马超

2018年4月27日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（以下称：资管新规），而房地产行业作为资金密集型行业的代表，在融资需求端受资管新规影响应该是最为严重的。其实资管新规出台之前“一行三会”自2017年初以来已经频繁发文，从资金端控制房地产行业发展的过热态势，以降低行业高企的杠杆水平和保持行业的健康、良性发展。但是，在降杠杆的同时，不能实施“硬着陆”造成企业的现金流的断裂，形成“釜底抽薪”的负面效果。为此，房地产行业在落实中央的“三去一降一补”的供给侧结构性改革过程中，需要不断提升财务管理水平，解决企业在融资过程中遇到的财务管理问题，保持行业稳健的、良性的可持续发展。

房地产 融资财务管理 供给侧结构性改革

引言

“融资”作为房地产行业的重要资金来源，对整个行业的发展有着深远的影响，近年来在国家供给侧结构性改革大背景下，本身债务高企的房地产业“去库存、去杠杆”成为主流。但同时也带来了各种各样的问题，比如传统的银行信贷资金规模收紧、银行投行类业务受限、信托通道类业务受限、融资成本水涨船高、按揭回款账期拉长、资产负债率过高、资产过度抵押没有冗余等问题，造成企业现金流状况恶化，甚至出现风险预警。所以，只有真正解决了融资在财务管理过程中的相关问题，才能真正将行业推入发展正规，为国家贡献经济价值。虽然目前也有相关理论文章对房地产行业融资所面临问题进行研究分析，但大都过于偏重理论，并不能有效解决实际问题。为此，本文拟利用作者在实际工作当中的总结，意在从实践方面对相关问题进行梳理并提出解决建议。

我国房地产行业融资的现状及问题分析

自2016年10月份以来，上交所、深交所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，此后房企公司债发行监管趋严；2017年2月基金业协会叫停16城私募、资管产品投资房地产项目等管理层的动作，都在透露一个信号：我国房地产行业融资已经进入强监管环境，融资渠道被全面收紧。房企进入了“被动降杠杆”的过程，但与之相对应的是房企不减反而有增的资金需求。而银行、信托等房企常见的合作金融机构出台的“白名单”制度，将在资本市场融资遇阻的中小房企再次拒之门外，使得中小房企的资金链雪上加霜。而这样的监管环境预计在未来或将成为常态，而在这种常态下原来被业绩所掩盖的问题逐渐暴露出来。和其他行业一样，房地产行业融资方式也可以简单分为内部融资和外部融资，而传统理论上讲的内部融资和外部融资都是偏重于从资产负债表研究分析。

下面我们站在房地产行业特点对其进行问题分析。

（1）内部融资优势及存在问题

内部融资我们可以广义的理解为“内源融资”，内源融资不仅仅停留在留存收益、股分配政策、最佳资本结构等理论层面。内源融资主要是通过企业内部的剩余可利用资金，转化为投资行为的过程。内源融资模式对于企业的在资本的存在形式和模式上具有其独特的特点，比如稳定和低风险性。在房企的融资过程中，内源融资的模式成为企业融资渠道中的重要力量。企业内源融资在企业融资中不需要向外方支付利息和相关融资费用，其融资过程对于企业保障股权稳定和安全，避免普通股带来的稀释股权的突出问题。在西方国家，内源融资是其首选的融资方式，只有出现内源融资的额度无法满足企业的融资需求，才会把目光转向外部融资。 我国的房地产企业在利用内源融资目前面临诸多的问题。

1.资金使用效率较低

为了便于融资和税务清算，越来越多的房企选择单独成立项目公司开发房地产项目，随着项目的增加，项目公司的数量以及银行账户的数量也在不断增长，从而增加了货币资金的管理难度，降低了资金统一调拨和使用的效率。

2.按揭回款较慢

随着银行贷款规模的不断收紧，个人按揭贷款的放款规模和速度都受到了不小的影响，银行对按揭客户也开始越来越挑剔，要求也越来越严格。房地产企业想要拿到银行的按揭回款，周期已经比以往延长了数倍，使得诸多房企因为按揭回款周期拉长造成资金链不断承压。

