陈世豪

最近几年我国房地产市场发展迅速，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出7贡献。房地产行业是一个高授入慢产出的行业，因此房地产企业更多地关注的是价值的创造，企业创造价值的大小，通常取决于企业的整体战略、资本运作模式和管理理念。成功的企业，其走向成功的过程都是相似的，理性的宏观战略、审慎的资本运作模式和以人为本的管理理念，这些都是企业走向成功所必不可少的前提条侍。而失败的企业却各有各的不足。顺驰集团转让已经有十多年了，从一个小型的房地产中介代理公司发展成为一个全国性的大型企业集团，孙宏斌仅仅用了十年时间。顺驰最后虽然失败了，但孙宏斌超前的企业管理意识仍然有很多值褥学习的地方。本文通过对顺驰集团的案例进行分析，提炼顺驰模式的可取之处，总结烦驰模式的不足，希望能对当下房地产行业的发展产生一些启发。

顺驰 现金流 扩张 房地产

顺驰中国控股有限公司始于1994年，是一家集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。起步于天津的顺驰中国，曾经是是天津市房地产开发行业的绝对第一。2003年，顺驰中国销售回款近40亿元，占有天津市商品房市场20%的市场份额；同时拥有200多家直营连锁店，占有天津市二手房市场30%的市场份额。2004年销售同款达到100亿元以上。顺驰中国的联营企业一顺驰置业将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、无锡、武汉、沈阳、重庆、长春、青岛、深圳等城市中介市场，连锁店面超过800家（见图1）。

大多数房地产公司的扩张，都从自己所拥有的资源出发，在自己能力范围内开发房地产，这种模式往往成为房地产公司扩张的障碍。顺驰想抛开这种模式的约束，开辟出适合自己的发展战略。前面介绍过，孙宏斌曾经在联想公司工作过，并且业绩斐然，堪称IT精英的他把戴尔的发展模式引入房地产行业，企图做到自有资金零占用，开发出一种“地产戴尔模式”，所谓“地产戴尔模式”就是采用订单式开发，尽量减少库存，最大限度利用自有资金及客户资金。这种模式的核心是现金流的充分利用，首先把预售做充分，然后尽快开盘，回笼资金用来还地价尾款和后续的工程费用，并迅速开启新的项目（见图2）。

顺驰发展的模式有以下几种：

现金流一土地一现金流模式

这种模式是顺驰运作的核心模式，顺驰集团极其重视现金流，以小搏大，以有限的回笼

资金维持巨额的圈地开销。，顺驰不追求一个项日的利润最大化，而是追求规模收益和现金流。公司掌控拿地这个房地产的核心业务，每个项日都召集一些出资金的合作伙伴，其余能够外包的业务伞部外包。

稳定的合作关系

建立稳固的合作伙伴关系，足顺驰模式的特色之一。合作伙伴的资金投入，足顺驰在销售回款和银行贷款之外的重要资金来源。顺驰的合作伙伴包括天津国际信托投资公司、天津市政投资公司、滨海市政公司、津滨发展、天保控股、天津日报报业集团以及联想等。2004年4月，顺驰又与摩根斯坦利签订了战略合作协议，导入其房地产基金。

开发与置业联动

显然，顺驰“现金一现金”商业模式对于地产界而言其实并不新鲜。其中的一些基本要素比如提前做相应工作准确判断土地价值、做好开发规划、并联作业等是比较容易复制的。这从万科在深圳的板雪岗项目中也可看出端倪。一旦房地产开发企业大规模克隆顺驰模式，顺驰今天所拥有的优势将不复存在。面对这种潜在的危机，孙宏斌在企业创立之初，已为此找到破解之道，开发和置业之间的联动仍将是顺驰的主要竞争武器。

顺驰的异军突起，为中国地产界注入了一股青春的活力和血性的气息。如何面对顺驰，是对中国地产界判断力和胸怀的一次考验。而如何反思，则是接下来我们真正应该关注的。

1.企业快速发展要有“度”，并非越快越好。企业扩张规模的过程中，万不可盲目不

计成本，忽视利润，否则，企业只能被“速度”所累。

2.一个优秀的企业，一定要具备社会责任感。不要以牺牲企业未来的发展潜力和基础

为代价，企业责任的丧失将给予企业致命的打击。

3.企业管理者要有敏锐的市场嗅觉，好的房地产企业一定建立在市场的准确把握和预

测之上的。市场经济条件下，企业要有风险意识，要注重对风险的防范和把握。

[1]陈增寿，陈湘.上市房地产企业各生命周期阶段资本结构研究[J].经济问题，2012（05）.

[2]金文辉，张维.我国房地产公司资本结构现状及其风险特征研究[J].求索，2010（10）.

[3]陈奋.中国房地产企业资本结构对经营绩效影响的实证研究[J].现代商业，2012（13）.楊丽琛.房地产 成本控制研究[J].管理科学，2008，（12）：161

[4]郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究[J].工程建设与设计，2010，（7）：156-158