仇艳

[摘 要]在国家宏观调控政策的影响下，房地产企业的资产负债率不断攀升，企業承受着巨大的财务风险，其可持续发展面临着严重的挑战，如何有效防范和降低财务风险已成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的问题。本文以房地产行业中的J公司为研究对象，采取调整后的Z3模型进行财务预警，结合公司财务状况、经营成果等信息数据，分析公司面临的财务风险及成因，提出防范措施及建议。

[关键词]财务预警；风险；Z模型

[中图分类号]F324 [文献标识码]A

J公司属房地产开发行业，经营范围：房地产开发、物业管理、机电设备安装（以上经营范围凭资质证书执业）；销售建筑、装饰材料和化工产品（不含危险化学品）、五金交电；自有房屋租赁等。主要产品或提供的劳务：房地产销售、风能投资开发、物业管理、酒店经营、园林工程、门窗工程、装饰工程、材料销售。

1 J公司财务风险预警

1.1 Z3模型调整

Altman创建了Z模型，并进一步研究出适用非上市公司预警的Z2模型及适用非制造业上市公司预警的Z3模型。由于J公司属于房地产行业上市公司，故选择Z3模型作为其预警模型，同时考虑J公司所属行业的特性，对Z3模型进行调整。

营运资本中涉及的存货和预收账款在房地产企业具有特殊性。其中，存货变现时间往往超过一个年度，短期内只具有形式上的流动性，在存货金额较大时会造成营运资本计算金额与实际可动用金额间的偏差。房地产行业实行预售制度，预收账款主要来源于房屋销售预收的诚意金和房款，随着房屋交付转为收入，只是形式上的负债，不会对营运资本构成影响。为消除存货和预收账款对营运资本的影响，使其更接近于现金流指标，本文对Z3模型中的自变量X1作如下调整：

Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4

X1=营运资本/总资产，其中，营运资本=（流动资产-存货）-（流动负债-预收账款）

1.2 财务风险预警结果

从上述Z3模型预警结果可以看出，J公司在2016年较往年Z3值明显提升，但近5年间的Z3值均低于1.23，反映了公司财务风险突出。

2 J公司财务风险成因分析

2.1 负债规模较大

由表2可知，2012年至2016年间J公司资产负债率一直处于较高水平，公司于2011年借壳上市，由于受到条件限制，不能采取股票融资和债券融资，只能通过银行借款和信托融资进行负债融资，由于信托融资期限灵活，公司2014年之前较多利用信托融资，面临较长期借款更高的资本成本。直到2014年满足发行股票条件，发行股票募资，资产负债率方陆续有所降低，但也基本保持在80%左右的高水平上，反映出J公司面临较大资金偿还压力，承担较高财务风险。

2.2 营业利润增长不稳定

J公司营业利润增长具有较强的不稳定性，2014年以前增长率持续下滑甚至为负，2015年有较好的提升，2016年增长速度再次大幅放缓。由于公司大力降价清理库存，采用不当的营销策略销售新楼盘，产品质量存在问题，异地销售额持续下降等导致公司利润增长的不稳定，发展能力下滑，进而加大了公司的财务风险。

2.3 基本每股收益明显下降

J公司的基本每股收益大体呈现出逐年下降的趋势，根据同花顺个股资料显示，至2016年其基本每股收益低于行业均值0.34。由于公司主营获利能力削弱，经营效益下降使盈利能力下滑，导致公司普通股股东每持有一股所能享有的企业净利润逐年降低，甚至低于行业平均水平，同时加剧了公司的财务风险。

3 J公司财务风险防范措施

3.1 发展多元化权益性融资方式

公司应积极开拓多种融资方式与融资渠道，如通过房地产投资信托基金、股权众筹等非负债融资渠道进行融资。这些融资渠道的开拓，不仅可以使金科股份公司减少对银行贷款的依赖，还可适当减少负债融资，降低负债融资比率。

3.1.1 房地产投资信托基金

房地产企业采用投资信托基金的方式筹集资金具有以下优点：信托产品的设计比较灵活，降低房地产企业的融资成本，信托产品的利率可以灵活调整，信托产品的资金来源较广等。

3.1.2 股权众筹

国内第一个做股权众筹的案例是美微淘宝卖股权，通过众筹，获得1194个众筹的股东，占到美微传媒股份的25%，整体融资500万。果树财富本身是一家债权众筹平台，通过采取股权众筹的方式，向31位投资人募集了500多万。不仅如此，还有京东众筹采用“领投+跟投”模式、苏宁阿里加紧筹备。由此看来，股权众筹是一个可行性的融资方式，J公司也可尝试股权众筹进行融资。

3.1.3 利用股市融资

J公司属于上市公司，可利用上市公司融资的优势，采取增发、配股、可转债等形式实现再融资，有效增强其融资能力，创造稳定的资金流。J公司没有发行过可转换债券，公司可以考虑通过再融资，进行多次配股、增发以及发行可转换债券来降低资产负债率。

3.2 树立品牌效应，创新营销策略

针对公司房地产项目而言，可以通过造势宣传活动等进行房地产公共关系营销。例如房交会期间再推出大篇幅炒作概念及产品模式，同时加大形象广告投放，为销售旺季累积人气。在前期的新闻报道中，可以有意流露出国内某具有影响力的社会名人购买高尔夫别墅，营造真正的精致生活，吸引目标客户的注意和期待。也可与克莱斯勒、奔驰、宝马等顶级品牌合作，在房展会期间开通国宾级看房直通车，尽享尊贵待遇。

3.3 严格把控住宅建设质量

通过提供良好的居住环境、高质量的住宅来博得顾客的认可，站稳市场。住宅建设质量可通过三个环节来严格把控。第一个环节就是材料采购方面，公司在派遣材料采购人员采购材料时需对该建筑材料企业提供的材料进行检查无误后方可使用。第二个环节就是在建筑施工时需对施工人员进行监督，防范施工人员偷工减料，施工不严谨。第三个环节就是在施工完后，需要联系专业工程检测师对房屋进行检测，如未合格，不能进行销售。

3.4 加强与房地产公司之间的合作

目前，房地产市场发展不平衡且区域性较强，在市场份额和土地供应都相对有限的情况下，J公司的异地销售不佳。J公司可以通过与品牌较大的房地产企业合作走异地扩张和开发之路，利用优势互补增强综合实力。现在房地产销售不畅，资金回收慢，联合买地、共同开发能降低J公司的财务风险，加强公司现金流的稳定性，尤其是将合作市场投向二、三线城市，潜力巨大。因为目前二、三线城市正值迅速发展时期，受国家宏观调控措施的影响比一线城市滞后，通过合作转战二、三线甚至三、四线城市是J公司分散市场竞争风险的有效路径。

综上所述，J公司作为房地产行业，具有高投资、高收益、高风险的特征，极易导致资金链断裂，陷入财务危机，而财务风险预警则是公司有效管理财务风险、保障财务安全的重要方式。本文基于财务风险预警相关理论，采取调整后的Z3模型对公司进行预警，利用财务指标对公司预警结果进行分析，并提出改进和防范的措施。

[参考文献]

[1] 刘宁.建筑工程企业财务预警体系的构建[J].中外企业家，2017（05）.

[2] 裴潇，黄玲，陈华.基于Z值模型的房地产企业财务预警研究[J].财会通讯，2015（04）.