是老年人的青睐，纷纷来到嘉兴购房定居。

（四）不断飙升的土地成本。2016年下半年开始，市政府加大了住宅建设用地的出让规模，同时为了防止开发商出现不理性的高价拿地，配套了“限地价”、“竞配建”等土地出让新规，但2017年住宅建设用地的出让价格还是出现了大幅度的飙升，楼面地价同比几乎翻番。虽然未来房价的高低取决了当时的各种因素，但地价作为房价的重要部分，在市场预期没有出现巨大改变之前，地价的上涨一定会推动房价的上涨。目前，政府通过限制备案价格的方式虽然对商品房销售价格进行了一定的控制，但由于土地成本的不断上涨，加上钢材、水泥以及人工费用的逐年上涨，今后政府也必定会逐步提高商品房销售的备案价格。事实上进入2018年后，对2016年下半年高价拿地的住宅开发项目，政府已经在逐步提高其备案销售价格，从之前的每平方米8，000～10，000元提高到了现在的每平方米13，000元左右。因此，土地成本、材料成本和人工成本等刚性成本的上涨也封杀了房价的下跌空间。

（五）相对偏低的销售价格。尽管经过2016～2017年的上涨，嘉兴市本级住宅平均销售均价已经达到每平方米16，000～1，7000元（销售备案价+车位+全装修），但上海、杭州、宁波等城市房价涨得更快、更高。与这些城市动辄每平方米40，000～50，000元甚至更高的价格相比，目前嘉兴市本级的房价尚处于偏低状态，特别是作为全省接轨上海的示范区，其“北雄安、南嘉兴”的宣传口号让全国的投资者看到了房价的升值空间，吸引了许多外地购房者涌入嘉兴购房，在一定程度上也抬升了房价的上涨空间。

虽然存在着促进房价上涨的上述利好因素，但是随着房价的不断上涨，为了落实“房子是用来住的，不是用来炒的”，在目前已实施“限购、限售、限贷”等宏观调控政策的情况下，不排除市政府出台更严厉的宏观调控政策，以达到稳定市场，确保房價逐步平稳上涨的目标。■