（2）外部融资优势及存在问题

房地产企业外部融资包括：银行信贷、房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）、发行债券、上市融资、商业抵押担保证券（CMBS）以及私募股权基金、租赁融资、夹层融资等其他融资方式。其各自的优势不尽相同：债务类的融资方式拥有杠杆优势，有助于降低企业整体税负；股权类融资有助于降低企业到期刚性兑付压力，提高企业抗风险能力；资产支持证券类融资有助于隔离风险，获取低成本资金。与内源融资一样，在目前我国的金融监管环境和政策背景之下，外部融资愈发困难，企业在外部融资端也面临日益严峻的问题。

1.财务报表未能反映真实的财务状况和经营成果，不能为融资规划提供准确的决策依据

企业融资战略要求实施融资规划，以使其与企业投战略、财务风险控制及可持续增长目标等相匹配。不论是中长期融资规划还是短期融资规划，依据企业增长预期以预测企业未来“外部融资需要量”，是企业融资规划的核心。而从理论体系来讲，无论是“销售百分比法”还是“公式法”，“资產”无疑是一个重要的影响因素。同时，“资产”作为资产负债率等核心财务指标的基础，也在为融资决策提供者重要的参考依据。然而我们在资产负债表看到的“资产”真的就是反映了企业真实的资产状况么？近年来我国一二线城市的土地出让成交价格和房价基本处于稳步攀升状态，个别年份或者个别城市还曾出现过快速上涨。许多房企自持物业，因为没有销售，无法确认收入和结转成本，该部分资产一直是在“存货”中以成本价进行了列报。但其实资产的公允价值或者变现价值已经远远超过了其成本价值。其实企业的资产规模并没有如实的进行反应，并造成了我们在进行融资规划和融资决策时，运用的不真实的财务数据，致使融资决策错误，导致不可挽回的损失或者失去好的投机会。

2.受行业调控政策影响，资产周转能力下降，偿债风险加大

“房子是用来住的不是用来炒的”意味著促进房地产市场平稳健康发展，短期的调控政策不会放松，“限购、限贷、限签、限价”等等一系列调控措施接连不断。调控政策在给楼市降温的同时，也降低了房地产开发项目的去化速度，造成了资产周转能力不断下降，现金流不断承压的同时，偿债风险不断加大，一些原计划到期偿还的刚性债务，不能在到期按时兑付。一些风险管理和应对能力较弱的企业，将面临贷款违约风险，使得企业信用受损。

完善我国房地产行业融资的对策及建议

（1）加强内源融资管理，提升整体资金使用效率

加强内源融资管理“工具+模式”的方式实现，“工具”是信息系统控制工作，比如依托财务ERP软件与银行端口对接，开发适合企业自身特点的资金归集平台，通过资金每日的上收下拨，对集团资金实施统一管理，降低账户闲散资金的闲置。“模式”则是需要建立一种促回款的新型业务模式，来改善目前银行按揭规模收紧造成的账期拉长的局面。比如通过发行滚动的按揭回款ABS产品或商业保理产品，将应收账款打包入池或出售，实现资金的快速回笼。

（2）正确利用《企业会计准则》，保证财务数据真实

以“企业会计准则第3号--投资性房地产”为例，准则规定“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产”。房地产企业诸多自持运营的商业物业资产，其实是符合将其从存货重新分类至投资性房地产科目进行核算的，同时可以根据准则对其采用公允价值模式计量。一方面可以通过该部分资产增值提升资产规模和利润，从而降低整体资产负债率为债务融资留出空间；另一方面保证了财务数据的真实性，为企业财务管理决策提供更为真实有效的数据支撑。

（3）提升企业风险识别意识，加强企业内部控制

提升企业风险识别意识和加强企业内部控制，目的都是为了加快资产周转，稳定企业现金流。在政策频出的环境下，首先要识别战略风险和市场风险，并搭建好企业的风险管理架构。比如，在确定项目定位时，要根据对目前风险的识别，确定项目是定为现金流项目还是利润贡献项目，提升企业整体资产周转效率。同时，通过风险识别，建立有效的企业内部控制制度，在建立正确的内部控制组织的基础上，通过预算控制、运营分析控制、绩效考评控制等控制活动，使得企业各项经营指标实施落地。

总之，在金融和市场的双重强监管政策环境下，房地产企业融资过程中原来被掩盖的财务管理问题逐渐显现，只有通过系统的、深度的、科学的剖析，并找到正确的应对措施，才能有效解决问题，使企业以及整个行业处于一个良性发展的轨道。

[1]袁松《目前我国房地产融资现状及对策研究》[J].商情，2016年46期

[2]摘自《目前我国房地产融资现状及对策研究》 作者：袁松 商情2016年46期